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최근 수정 시각 : 2023-12-29 14:51:02

부동산등기법

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不動産登記法
Registration Of Real Estate Act
}}} ||
<colbgcolor=#e68808,#331D00><colcolor=white> 제정 1960년 1월 1일
법률 제536호
현행 2020년 2월 4일
법률 제16912호
소관 법무부
링크 파일:홈페이지 아이콘.svg[법률] | 파일:홈페이지 아이콘.svg[법률안]

1. 개요2. 제1장 총칙
2.1. 정의2.2. 등기할 수 있는 권리2.3. 권리의 순위2.4. 접수시기
3. 제2장 등기소와 등기관4. 제3장 등기부 등
4.1. 등기부의 종류4.2. 물적편성주의4.3. 등기부서류 규정
5. 제4장 등기절차
5.1. 제1절 총칙
5.1.1. 신청주의5.1.2. 신청방법
5.2. 제2절 표시에 관한 등기
5.2.1. 토지의 표시에 관한 등기5.2.2. 건물의 표시에 관한 등기
5.3. 제3절 권리에 관한 등기
5.3.1. 통칙5.3.2. 소유권에 관한 등기5.3.3. 용익권(用益權)에 관한 등기5.3.4. 담보권에 관한 등기5.3.5. 신탁에 관한 등기5.3.6. 가등기5.3.7. 가처분에 관한 등기5.3.8. 관공서가 촉탁하는 등기 등
5.4. 제5장 이의5.5. 제6장 보칙5.6. 부칙
6. 예규7. 선례8. 수험 과목으로서의 부동산등기법
8.1. 공무원시험8.2. 전문직 시험
9. 여담

[clearfix]

1. 개요

부동산등기법 제1조(목적) 이 법은 부동산등기(不動産登記)에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

부동산등기에 관한 사항을 규율하고 있는 민법의 특별법이다. 절차법에 해당된다.

민법이 제정된 1960년에 제정되어 현재까지 이어지는 법률이다.

2. 제1장 총칙

2.1. 정의

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “등기부”란 전산정보처리조직에 의하여 입력ㆍ처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말한다.
2. “등기부부본자료”(登記簿副本資料)란 등기부와 동일한 내용으로 보조기억장치에 기록된 자료를 말한다.
3. “등기기록”이란 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료를 말한다.
4. “등기필정보”(登記畢情報)란 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우에 그 권리자를 확인하기 위하여 제11조제1항에 따른 등기관이 작성한 정보를 말한다.

등기부는 전산자료로서 기록된 자료이다. 정보통신기술이 보급되기 이전에는 수기로 작성했기 때문에 전산자료를 명시하지 않았다. 정의 조문이라서 원래부터 있었을 것 같지만, 2011년부터 도입된 꽤나 새로운 조항이다.

2.2. 등기할 수 있는 권리

제3조(등기할 수 있는 권리 등) 등기는 부동산의 표시(表示)와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.
1. 소유권(所有權)
2. 지상권(地上權)
3. 지역권(地役權)
4. 전세권(傳貰權)
5. 저당권(抵當權)
6. 권리질권(權利質權)
7. 채권담보권(債權擔保權)
8. 임차권(賃借權)

등기할 수 있는 권리는 기본적으로 위 8가지만이 있다. 민법 8대 물권 중 점유권과 유치권을 제외한 나머지 6개의 물권이 있으며, 이에 더해 "동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률"에 있는 채권담보권도 등기할 수 있고, 임대차 계약에 의한 임차권도 등기할 수 있다.[3]

등기부등본 상에서 으레 볼 수 있는 가압류, 가처분, 압류. 가등기와 같은 등기는 위의 권리를 제한하는 등기에 해당된다. 절대로 별도의 권한이 아니다! 예컨대, 소유권에 대해 가처분을 하는 경우에는 처분금지가처분이라는 등기를 하게 된다.

2.3. 권리의 순위

제4조(권리의 순위)
① 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.
② 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다.
제5조(부기등기의 순위) 부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따른다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.
부동산등기규칙 제2조(부기등기의 번호 기록) 등기관이 부기등기를 할 때에는 그 부기등기가 어느 등기에 기초한 것인지 알 수 있도록 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여서 하여야 한다.

