1. 개요
容積率 / floor area ratio건물 연면적[1]을 땅의 넓이로 나눈 비율이다. 이해하기 쉽게 말한다면 건폐율 × 건축물 높이(지상층수)라고 봐도 되겠다.
건물의 가치는 건물이 선 땅의 값 + 건축물의 값이다. 용적률이 높다는 것은, 해당 건물의 가치에서 건축물의 값의 비중이 높다는 뜻이다. 건물의 소유권을 가진 사람들은 건물이 선 땅에 대한 지분(대지지분)을 나눠갖는데, 용적률이 높을수록 1인당 대지지분은 작아질 수밖에 없다. 흔히 용적률이 낮으면 투자하기 좋다고 하는 이유는, 땅에는 감가상각이 없지만 건물에는 감가상각이 있기 때문.
2. 상세
용적률을 계산할 때는 지하층의 바닥면적과 지상층 중 주차장용도, 일정 기준[2] 이내의 베란다 면적, 초고층 빌딩(마천루)의 피난 안전구역, 옥상부의 엘리베이터 기계실[3]의 면적은 제외한다. 그러나 무작정 제외하는 것은 아니고 일정 기준 이하만 제외하는데, 그렇게 하지 않으면 피난구역을 필요 이상으로 과다하게 만들어 놓고 준공 후 타목적으로 전용하는 방법으로 용적률 규제를 피하는 것이 가능하기 때문이다. 주민공동시설(엘리베이터 등)의 면적은 본래 용적률에 삽입이었으나 2016년부터 장애인용 엘리베이터에 한해 용적률에서 제외한다. 이는 사실상 엘리베이터 면적을 용적률 삽입에서 제외한다는 의미인데, 이미 오래전부터 아파트의 엘리베이터는 장애인용 휠체어가 들어갈 수 있는 크기와 전용 버튼을 갖추고 있었기 때문이다. 이런 비장애인-장애인 겸용 엘리베이터도 장애인용으로 분류된다.용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적이 넓다는 것이고, 이는 곧 건물이 고층으로 올라간다는 말이다. 용적률이 높은 토지는 부동산 가치가 용적률이 낮은 토지에 비해 상대적으로 높다.
아래 기준은 법률에 따른 제한이고, 해당 범주 내에서 각 지자체별로 최대치를 정한다. 최대치를 100% 이상으로 정한다는 뜻이지, 무조건 용적률 100% 이상으로 지어야 한다는 뜻이 아니다!
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | ||
| 도시 지역 | 주거지역 | 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 100% 이상 150% 이하 | ||
| 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 100% 이상 200% 이하 | ||
| 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 100% 이상 250% 이하 | ||
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 100% 이상 300% 이하 | ||
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200% 이상 500% 이하 | ||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90% 이하 | 200% 이상 1500% 이하 | |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 200% 이상 1300% 이하 | ||
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 200% 이상 900% 이하 | ||
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 200% 이상 1100% 이하 | ||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70% 이하 | 150% 이상 300% 이하 | |
| 일반공업지역 | 150% 이상 350% 이하 | |||
| 준공업지역 | 150% 이상 400% 이하 | |||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 | |
| 생산녹지지역 | 50% 이상 100% 이하 | |||
| 자연녹지지역 | 50% 이상 100% 이하 | |||
| 관리 지역 | 보전관리지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 | |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 | ||
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 50% 이상 100% 이하 | ||
| 미세분지역 | 보전관리지역과 동일 | |||
| 농림지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 | ||
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 | ||
대한민국에서 용적률은 80~1500%[4]의 범위로, 도시의 주거지역은 최대 500%까지 올릴 수 있으나 지방자치단체의 조례에 의해 실질적으로 최종 결정된다. 보통 뉴타운 재개발 사업을 할 때 토지용도변경 등을 통해 건폐율과 용적률을 같이 조정하면서, 실질 용적률이 크게 높아진다.
용적률은 건폐율과 함께 도시개발 밀도 평가척도로 사용하며, 용적률과 건폐율 상승에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 교통이나 환경 여건이기도 하지만, 문화적 요인이나 국민 정서도 크게 영향을 끼친다. 높으면 높을수록 더 높게 밀집해서 지을 수 있기 때문에 규모의 경제에 따라 건축비용이 내려가니 좋지 않겠나 싶겠지만 용적률과 건폐율을 너무 높이면 닭장이라는 소리를 듣기 십상이고 이런 경우 일조권을 위시한 환경문제가 매우 심각해지기 때문에 적정 수준으로 조절하는 것이다. 이런 과다한 용적률을 적용한 실제 사례는 홍콩이 대표적인데, 해당 문서에 보면 그 실상을 제대로 확인할 수 있다. 그러나 홍콩은 구역에 따라 용적률 제한이 500%~1000%이기 때문에, 홍콩 또한 아무리 건물이 다닥다닥 붙어있다 한들 용적률이 1000%를 넘지는 않는다.
