1. 개요
문재인 정부 들어서 수도권 주택 가격 상승이 사회 문제가 되었다. 특히 서울특별시의 경우 가용한 신규 택지가 없어 대부분의 공급이 재건축, 재개발 등 도시정비사업을 통해 이루어졌으나 문재인 정부의 부동산 정책이 재건축초과이익환수제 등으로 도시정비사업을 억제하는 기조였기 때문에 집값이 이상 급등하는 현상이 발생하였다.[1]정부는 이를 해결하기 위해 2020년 8월 4일에 8.4 부동산 대책에서 서울특별시내 주택 4만호 공급을 위해 공공재개발·공공재건축이라는 사업 방식을 새로 도입하였다.#
2. 상세
공공재건축·재개발 사업은 기존 도정법상 재건축, 재개발 사업보다 사업 시행 요건이 완화되어 단독시행 주민 2/3이상 동의 및 공동시행 주민 1/2이상의 동의만 있으면 공모 참여를 통해 사업 추진이 가능해진다. 다만, 공모에 참여한 모든 지구가 공공재건축·재개발 사업 대상지로 선정되는 것이 아니며, 서울특별시등 해당 지자체에서 낙후도 등을 종합적으로 평가하여서 사업지를 선정하는 프로세스가 포함되어 있다.공공재건축·재개발 사업의 대상 지구는 서울시 내 정비구역[2], 정비구역을 지정 중인 구역이다.[3][4]
일반적인 재개발 및 재건축은 제3종 일반주거지역으로 지정된 경우라도 서울시 조례에 의거하여 최대 35층으로 층수제한이 설정되어 있으나 공공재건축·재개발 사업의 경우에는 층고 제한을 우회하기 위해 지구내 일부 지역을 준주거지역으로 종상향 시켜주는 특례를 통하여 최대 50층까지, 용적률 최대 500%를 적용시켜서 사업을 시행할 수 있게 된다. 하지만 이러한 인센티브를 위해서는 공공재개발 기준으로 증가한 용적률의 50% 가량을 임대아파트[5]로 조성하여야 한다. 이 경우 총 분양 물량의 15~20%정도가 임대주택이 될것으로 예상된다. 또한 사업 시행 주체는 조합이 단독으로 하지 않는다. 서울주택도시공사, 한국토지주택공사같은 공영주택건설기관이 조합과 공동으로 사업을 시행하거나, 혹은 공영주택건설기관이 단독으로 사업을 시행한다.[6]
문재인 정부는 이렇게 공공재개발 사업이 안정화 되면 수도권 전반으로 확대 시행할 예정이라고 한다.
3. 장점
종상향과 용적률 증가를 통해서 상대적으로 사업성이 좋지 않은 지역의 도시정비사업이 원활해질 것이 기대된다. 또한 공공재건축·공공재개발의 경우 공공단독시행방식(LH 또는 SH 등이 사업시행자로 지정)으로 시행할 경우 조합 설립 필요가 없다는 절차상의 장점이 있다.[7] 재개발이나 재건축 사업기간을 10년 정도로 잡고있는 이유는, 조합설립 과정에서 조합장과 조합원들 간의 갈등, 시공사와 조합원들 간의 갈등이 항상 일어나기 때문이다.[8] 그렇다고 조합이 무조건 해산되는 것은 아니다. 단독시행방식이 아닌 공동사업시행방식(조합과 LH 또는 SH 등이 공동사업시행자)의 경우 조합은 그대로 유지되며 기존의 역할을 그대로 수행하는 방식의 사업도 가능하다.공공재개발 사업같은 경우는 용적률 완화를 통해서 법적상한용적률의 120%를 적용하여 사업 시행이 가능하다. 예를들어 제2종일반주거지역의 경우 법적상한용적률은 250%에서 300%로 완화가 가능하다.[9] 공공재개발은 분양가상한제를 피할 수 있다는 점에서 조합원들에게 유리하게 돌아갈 수 있다. 또한 주택도시기금을 활용하여 사업비 및 이주비를 저리로 융자 가능하고, 사업시행계획인가와 관련된 인허가 사항을 통합심의로 할 수 있어 사업 속도가 빨라진다는 점도 장점이다. 노후도가 높으나 사업성이 적어서 도시정비사업이 지지부진한 구역에서는 공공재개발 사업을 통한 지역 정비가 가능해 질 것으로 기대된다.