권리의 순위는 순위번호 순으로 한다. 또한 갑구와 을구 사이의 충돌이 있는 경우에는 접수번호를 우선으로 한다. 접수번호는 아래의 접수시기 문단을 참조하면 알겠지만, 등기신청정보가 기록될 때 번호가 기록되므로 결국 빠른 사람이 장땡이라는 것이다.

부기등기는 주등기의 순위를 따른다. 이 때문에 가등기에 기한 본등기는 순위보전의 효력이 있다. 예컨대 다음의 사례를 보면서 이해해보자.
갑구
순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리 및 기타사항
1 소유권보존 제1호 철수
2 소유권이전청구권가등기 제3호 매매예약 영희
2-1 2번소유권이전청구권 이전 제5호 매매 영희
을구
순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리 및 기타사항
1 근저당권 제2호 설정계약 찬호
2 전세권 제4호 설정계약 미나

이러한 등기부등본이 있을 때, 먼저, 우선순위는 기본적으로 같은 구 내에서는 순위번호로, 갑구와 을구 사이에는 접수번호에 따른다. 즉, 위의 예시에서는

그런데 부기등기는 주등기의 순위를 따른다. 이 예시에서 갑구의 부기등기 2-1은 주등기인 제2호의 소유권이전청구권가등기에 따르므로

으로 순위가 정리된다.

2.4. 접수시기

제6조(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기)
① 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.
② 제11조제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.
부동산등기규칙 제4조(등기관이 등기를 마친 시기) 법 제6조제2항에서 “등기관이 등기를 마친 경우”란 법 제11조제4항에 따라 등기사무를 처리한 등기관이 누구인지 알 수 있는 조치를 하였을 때를 말한다.

전산정보에 저장될 때 등기가 완료되며, 등기 완료 시에는 접수한 때부터 효력이 발생한다.

3. 제2장 등기소와 등기관

제7조(관할 등기소)
① 등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소(이하 “등기소”라 한다)에서 담당한다.
② 부동산이 여러 등기소의 관할구역에 걸쳐 있을 때에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 각 등기소를 관할하는 상급법원의 장이 관할 등기소를 지정한다.

[ 제8조~제10조 펼치기 · 접기 ]
제8조(관할의 위임) 대법원장은 어느 등기소의 관할에 속하는 사무를 다른 등기소에 위임하게 할 수 있다.
제9조(관할의 변경) 어느 부동산의 소재지가 다른 등기소의 관할로 바뀌었을 때에는 종전의 관할 등기소는 전산정보처리조직을 이용하여 그 부동산에 관한 등기기록의 처리권한을 다른 등기소로 넘겨주는 조치를 하여야 한다.
제10조(등기사무의 정지) 대법원장은 등기소에서 등기사무를 정지하여야 하는 사유가 발생하면 기간을 정하여 등기사무의 정지를 명령할 수 있다.
제11조(등기사무의 처리)
① 등기사무는 등기소에 근무하는 법원서기관ㆍ등기사무관ㆍ등기주사 또는 등기주사보(법원사무관ㆍ법원주사 또는'= 법원주사보 중 2001년 12월 31일 이전에 시행한 채용시험에 합격하여 임용된 사람을 포함한다) 중에서 지방법원장(등기소의 사무를 지원장이 관장하는 경우에는 지원장을 말한다. 이하 같다)이 지정하는 자(이하 “등기관”(登記官)이라 한다)가 처리한다.
② 등기관은 등기사무를 전산정보처리조직을 이용하여 등기부에 등기사항을 기록하는 방식으로 처리하여야 한다.
③ 등기관은 접수번호의 순서에 따라 등기사무를 처리하여야 한다.
④ 등기관이 등기사무를 처리한 때에는 등기사무를 처리한 등기관이 누구인지 알 수 있는 조치를 하여야 한다.

[ 제12조~제13조 펼치기 · 접기 ]
제12조(등기관의 업무처리의 제한)
① 등기관은 자기, 배우자 또는 4촌 이내의 친족(이하 “배우자등”이라 한다)이 등기신청인인 때에는 그 등기소에서 소유권등기를 한 성년자로서 등기관의 배우자등이 아닌 자 2명 이상의 참여가 없으면 등기를 할 수 없다. 배우자등의 관계가 끝난 후에도 같다.
② 등기관은 제1항의 경우에 조서를 작성하여 참여인과 같이 기명날인 또는 서명을 하여야 한다.
제13조(재정보증) 법원행정처장은 등기관의 재정보증(財政保證)에 관한 사항을 정하여 운용할 수 있다.