한국도 주거지역이 아닌 상업지역에 지어진 건물들은 용적률이 매우 높은 경우가 많은데, 이런 경우 주변(심지어 바로 옆)에 일조권을 무시하고 건물을 올려도 법적인 문제가 없으며 행정관청은 환경문제 등을 들어 허가를 반려한다고 해도 법원에서 깨지므로 무조건 건물이 올라가게 된다. 또한 주거지역 인근의 상업지역도 이 규제 적용대상이 아니므로 주거지역이라고 해서 안심할 수는 없다.# 따라서 상업지역을 주거용으로 선택시에는 매우 주의해야 한다.실제 사례 서울스퀘어는 1100%를 넘는 용적률을 자랑한다.
서유럽은 전통적으로 용적률이 낮은 형태의 주거지역을 선호했는데, 지반이 연약하고[5] 공동주택에 대한 사회적 인식이 나빠서이다. 하지만 도시구역은 기본적으로 용적률이 높은 편이다. 실례로 파리의 용적률은 250%로, 서울의 160%에 비해 높다.#
3. 용적률 높은 아파트 (1,200% 이상)
| 단지명 | 용적률 | 아파트 세대수 | 오피스텔 세대수 | 입주일 | 소재지 |
| 범일동 한성기린프라자 | 1,450% | 547세대 | - | 1997년 10월 | 부산시 동구 범일동 |
| 토성동경동리인타워 | 1,330% | 452세대 | - | 2018년 07월 | 부산시 서구 토성동 |
| 브릿지타워 | 1,328% | 31세대 | - | 2012년 02월 | 부산시 영도구 대교동 |
| 현대성우오스타코아루 | 1,296% | 197세대 | - | 2012년 02월 | 경기도 양평군 양평읍 양근리 |
| 포항자이 디오션 | 1,294% | 212세대 | - | 2026년 10월 (예정) | 경상북도 포항시 북구 항구동 |
| 빌리브어바인시티1BL | 1,285% | 264세대 | - | 2026년 01월 (예정) | 경기도 이천시 안흥동 |
| 빌리브어바인시티2BL | 1,285% | 264세대 | - | 2026년 01월 (예정) | 경기도 이천시 안흥동 |
| 보라매삼성쉐르빌 | 1,249% | 246세대 | - | 2003년 01월 | 서울시 동작구 신대방동 |
| 서면유림노르웨이아침 | 1,241% | 512세대 | - | 2004년 10월 | 부산시 부산진구 전포동 |
| 서면지원더뷰파크 | 1,240% | 216세대 | 72세대 | 2021년 07월 | 부산시 부산진구 부암동 |
| 롯데캐슬스카이 | 1,238% | 132세대 | - | 2009년 02월 | 울산시 중구 성남동 |
| 양산유림노르웨이아침 | 1,234% | 108세대 | 181세대 | 2018년 12월 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 |
| 한웅인터빌 | 1,233% | 394세대 | - | 2004년 06월 | 부산시 부산진구 전포동 |
| 롯데골드로즈 | 1,213% | 299세대 | - | 2006년 06월 | 부산시 수영구 광안동 |
| 보람더하임 | 1,202% | 218세대 | - | 2006년 04월 | 부산시 남구 문현동 |
4. 같이 보기
[1] 건물에 있는 바닥 면적의 총합. 참고로 여기서 일정면적 까지의 발코니(베란다) 면적은 바닥 면적의 총합에서 제외된다. 당연 건설사들은 그 일정면적 한계에 맞춰서 배란다 면적을 선정하고, 그것을 확장해서 사실상의 전용면적화 한다. 이를 서비스면적이라고 하는데, 발코니가 넓게 설계된 아파트라면 같은 평수라도 확장했을 때 다른 아파트보다 더 넓다.[2] 건축물 앞뒤 길이의 1.5m. 최근에 건설되는 아파트가 좌우로 길고 앞뒤로는 짧은 직사각형 모양이 되는 이유이다.[3] 보통 최상층 위의 2개 층 정도다. 최상층에서 더 위로 올라가는 계단이 존재하는 이유.[4] 참고로 2021년 현재 대한민국에서 최고층(123층/554.5m) 건축물인 롯데월드타워의 건폐율은 41.83% / 용적률은 573.24%이고, 부지의 토지용도는 "일반상업지역" 으로 분류되어 있다. 건폐율만 따지면 주거지역으로도 충분히 커버 가능하지만, 높은 층수로 인해 주거지역 중 준주거지역의 최고 용적률 500%를 상회한다. 만약 제2롯데월드타워가 같은 건폐율에 높이가 약 500미터 이하여서 용적률이 500% 이하가 나왔다면, 상업지역에 비해 비교적 땅값이 싼 일반 주거지역(준주거지역) 토지로도 지을 수 있게 되는 것이다.(...) 물론, 토지용도 이외에도 서울시 고도제한 조례 등의 법률도 고려해야한다.[5] 수천년 역사적으로 돌아보면, 대한민국의 석조 조형물이나 대들보 받침 등으로 쓰인 돌은 화강암이였고, 서양의 경우에는 이암이나 사암 성분의 석고 조형.건축물이 많았다. 아르테미스 신전 등도 석회암으로 주로 만들어져있다. 반면 한반도의 지질을 구성하는 암반은, 대부분 화강암이나 편마암 등의 화성암 및 변성암이 지천에 널려있다.