공공재건축 사업의 경우는 용도지역 상향을 통해서 용적률과 층수제한이 완화된다. 공공재건축사업을 위한 정비구역에 대해서는 1단계 종상향이 되어 해당 지역에 적용되는 용적률 상한까지 사업 시행이 가능하다. 다만 도시정비법상 초과용적률의 40%~70% 범위에서 시도조례가 정하는 비율(서울시 및 경기도 조례의 경우 50%)에 해당하는 면적에 국민주택규모주택을 건설하여 기부채납해야한다.[10] 공공재개발과 마찬가지로 통합심의를 통해서 사업 속도가 빨라질 수 있다. 밀도 증가 및 기부채납 주택으로 인한 임대주택 증가 우려가 있지만, 공공재건축의 경우 늘어난 용적률의 40%~70%(서울시 및 경기도 조례의 경우 50%)를 기부채납하고 그 중 절반(서울시 및 경기도의 경우 50% 중 25%에 해당)은 공공분양주택으로 기부채납하도록 되어 있어 민간재건축과 비교했을 때 임대주택의 과도한 증가는 없다고 할 수 있다.[11]
4. 문제점
4.1. 공공재건축의 문제점
정부에서는 장점이 많아서 공공재건축·재개발 사업으로 주택 공급을 무난히 달성할 수 있다는 예측이지만 정작 재건축 대상 지역에서는 부정적으로 바라보는 사업이다. 용적률을 500%까지 허용해 준다는것은 재건축 후 주택이 그만큼 주거 환경이 열악한 고밀도 주택이 된다는 의미이기도 하다. 현행 도정법상 재건축으로도 충분히 사업성이 나오는 재건축 대어 단지들은 굳이 이러한 방법으로 사업을 진행할 이유가 없다.강남, 목동 등 거주 환경이 좋고 용적률 여유가 많은 지역의 재건축 아파트 단지에서는 재건축 후 거주환경, 입주민의 수준, 학군 등의 문제로 단지의 가치가 하락하는 것을 우려하여 공공재건축에 회의적이다.[12] 목동과 잠실5단지에서 공공재건축 사전컨설팅을 신청했다는 소문이 돌면서[13] 가격이 1억원 이상 하락한 급매물이 출현하기도 하였다. 시장에서는 공공재건축 추진을 오히려 자산가치에 악영향을 미치는 악재로 본다는 것.#
만약 공공재건축을 한다 해도 규제를 피하기 위해 초과물량 없이 일대일 재건축을 해 공급 부족이 더 심화될 전망이다.[14] 때문에 공공재개발은 공모를 생각중이거나 이미 신청한 구역들이 꽤 많지만, 공공재건축같은 경우는 이득이 거의 없기 때문인지 공모를 낸 구역이 아직까지 몇 군데 밖에 없다.
결국 2021년 1월 16일, 대치 은마아파트, 잠실주공5단지, 청량리 미주아파트 등 대단지 아파트들은 공공재건축 사전컨설팅에 모두 불참하고, 소규모 아파트단지들만 몇몇 참여해 기존 공급 목표에 비해 성과가 미미하다는 지적이 나왔다. 이에 대해 전문가들과 조합원들은 '적절한 이익'이란 당근을 보장해줘야 한다고 했다. 공공재개발처럼 분양가상한제를 폐지하고, 재건축초과이익환수제도 완화해줘야 효과를 얻을 수 있다는 것. # #
4.2. 공공재개발의 문제점
정책 초기엔 '재개발 해제 구역'은 제외한다고 하여 논란이 있었으나, 정부에서 원활한 주택공급을 위해 포함하기로 하였다.하지만, 도시재생을 시행하고 있는 지역은 제외한다고 하여 다시 한 번 논란이 되고 있다. 왜냐하면 도시재생의 취지는 주변의 노후환경을 개선시켜주는 환경이지만, 정작 하는건 문화사업 건물만 건축하고 있으며, 심지어 그 문화사업 건축물이 정작 주민들조차 찾지 않을 만큼 무의미[15] 하다는 것이다. 이외에도 벽화를 그리고 하수도를 정비하기도 하는데, 이게 전부다...[16] 정작 주변 건물들은 정책을 시행하면 할수록 더욱더 노후화되고 낙후되고 있는게 현실이다. 때문에 공공재개발로 구역을 밀어버리고 새 아파트를 짓는 것이 훨씬 낫지만 문재인 정부는 같은 당인 전 서울시장이 시행한 도시재생 정책을 재개발 추진으로 뒤집으면 결국 기존의 정책이 실패한 것임을 인정해야 하는 정치적 부담으로 작용하게 되므로 도시재생사업구역의 공공재개발 전환을 반대했다.