등기소와 등기관에 대한 규정이다. 부동산의 등기는 원칙적으로 그 소재지에 있는 등기소에서 하며, 예외적으로 다른 등기소에 위임하여 관할하도록 할 수 있다.

등기관은 법원공무원 중 법원서기관(4급), 등기사무관(5급), 등기주사(6급), 등기주사보(7급)이 된다. 등기관은 4촌 이내의 친족의 경우에는 친족이 아닌 사람 2명 이상이 참여해야 등기를 할 수 있다.

4. 제3장 등기부 등

4.1. 등기부의 종류

제14조(등기부의 종류 등)
① 등기부는 토지등기부(土地登記簿)와 건물등기부(建物登記簿)로 구분한다.
② 등기부는 영구(永久)히 보존하여야 한다.
③ 등기부는 대법원규칙으로 정하는 장소에 보관ㆍ관리하여야 하며, 전쟁ㆍ천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우 외에는 그 장소 밖으로 옮기지 못한다.
④ 등기부의 부속서류는 전쟁ㆍ천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우 외에는 등기소 밖으로 옮기지 못한다. 다만, 신청서나 그 밖의 부속서류에 대하여는 법원의 명령 또는 촉탁(囑託)이 있거나 법관이 발부한 영장에 의하여 압수하는 경우에는 그러하지 아니하다.
부동산등기규칙 제10조(등기부의 보관 ㆍ 관리)
① 법 제14조제3항에서 규정한 등기부의 보관 ㆍ 관리 장소는 중앙관리소로 한다.
② 폐쇄등기부에 대하여도 제1항을 준용한다.

등기부는 기본적으로 토지등기부와 건물등기부로 구분된다. 건물등기부의 경우, 그 등기 표제부에 토지와 관련된 사항도 함께 기록된다. 등기부는 중앙관리소에 그 자료가 영구히 보존되며, 관리 방법도 규정되어 있다.

4.2. 물적편성주의

제15조(물적 편성주의)
① 등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다. 다만, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
② 등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다.

1필의 토지 및 1개의 건물에 대해 1개의 등기기록을 둔다. 1필의 토지의 일부에 대해서 등기할 때에는 분필(分筆)등기라고 한다. 주로 공유물의 분할 등에서 많이 쓰인다.

등기부는 표제부와 갑구, 을구로 나뉘어있다. 등기부의 예시는 부동산등기 문서 참조.

4.3. 등기부서류 규정

제16조(등기부부본자료의 작성) 등기관이 등기를 마쳤을 때에는 등기부부본자료를 작성하여야 한다.

[ 제17조~제21조 펼치기 · 접기 ]
제17조(등기부의 손상과 복구)
① 등기부의 전부 또는 일부가 손상되거나 손상될 염려가 있을 때에는 대법원장은 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 등기부의 복구ㆍ손상방지 등 필요한 처분을 명령할 수 있다.
② 대법원장은 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 제1항의 처분명령에 관한 권한을 법원행정처장 또는 지방법원장에게 위임할 수 있다.
제18조(부속서류의 손상 등 방지처분)
① 등기부의 부속서류가 손상ㆍ멸실(滅失)의 염려가 있을 때에는 대법원장은 그 방지를 위하여 필요한 처분을 명령할 수 있다.
② 제1항에 따른 처분명령에는 제17조제2항을 준용한다.
제19조(등기사항의 열람과 증명)
① 누구든지 수수료를 내고 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람(閱覽)과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다. 다만, 등기기록의 부속서류에 대하여는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있다.
② 제1항에 따른 등기기록의 열람 및 등기사항증명서의 발급 청구는 관할 등기소가 아닌 등기소에 대하여도 할 수 있다.
③ 제1항에 따른 수수료의 금액과 면제의 범위는 대법원규칙으로 정한다.
제20조(등기기록의 폐쇄)
① 등기관이 등기기록에 등기된 사항을 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 때에는 종전 등기기록을 폐쇄(閉鎖)하여야 한다.
② 폐쇄한 등기기록은 영구히 보존하여야 한다.
③ 폐쇄한 등기기록에 관하여는 제19조를 준용한다.
제21조(중복등기기록의 정리)
① 등기관이 같은 토지에 관하여 중복하여 마쳐진 등기기록을 발견한 경우에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 중복등기기록 중 어느 하나의 등기기록을 폐쇄하여야 한다.
② 제1항에 따라 폐쇄된 등기기록의 소유권의 등기명의인 또는 등기상 이해관계인은 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 그 토지가 폐쇄된 등기기록의 소유권의 등기명의인의 소유임을 증명하여 폐쇄된 등기기록의 부활을 신청할 수 있다.

