대단지 아파트

1. 개요

2. 특징

2.1. 장점

• 낮은 관리비
  세대수가 많을수록 세대당 관리비가 낮아진다. 이는 경제학에서 말하는 규모의 경제 때문이다.

• 유지보수의 신속성
  관리사무소에 상근 직원을 좀 더 둘 수 있고, 단지에 따라서 유지·보수 팀을 별도로 두는 경우에는 외부 업체와 조율할 필요가 없기에 직접 신속하게 처리할 수 있다.

• 높은 환금성과 시세 확인의 편리함
  세대수가 많을수록 지역 부동산 시장에서 주목도가 높아 매수희망자와 매도희망자 모두 많으므로 환금성이 높아진다. 게다가 매매 및 임대차 계약이 빈번하므로 최근에 거래된 매매가 또는 전월세의 계약 가격이 합리적인지 매도자(임대인)와 매수자(임차인) 양측에서 확인하고 납득하기 쉬워 거래 성사도 쉽다. 반면, 소규모 아파트 단지의 경우 거래시 같은 평수라도 심하면 몇 년 전의, 또한 컨디션[1]이 완전히 다른 물건의 거래 가격을 참고해야 할 수도 있기에 매도자(임대인)와 매수자(임차인) 간에 생각하는 가격 차이가 커 거래 성사가 쉽지 않은 경우가 많으며[2], 주택 시장이 급등하여 매수자가 바가지를 쓰거나, 급락한 시장의 직격타를 맞아 임차인이 임차보증금을 돌려받지 못하는 이른바 '전세 사기'를 당할 확률도 조금 더 높다.
  
  참고로 매체에서 언급되는 한국부동산원이나 KB국민은행[3] 부동산 시세는 전수 조사가 아닌 표본 조사라, 전국의 모든 아파트가 아닌 지역별로 '랜드마크'라고 불리는 단지들의 거래 사례를 수집하여 산정된다. 은행 대부분은 이를 기준으로 대출 한도를 설정하는데, 소단지의 시세는 통계에 직접 반영되지 않으므로 발표되는 시세와 괴리가 있는 경우가 적지 않으며 실거래가 상당 기간 나오지 않은 단지의 경우 대출 금액이 나오는 속도도 늦고 액수도 주변의 대단지 아파트의 같은 평수보다 적은 편이다. 또한, 제1 금융권 외에서나 인터넷은행 등에서는 대출 자체를 이용할 수 없거나 대출을 받기 위해 부득이하게 감정평가를 시행하는 등의 추가적인 시간과 비용을 부담해야 하는 경우도 있다.

• 생활편의시설 및 학군
  대단지 아파트는 상가와 커뮤니티 시설을 더 많이 지을 수 있어서 이 자체가 시세에 프리미엄으로 작용한다. 또한, 대단지 아파트 인근에는 학교가 근처에 있는 경우가 많고, 중·소형 단지나 주택가를 물고 있는 학교 대비 학생 수준도 비교적 동질적이라 선호되는 경우가 많다. 또한, 지자체에서도 주민들의 요구에 따른 버스 노선 확충, 등하교길 정비 등 학습 여건 개선을 위해 노력할 가능성도 높아진다.

• 호재 생성
  거주인구가 많아짐에 따라 행정 과정에서 또는 소유주들의 요구에 의해서 교통망을 확충하거나 기피 시설[4]을 멀리 이전하는 등 호재를 생성하기도 한다.

• 성채 효과
  현 시대 분양하는 대단위 아파트 단지의 가장 중요한 특징 중 하나는 외벽, 방범 체계 등을 통해 단지 외부인의 접근을 제약하고 차단하는 것이다. 이는 입주자들이 낸 돈으로 조성한 단지 내 시설을 외부인이 무임승차하는 상황을 줄이고 입주자 개인의 불필요한 사생활 노출을 줄인다는 점에서 단독주택 이상의 프라이버시 보호라는 장점이 있다.[5][6]

• 넓은 부지로 인한 조경 면적 증가
  신축 대단지 아파트들은 넓은 부지로 인해 공원이 넓고 상당히 예쁘게 조성되어 있다. 이는 어린아이나 애완동물을 산책시킬 때 큰 장점이 된다.