5. 1차 신청 구역 (2020년 공모)
- 가리봉동 134번지 일대
- 갈현동 12-248번지 일대
- 강북2구역
- 강북5구역
- 거여새마을지역
- 고덕1구역
- 고덕2-1구역
- 고덕2-2구역
- 광진 중곡아파트
- 금호23구역
- 녹번2-1구역
- 답십리17구역
- 당산동6가 일대
- 대림3동 일대
- 대흥5구역
- 도림동 26-21번지 일대
- 마천2구역
- 망원1구역
- 면목7구역
- 밤동산
- 번동 148번지 일대
- 동작구 본동
- 봉천13구역
- 불광동 329-13번지 일대
- 불광동 346번지 일대
- 삼선3구역
- 상계3구역
- 서계동
- 성북1구역[17]
- 성북4구역
- 성북5구역
- 세운3-8구역
- 세운3-10구역
- 세운5-4구역
- 수색14구역
- 숭인1구역
- 숭인동 116번지
- 신길1구역
- 신길6구역
- 신길16구역
- 신림 건영1차아파트
- 신문로 2-12번지 일대
- 신설1구역
- 신월7동-1구역
- 신월7동-2구역
- 아현동 699번지[18]
- 양평13구역
- 양평14구역
- 연희동 721-6번지
- 용두1-6구역
- 용두3구역
- 원효로1가
- 이촌 중산시범아파트
- 장안평 중고차매매센터
- 장위8구역
- 장위9구역
- 장위11구역
- 장위12구역
- 전농9구역
- 중화1구역
- 증산동 205-33번지
- 창신2동
- 천호A1-1
- 청파동1가
- 청파동2가
- 충정로1구역
- 하왕십리동
- 한남1구역[19]
- 홍은1구역
- 홍제동 321-3번지
- 홍제동 360번지
- 화곡동[20]
- 후암1구역
- 흑석2구역
5.1. 1차 후보지 선정 구역 [21]
가이드라인확정 || 도시계획위원회개최결과 || 구역지정[22]
(최초) → (변경) ||
| 1 | 동작구 | 흑석2구역 | - | - | - |
| 3 | 동대문구 | 신설1구역 | - |
→ (변경) 2023.02.02(목) 고시 ||
| 4 | 관악구 | 봉천13구역 | - | - | 2009.12.24(목) 고시 |
| 5 | 영등포구 | 양평13구역 | - |
→ (변경) 2023.12.18(월) 고시 ||
| 6 | 영등포구 | 양평14구역 | - | 2013.08.22(목) 기사 | 2013.11.07(목) 고시 |
| 7 | 종로구 | 신문로2구역 12지구 | - | 2020.08.20(목) 기사 | 2020.09.17(목) 고시 |
| 8 | 강북구 | 강북5재정비촉진구역 | - |
- 8개 구역이 1차 후보지로 선정되었다. 많은 부동산 전문가가 예상한 한남1구역은 탈락했고, 흑석2구역이 1차 선정지중 대장이 될 예정이다.
- 문재인 정부에서는 사업 초기 지정구역을 20개 내외, 2021년 내에 공공재개발, 공공재건축 지정구역을 50여개까지 늘린다는 계획이었으나 초기 지정구역 개수는 목표치 20개 내외에 턱없이 못 미치는 단 8곳이었다. 이에 국토교통부에서는 설날 이전인 2월 초에 추가 구역 발표를 검토하고 있다고 밝혔다.
5.2. 2차 후보지 선정 구역 [23]
가이드라인확정 || 도시계획위원회개최결과 || 구역지정 ||
| 1 | 노원구 | 상계3 | - | - | - |
| 2 | 강동구 | 천호 A1-1 | - | - | - |
| 3 | 동작구 | 본동 | - | - | - |
| 4 | 성동구 | 금호23구역 | - | - | - |
| 5 | 종로구 | 숭인동 1169 일대 | - | - |
2023.12.14(목) 기사 || 2024.03.28(목) 고시 ||→ (해제) 2016.07.28(목) 고시
→ (신규) 2023.12.07(목) 고시 ||
| 8 | 서대문구 | 충정로1구역 | - | - | (최초) 2009.05.21(목) 고시 |
| 11 | 동대문구 | 전농9구역 | - | 2023.02.21(화) 기사 | - |
| 13 | 성북구 | 성북1구역 | - | 2024.06.07(목) 기사 | - |
| 16 | 영등포구 | 신길1구역 | - | - | - |
- 2021년 3월 29일, 위 16개 구역이 공공재개발 2차 후보지로 선정되었다. 기사
- 2차 후보지에는 과거에 정비구역 지정된 구역이 아닌 신규로 후보지로 선정된 구역들이 포함되었다.
6. 2차 신청 구역 (2021년 공모)
6.1. 후보지 선정 구역 [25]
- 마포구 아현동 699 일대[26]
- 영등포구 도림동 26-21 일대
- 종로구 연건동 305 일대
- 중랑구 면목동 527 일대
- 은평구 응암동 101 일대
- 양천구 신월5동 77 일대
- 구로구 구로동 252 일대
- 금천구 시흥4동 4 일대
위 8곳이 신규 후보지로 선정되었다.