등기부 서류에 관한 규정이다. 등기관은 등기를 마쳤을 때 등기부부본자료를 작성하며, 작성이 완료된 등기부는 누구든지 일정한 수수료를 내고 열람할 수 있다. 수수료는 대법원규칙으로 정하는데 가장 많이 발급받는 등기사항증명서(등기부등본·초본)는 직접 교부받을 때에는 1,200원, 무인발급기 및 인터넷으로 발급할 때에는 1,000원이 든다.

토지의 합필[4], 건물의 합병, 부동산의 소멸, 건물의 구분 등에 의하여 등기기록이 폐쇄될 수도 있다. 이 경우 폐쇄된 등기기록은 영구보존되며, 이 역시 열람할 수 있다.

이 외의 기타 등기기록 훼손 시의 관련 규정이 들어있다.

5. 제4장 등기절차

5.1. 제1절 총칙

5.1.1. 신청주의

제22조(신청주의)
① 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다. 다만, 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 촉탁에 따른 등기절차는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 신청에 따른 등기에 관한 규정을 준용한다.
③ 등기를 하려고 하는 자는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 수수료를 내야 한다.
제23조(등기신청인)
① 등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자(登記權利者)와 등기의무자(登記義務者)가 공동으로 신청한다.

[ 등기신청인에 관한 조항 펼치기 · 접기 ]
② 소유권보존등기(所有權保存登記) 또는 소유권보존등기의 말소등기(抹消登記)는 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인이 단독으로 신청한다.
③ 상속, 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다.
④ 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고, 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다.
⑤ 부동산표시의 변경이나 경정(更正)의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다.
⑥ 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다.
⑦ 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자(受託者)가 단독으로 신청한다.
⑧ 수탁자가 「신탁법」 제3조제5항에 따라 타인에게 신탁재산에 대하여 신탁을 설정하는 경우 해당 신탁재산에 속하는 부동산에 관한 권리이전등기에 대하여는 새로운 신탁의 수탁자를 등기권리자로 하고 원래 신탁의 수탁자를 등기의무자로 한다. 이 경우 해당 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 제7항에 따라 새로운 신탁의 수탁자가 단독으로 신청한다.

부동산등기는 신청주의가 원칙이다. 즉, 등기하는 사람이 등기소에 직접 방문해서 등기해야 하는 것. 혼자서 등기할 수 있는 경우(소유권보존등기, 말소등기)에는 단독으로 신청할 수도 있으나, 등기권리자와 의무자가 존재하는 경우에는 두 사람이 같이 가서 신청해야 한다. 대표적으로 매매의 경우에는 매도인과 매수인이 함께 등기소에 방문하여 소유권이전등기를 하는 것이 원칙이다. 그러나 대부분의 경우에는 법무사가 대리하여 등기를 해주는 편이다. 이 경우 법무사보수가 부과되어 매매가격에 따라 대략 15만원에서 100만원가량의 보수를 지급해야 한다.[5]

인터넷등기소를 통해 등기소에서 제출할 서류양식을 미리 작성하거나 등기할 수도 있다.(인터넷등기소) 그러나 인터넷등기소를 통해 등기할 경우에는 사용자등록을 해야 하는데, 사용자등록은 법무사나 변호사가 직접 등기소에 가서 신청하는 경우에 해당한다. 일반인이 직접 전자신청을 하는 것은 조금 어렵다.