2.2. 단점

• 동별 차이
  단지가 상당히 넓은 만큼 단지 내에서 같은 평수라도 동별로 평가(시세)가 크게 나뉜다. 예를 들어 역세권 아파트라고 하더라도 지하철역이 위치한 '앞 동'과 지하철역에서 몇 백 미터가 떨어진 '뒷 동'은 편의성과 가격에서 꽤 차이가 난다. 또한, 건물 모양이 ㅡ자로 된 일명 '성냥갑' 단지의 경우 맨 앞 동에서는 조망권이 보장되나 나머지 동에서는 사실상 조망권이 없다시피한 경우가 많으므로 이 조망권 차이에 의해서도 시세 차이가 생긴다.
• 학군과 행정구역
  대단지 중에서도 아파트 안이나 근처에 학교를 2개 이상 물고 있는 경우에는 동마다 학군이 갈릴 수 있는데 이 경우 배정 학교에 따라 동 선호도 차이가 생기기도 한다. 더 심한 경우는 한 단지 내에 기초자치단체, 심지어 광역자치단체가 달라져 동 선호도 차이가 생기기도 한다.[7]

• 재건축의 어려움
  아파트가 노후화되어 재건축을 진행하려면 아무리 사업성이 좋은 단지라도 동일 평수를 받기 위해서 세대 당 억 대를 내야 하는 것이 보통이다. 그러나 각 세대마다 재정 상황이 다른데 대단지는 그 많은 세대들의 의견을 조율해야 하므로 세대수가 많으면 많을수록 재건축을 진행하기가 힘들어진다. 또한, 사업성이 좋아지려면 부지의 용적률을 높여야 하는데 고층 대단지 아파트는 이미 높은 용적률이 적용된 부지에 지어진 경우가 많아 용적률을 완화해야 하는데 이것도 쉽지 않다. 용적률을 올리려면 주무관청(구청, 군청 등)에서 요구하는 만큼 공공시설을 지어 기부채납을 하거나 임대 세대 비율을 맞춰야 하는 등 사업성에 제약이 걸리기 때문이다. 이는 지역사회의 행정 및 정치와도 연관되어 있으며 그 과정에서 조합장이나 이사가 비리를 저지르거나 이를 저지하는 조합원(비대위)에 의해 직무 수행에 제동이 걸려 사업 일정 전체가 밀리는 경우가 재건축 현장에선 비일비재하다.

• 단지 내 이동의 불편함
  수 천 세대 이상의 아주 큰 대단지 아파트의 경우 단지 내 커뮤니티 시설을 이용할 때에 이동이 다소 귀찮을 수 있다.

2.3. 기타

• 수천세대 이상 규모의 대단지 아파트들은 대개 한 개의 건설사 혼자서는 짓기가 어려워 2개 이상의 건설사가 합동한 컨소시엄 아파트 형태로 지어지는 경우가 많다. 만일 브랜드가 2가지일 경우 두 브랜드명을 이어서 붙이고[8], 3가지 이상이면 자체적으로 아파트 단지명을 만들거나[9] 브랜드 명을 모두 붙이는 경우[10]도 있다.

• 대한민국에서 가장 세대 수가 많은 단지는 서울특별시 강동구의 올림픽파크 포레온이고, 그리고 그 다음은 서울특별시 송파구의 헬리오시티이다. 두 단지 모두 대략 1만 세대 정도가 거주하며, 규모가 상당히 크고 아름다워 단지 하나만으로도 하나의 행정동을 구성하는 게 가능하다.

• 중국의 대단지 아파트는 스케일이 가히 대륙급이다. 실례로 구이저우성 구이양의 화과원은 50만명이 같은 단지에서 거주하기도 한다. # 이 정도는 사실상 아파트 단지로 이루어진 하나의 마을이라고 봐도 좋다.

• 동수가 적다고 언제나 대단지가 아닌 건 아니며[11], 반대로 동수가 많다고 무조건 대단지인 건 아니다.[12]

3. 목록

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