주의. 사건·사고 관련 내용을 설명합니다.
이 문서는 실제로 일어난 사건·사고의 자세한 내용과 설명을 포함하고 있습니다.
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1. 개요
종합부동산세의 다주택자에 대한 과세가 정당한지에 대해 다룬 문서이다.1주택자 과세 논란은 별도의 문서에 서술되어 있다.
1주택자와 달리, 다주택자에 대한 종부세 과세는 논란이 별로 많지 않다. 정치권에서도 주로 1주택자에 대한 과세를 어떻게 할지만 논의되었지, 다주택자에 대한 과세는 거의 논의되지 않고 있다.
2. 과세 반대론 및 세금 인하론
2.1. 매물 잠김 및 매수인으로 조세전가 현상, 그로 인한 매해 6월 폭등현상
문재인 정부 5년간 5월에 비해 6월에 매매가 상승하는 폭이 컸다. 이것은 종합부동산세 과세 기산일인 6월 1일 이전인 4,5월에 종부세 털이용 매물이 많이 나오다가 6월 이후, 즉 매도인이 종부세를 납부해야 되는 시기에는 매물이 감소하고, 늘어난 종부세만큼 매수인에게 전가해서 일어났다는 주장이 있다. #, #특히 이것은 종부세 과세가 강해진 9.13 대책 이후에 더 심해졌으며, 2019년 6월, 2020년 6월, 2021년 6월 모두 한국부동산원 실거래가 지수상 전월대비 폭등이 된 양상을 보이고 있다. 서울의 경우 2019년 5월 +0.80%, 6월 +1.97%, 2020년 5월 +0.38%, 6월 +3.20%, 2021년 5월 +1.76%, 6월 +2.22%) (전국의 경우 2019년 5월 -0.18%, 6월 +0.26%, 2020년 5월 +0.73%, 6월 +1.76%, 2021년 5월 +1.52%, 6월 +2.18%)
2.2. 임차인으로의 조세전가 현상 및 월세 전환 가속화
집 주인에게 부과된 세금이 임차인에게로 전가된다는 것입니다. 주인이 세금에 대한 부담으로 집을 팔기를 기대하면서 정부가 세금 정책을 시행했는데, 예상과는 반대로 된거죠. 집값이 하락하지는 않고 임대 가격만 상승해서 결국엔 높아진 세금을 실질적으로는 임차인이 지불하게 된 셈입니다. 되려 부동산 가격과 임대 가격이 상승해 집 주인의 자산가치만 상승하게 되죠.
윤주선 홍익대학교 건축도시대학원 교수 #
윤주선 홍익대학교 건축도시대학원 교수 #
재산세 등 보유세 부담은 결국 어떤 방식이든 임차인에게 전가된다. # # # 경제학원론 수업만 수강해봤어도 조세부담의 귀착이라는 이론을 들어보았을 것이다. 세금이 공급자(임대인)에게 부과되든 수요자(세입자)에게 부과되든 상관없이, 한쪽의 세금 부담의 일부가 다른 쪽으로 전가되어 양쪽 모두 세금을 부담하게 된다. 예를 들어, 기존에 짜장면 한 그릇을 6,000원에 팔았는데 짜장면 한 그릇을 팔 때마다 10,000원씩 세금을 매기면 판매자는 짜장면을 더이상 6,000원에 팔 수가 없는 것이다. 세금도 원가다. 세금이 오르면 가격도 그만큼 오르는 것이다.
소유자에게 부과되는 재산세와 종부세 등 세금뿐 아니라 이와 연동된 건보료 등 준조세가 급등하면서 이는 조세전가 현상으로 나타나 전세제도가 없어지고 월세로 전환을 유도하게 되며,[1] 최종적으로 월세의 인상으로 나타난다.
예를 들어 한 지역에 주택을 소유하고 있다는 사실만으로 정부에서 가져가는 주택 소유자의 종부세/재산세/건보료 증가분이 1년 간 2,000만 원이라고 가정해보자(다주택자 여부와 상관없이 1주택자도 세금이 적용됨), 이는 국가에 매월 166만 원(12개월로 나눔)을 납부하는 것과 마찬가지이므로, 집수리 비용과 기타 세금 납부까지 하는 집주인은 월세를 그보다 더 많이 올려받지 않으면 집을 유지할 수 없다.
설령, 세입자측이 그 주택을 스스로 구매해서 자가 소유한다고 해도, 집을 새로 구매하는 사람이 국가에 같은 금액을 납부해야 한다는 사실에는 변함이 없다.
결국, 집이 없는 무주택자가 집을 사려고 해도 세금 때문에 살 수가 없고, 기존 주택소유자는 조세부담 때문에 전세를 월세로 전환하고, 세금이 오를수록 월세는 더욱 오르고 집을 사기는 더 어려워지는 악순환에 빠지게 된다.