매매계약을 하기로 했으나, 상대방이 모종의 이유[6]로 등기절차에 협력하지 않을 경우에는 등기신청을 할 수 없다. 이 경우에는 소송을 통해 소유권이전등기청구권을 행사해야 하며, 이행지체에 따르는 손해배상도 청구할 수 있다.

부동산등기에는 일정한 수수료가 있다. 가장 많은 소유권이전등기는 15,000원이다. 누가 부담해야하는지에 대해서는 별도의 조문은 없으나 거래관행상 등기권리자인 매수인이 부담한다.

5.1.2. 신청방법

제24조(등기신청의 방법)
① 등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 신청한다.
1. 신청인 또는 그 대리인(代理人)이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법. 다만, 대리인이 변호사(법무법인, 법무법인(유한) 및 법무조합을 포함한다. 이하 같다)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한)을 포함한다. 이하 같다)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 그 서면을 제출할 수 있다.
2. 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정한다)
② 신청인이 제공하여야 하는 신청정보 및 첨부정보는 대법원규칙으로 정한다.

[ 제25조~제33조 펼치기 · 접기 ]
제25조(신청정보의 제공방법) 등기의 신청은 1건당 1개의 부동산에 관한 신청정보를 제공하는 방법으로 하여야 한다. 다만, 등기목적과 등기원인이 동일하거나 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 경우에는 같은 등기소의 관할 내에 있는 여러 개의 부동산에 관한 신청정보를 일괄하여 제공하는 방법으로 할 수 있다.
제26조(법인 아닌 사단 등의 등기신청)
① 종중(宗中), 문중(門中), 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단(社團)이나 재단(財團)에 속하는 부동산의 등기에 관하여는 그 사단이나 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로 한다.
② 제1항의 등기는 그 사단이나 재단의 명의로 그 대표자나 관리인이 신청한다.
제27조(포괄승계인에 의한 등기신청) 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다.
제28조(채권자대위권에 의한 등기신청)
① 채권자는 「민법」 제404조에 따라 채무자를 대위(代位)하여 등기를 신청할 수 있다.
② 등기관이 제1항 또는 다른 법령에 따른 대위신청에 의하여 등기를 할 때에는 대위자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 및 대위원인을 기록하여야 한다.
제29조(신청의 각하) 등기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하(却下)하여야 한다. 다만, 신청의 잘못된 부분이 보정(補正)될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다.
1. 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우
2. 사건이 등기할 것이 아닌 경우
3. 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우
4. 제24조제1항제1호에 따라 등기를 신청할 때에 당사자나 그 대리인이 출석하지 아니한 경우
5. 신청정보의 제공이 대법원규칙으로 정한 방식에 맞지 아니한 경우
6. 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우
7. 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우. 다만, 제27조에 따라 포괄승계인이 등기신청을 하는 경우는 제외한다.
8. 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우
9. 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우
10. 취득세(「지방세법」 제20조의2에 따라 분할납부하는 경우에는 등기하기 이전에 분할납부하여야 할 금액을 말한다), 등록면허세(등록에 대한 등록면허세만 해당한다) 또는 수수료를 내지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우
11. 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장ㆍ임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우
제30조(등기완료의 통지) 등기관이 등기를 마쳤을 때에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 신청인 등에게 그 사실을 알려야 한다.
제31조(행정구역의 변경) 행정구역 또는 그 명칭이 변경되었을 때에는 등기기록에 기록된 행정구역 또는 그 명칭에 대하여 변경등기가 있는 것으로 본다.
제32조(등기의 경정)
① 등기관이 등기를 마친 후 그 등기에 착오(錯誤)나 빠진 부분이 있음을 발견하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 등기권리자와 등기의무자에게 알려야 하고, 등기권리자와 등기의무자가 없는 경우에는 등기명의인에게 알려야 한다. 다만, 등기권리자, 등기의무자 또는 등기명의인이 각 2인 이상인 경우에는 그 중 1인에게 통지하면 된다.
② 등기관이 등기의 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 인한 것임을 발견한 경우에는 지체 없이 그 등기를 직권으로 경정하여야 한다. 다만, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 제3자의 승낙이 있어야 한다.
③ 등기관이 제2항에 따라 경정등기를 하였을 때에는 그 사실을 등기권리자, 등기의무자 또는 등기명의인에게 알려야 한다. 이 경우 제1항 단서를 준용한다.
④ 채권자대위권에 의하여 등기가 마쳐진 때에는 제1항 및 제3항의 통지를 그 채권자에게도 하여야 한다. 이 경우 제1항 단서를 준용한다.
제33조(새 등기기록에의 이기) 등기기록에 기록된 사항이 많아 취급하기에 불편하게 되는 등 합리적 사유로 등기기록을 옮겨 기록할 필요가 있는 경우에 등기관은 현재 효력이 있는 등기만을 새로운 등기기록에 옮겨 기록할 수 있다.