7. 부동산 투자시 유의사항
현재 공공재개발 신청한 구역들이 신청했다는 이유 하나로 호가가 폭등한 지역이 매우 많다. 그중에는 신월7동 1, 2구역 같이 공공재개발이 아니면 재개발이 불가능한 곳(1종 일반주거지역, 대공방어협력지역, 고도제한 등)이 많아, 해당 지역을 잘 알아보고 투자해야 한다. 또한 역세권 개발 및 서울시장 공략들을 살펴볼 경우, 지금도 저평가 된 곳은 매우 많기 때문에 지금 공공재개발 호가 폭등한 곳은 조심해야 한다.그리고 2021년 3월, 전국을 뒤흔든 대형 사건이 터지는 바람에 주 시행사인 LH공사에 대한 신뢰도가 바닥으로 떨어져 공공주도 추진 사업이 큰 위기를 맞게 되었다.관련 기사
8. 관련 문서
[1] 이는 박원순과 문재인 정부가 '재개발과 재건축의 활성화는 수많은 투기를 불러와 집값을 상승시킨다'는 맹목적인 믿음을 가지고 있었기 때문이다. 하지만 투기만의 문제는 아닐텐데?[2] 재개발 구역, 주거환경개선사업[3] 해제구역 포함[4] 도시재생사업, 관리형 주거사업 환경 등 대체사업이 추진 중이거나 도시관리 및 역사 보존 등을 위해 관리가 필요한 지역 등은 검토대상에서 제외된다.[5] 공공임대, 수익형전세주택[6] 이 경우 조합 설립이 필요 없어지기 때문에 사업 기간이 종전 도시정비사업의 10년에서 5년 가량으로 줄어드는 효과가 있다.[7] 단독시행방식이라고 해도, 주민 의견 수렴 및 소통을 위하여 '주민대표회의'라는 의결기구를 만든다.[8] 다세대 주택 건립등을 통한 지분 쪼개기가 성행한 구역이나, 고령자 거주 비율이 높아서 사업 추진이 지지부진한 기존 재개발 지구 등에서 반대 의견을 묵살하고 진행할 수 있다는 장점이 있다.[9] 제3종일반주거지역의 경우에는 용적률 360%까지 완화가 가능하다.[10] 민간재건축의 경우에도 초과용적률의 50%에 해당하는 면적에 국민주택규모주택을 건설하여 기부채납하여야 한다.[11] 민간재건축의 경우 초과용적률의 50%는 임대주택으로 기부채납한다. 공공재건축의 경우에도 초과용적률의 50%는 기부채납하는 것은 맞지만 그 50%의 구성비율이 25%가 임대주택으로, 그리고 나머지 25%는 분양주택으로 기부채납한다.[12] 임대아파트 주민들과 분양아파트 주민들과의 갈등은 꽤 심하며, 임대아파트의 초,중,고등학생들은 다른 분양아파트 학생들에게 따돌림 당하기도 한다.[13] 공공재건축을 추진하는것이 아니라 공공재건축 추진시 손익을 비교해보기 위한 사전검토이다.[14] 기존의 아파트 세대수와 재건축 아파트 세대 수가 똑같은 경우. 즉 1:1 재건축을 한다는 것은 새로 지어진 집을 일반분양하지 않고 모두 조합원들이 가져간다는 것으로, 공급 확대에 전혀 도움을 주지 못한다.[15] http://naver.me/FArOU0ZG[16] 대표적인 예로 창신·숭인구역이 있다. 이 구역은 이전에 창신숭인뉴타운 구역이었으나, 박원순 前 서울시장이 문화보전 명목으로 무산시켰다.[17] 주민 동의율이 76.4%로 가장 높다.[18] 영화 기생충의 배경이된 돼지슈퍼가 있는 동내로 알려져 있다.[19] 공모 신청 1호 구역이자, 가장 화제가 된 구역이다.[20] 2021년 10월 지정되었으며, 국회대로7길이 위치한 화곡2동, 화곡4동, 화곡8동이 대상지역이다. 곰달래로 북쪽으로도 현재 노후주택이 누가봐도 심각하다 싶을 정도로 많아서 추가지정 가능성이 매우 높은 상황이며, 주민들 과반수가 환영하는 분위기이긴 하다.[21] 2021. 1. 14(목) 발표[22] 기존 구역지정이 된 구역이기에, 신규 지정이 아닌 정비계획 변경 절차를 진행한다.[23] 2021. 3. 29(월) 발표[24] 보류[25] 2022.08.26 발표[26] 1차때 신청해 탈락의 고배를 마셨다