또한, 실제 돈이 떨어지지 않은 미실현 이익에 대한 과세가 이루어짐으로써, 집주인과 세입자 모두의 가처분 소득이 줄어드는 효과가 나타나며, 세입자 측은 전세 제도가 사라짐으로써, 전세 제도의 장점, 원금을 나중에 돌려받는다는 장점이 없어짐으로써 월세 등 고정비 지출의 증가로 가처분 소득 감소가 나타난다.
다주택자뿐 아니라 1주택자의 경우에도, 외지 근무나 학군을 위한 이사 등 여러 사유로 자기 집을 남에게 임대로 주고 본인도 전월세로 남의 집에 살 수 있으므로 이에 해당된다.
여기에 속칭 '빌라왕'에 의한 깡통주택 문제도 불거졌는데, 2022년에 사망한 1,139채를 보유한 빌라왕 하나가 사망하여 그가 체납한 종부세가 무려 62억이었다. 보증보험에 가입하지 않은 세입자의 경우, 경매로 넘어간다고 해도 세입자의 보증금이 최우선변제금을 뺀 나머지 금액은 세금보다 우선순위가 밀리기 때문에 사실상 임차인에게 전가되는 사태가 벌어지고 말았다. #
2.3. 소규모 민간 임대 사업자의 멸종 유도
다세대 빌라, 다가구 빌라, 원룸, 투룸, 쓰리룸 같은 소규모 민간 임대 사업자들이 종부세로 인해 가장 큰 피해를 보는 계층이다. 정부는 2020년 7월 주택임대사업 기등록자(단기임대 및 아파트임대 유형)의 경우에도 의무 임대 기간이 지나면 등록이 자동으로 말소되도록 하면서 종부세 합산배제 혜택도 자동 취소시켰다. 이로 인해 어떤 임대사업자는 2021년분 종부세가 2020년분의 100배에 육박하는 1억 101만 1880만 원으로 폭등하기도 하였다. ## 세금 부담이 이렇게 높으면 재산세, 종부세, 관리비, 전기와 수도요금, 부담금, 증가된 건보료, 청소비와 수리비 등 임대사업을 유지하기 위해 필요한 일체의 지출을 반영하면 적자가 되므로 임대 사업을 하지 않는 게 최선이라는 결론이 나온다. ## 이렇게 되면 다른 누가 인수해도 수익을 내기 힘드니 아무도 매수하려고 하지 않을 테고, 장기적으로 소규모 임대 주택 공급자들은 멸종하게 될 것이다. 이러한 여파로 다세대와 다가구 주택 매물에 대한 기피가 심해서 거래가 끊기고 있다고 한다. # 과도한 보유세로 짓눌러 이들로 하여금 시장에 매물 출회를 유도하는 게 정부의 원래 의도였겠지만, 다른 누가 인수해도 마찬가지이므로 시장에 싸게 내놓아도 팔리지가 않는 것이다. ## 그래서 아예 다세대로 임대를 놓은 주택의 한 층을 없애서 용도변경신청 후 다가구주택으로 만들거나, 아예 주거시설을 삭제하고 꼬마빌딩 등으로 개조를 하는 경우가 늘어났다. #이러한 민간의 소규모 주택 공급자들은 무주택자가 집을 마련할 때까지의 '임시 거처'를 제공하는 징검다리 역할을 하는 사람들로써, 음식점도 양식 코스요리를 파는 고급 음식점 말고도 떡볶이나 라면을 파는 저렴한 분식점도 존재하는 것처럼, 시장에 반드시 필요한 존재다. 종부세 찬성론자들은 이들을 으깨고 때려잡아야 할 적폐이자 집부자로 생각하고 있지만 이들이 없으면 당장 무주택자가 살 집의 공급이 없어지며, 이들 대부분은 은퇴자 노후 대비용의 생계형 사업자가 많고, 도리어 이들은 시세의 60~70%선에서 전월세를 공급하고 있다. 2021년 6월 서울 아파트 기준 등록임대주택(임대사업자 공급 물량)의 평균 전세금은 3억 6426만 원으로, 일반 전세 평균인 4억 9148만 원 대비 1억 4000만 원 이상 저렴했다. # 결국 이러한 소규모 민간 사업자들을 몰아내는 것은 시장에서 저렴한 전월세 주택의 공급의 씨를 말리는 것이다.
[1] 월세는 전세와 달리 매달마다 집주인에게 안정적인 현금흐름(Cashflow)의 유입이 발생하며, 전세보증금처럼 나중에 세입자에게 돌려줘야 할 필요도 없으니, 세금 납부에 있어서 월세가 전세보다 훨씬 유리하다.