등기신청은 1. 신청인이나 대리인이 직접 등기소에 방문하는 방법, 2. 인터넷등기소를 이용하여 등기하는 두가지 방법이 있다.

5.2. 제2절 표시에 관한 등기

5.2.1. 토지의 표시에 관한 등기

5.2.2. 건물의 표시에 관한 등기

5.3. 제3절 권리에 관한 등기

5.3.1. 통칙

5.3.2. 소유권에 관한 등기

5.3.3. 용익권(用益權)에 관한 등기

5.3.4. 담보권에 관한 등기

5.3.5. 신탁에 관한 등기

5.3.6. 가등기

5.3.7. 가처분에 관한 등기

5.3.8. 관공서가 촉탁하는 등기 등

5.4. 제5장 이의

5.5. 제6장 보칙

5.6. 부칙

6. 예규

7. 선례

구「임대주택법」 제18조 제2항의 금지사항 부기등기 말소 등
제정 2021. 9. 30. [부동산등기선례 제202101-06호, 시행 ]

1. 구「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것, 이하 구 「임대주택법」이라 한다) 제18조 제2항은 임대주택에 대하여 분양전환 이전까지 저당권 설정 등의 행위를 할 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기 하도록 하면서 이러한 부기등기를 마친 임대주택에 대하여는 임차인이 동의하거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에만 예외적으로 저당권 설정 등의 등기를 신청할 수 있도록 하고 있다.

2. 구「임대주택법」 제18조 제2항의 금지사항 부기등기 말소에 대하여는 등기선례 제9-274호에 의하여, 등기예규 제1195호 일부가 준용된다.

가. 등기예규 제1195호의 "입주예정자 앞으로의 소유권이전등기신청이 있는 경우", "입주예정자가 없는 경우"는 분양전환을 등기원인으로 하는 이전등기가 완료된 경우를 의미한다. ‘분양전환’은 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 의미하고(구「임대주택법」 제2조 제6호), 분양전환 등기가 완료되기 전에는 원칙적으로 부기등기를 말소할 수 없기 때문이다.

나. 등기예규 제1195호의 "금지사항 부기등기 후 당해 부동산이 매각된 경우"는 금지사항 부기등기 후 당해 부동산이 매각되고 집행법원이 그 매각에 따른 소유권이전등기를 촉탁하면서 금지사항 부기등기의 말소도 촉탁한 경우를 의미한다.

3. 구「임대주택법」 제16조 제3항의 임대사업자 간 매매로 인한 소유권이전등기의 경우, 일반적으로 소유권이전등기와 금지사항 부기등기는 함께 신청되어야 한다. 임대사업자는 구「임대주택법」 제18조에 따라 부기등기 신청 의무를 부담하기 때문이다(구「임대주택법」 제41조 제4항 제4호, 제18조 제1항, 등기선례 제9-281호).

(2021. 09. 30. 부동산등기과-2580 직권선례)

사회기반시설에 대하여 사업시행자가 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 사용재결을 받은 경우 사업시행자가 단독으로 구분지상권설정등기를 신청할 수 있는지 여부
제정 2021. 4. 24. [부동산등기선례 제202104-4호, 시행 ]

사회기반시설에 대하여 사업시행자가「사회기반시설에 대한 민간투자법」및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 중앙토지수용위원회의 사용재결을 받았다고 하더라도 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 "사업시행자가 사용재결을 받으면 단독으로 구분지상권설정등기를 신청할 수 있다"는 취지의 규정이 없는 이상 그 사용재결에 의해서는 단독으로 구분지상권설정등기를 신청할 수 없다.

(2021. 04. 24. 부동산등기과-1097질의회답)

사인증여를 원인으로 하는 소유권이전등기신청 시 첨부정보로 제공되는 사인증여계약서가 공정증서인 경우 갖추어야 할 요건
제정 2021. 4. 19. [부동산등기선례 제202104-1호, 시행 ]

사인증여를 원인으로 한 소유권이전등기신청은 등기의무자인 유언집행자(지정되지 않은 경우에는 상속인이 유언집행자)와 등기권리자인 수증자가 공동으로 신청하게 되는바, 이러한 등기를 신청할 때 첨부정보로서 제공하여야 할 등기원인서면(사인증여계약서)에 유언집행자가 지정되어 있고 그 유언집행자 부분이 「민법」 제1068조의 요건을 갖춘 공정증서인 경우에는 가정법원의 검인이나 상속인들의 동의서를 제공할 필요 없이 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
(2021. 04. 19. 부동산등기과-1038질의회답)

8. 수험 과목으로서의 부동산등기법

등기절차를 규율한 절차법이며, 매년 변경되고 새롭게 나오는 예규, 선례, 판례들이 많고 공부 난이도는 어렵다고 한다.

처음 부동산등기법을 공부하게 된다면 민법지식은 기본으로 있어야 한다. 특히 물권법파트. 민사소송법과 민사집행법의 지식도 요구한다. 승계집행문 논점도 나온다. 신탁법도 나온다 협의취득 수용 회생 등 끝도 없는 지식을 요구하므로 암기를 열심히 하자.

민법에서는 중간생략등기만 배우지만 부동산등기법에서는 모두생략등기도 배운다.[7]


8.1. 공무원시험

법원행정고등고시: 2차 등기사무직(필수과목)
법원직 9급 공개경쟁채용시험: 부동산등기법(등기사무직)
법원사무관승진시험: 부동산등기공탁

8.2. 전문직 시험

법무사시험: 1차(부동산등기법), 2차(부동산등기법)
공인중개사: 2차(부동산공시에 관한 법령)
감정평가사: 1차(감정평가관계법규)
변호사시험: 민사법에는 부동산등기법이 포함되어 있으나, 부등법이 전면적으로 문제화되지는 않는다. 주로 물권법 쟁점과 아울러서 출제된다.

9. 여담

부동산등기법은 민법의 특칙으로서 기능하나, 전면 개정이 없었던 민법과는 달리 2011년에 전면 개정을 하였다[8]. 부동산등기법이 전면 개정한 이유는 부동산 등기의 전산화가 완료되었기 때문이다. 즉, 전산화의 영향을 가장 많이 받은 법률 중 하나인 셈. 이전에는 등기용지, 날인, 기재, 편철[9] 및 등기부 이동의 금지, 기재사항을 지우는 방법[10] 등의 규정이 있었으나 모두 사라지게 되었다.
[법률] [법률안] [3] 임차권 자체는 원래 민법에 있는 개념이므로 임차권등기명령 없이도 임차권을 등기할 수 있다. 실제로 주택임대차보호법은 1980년대에 제정된 법이다. 그러나 전세권과 같이 현실에서 대부분의 집주인이 등기를 안해줘서 문제일뿐, 실제로는 가능한 것이다.[4] 여러개의 토지를 합치는 것을 의미한다. 분필의 반댓말[5] 매매가가 1억원일 때에는 144,000원부터 10억원일 때에는 884,000원까지 뛴다.(법무사보수기준)[6] 대표적으로 매도인이 싼값에 토지를 매도했는데, 갑자기 땅값이 훅 뛰는 경우가 있다.[7] 나대지에 건물 신축을 하면 민법187조에 의해 등기없이 원시취득하게 되는데 처분을 하려면 등기를 해야 한다. 그러나 등기를 하지 않고 매도인과 매수인과 제3자와 순차매매를 하긴 하는데 등기만을 제3자 앞으로 하는 합의를 하여 제3자 앞으로 소유권보존등기를 하는 것을 모두생략등기라고 한다. 당연히 범죄행위이므로 하지 말 것.[8] 이는 민사소송법도 마찬가지로, 2002년에 전면 개정을 하였다.[9] 문서 위에 구멍을 뚫어 바인더 등에 묶는 행위.[10] 붉은 선으로 그어서 지움

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