Act on Sale of Building Units
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전문 (약칭: 건축물분양법)
1. 개요
| 제1조(목적) 이 법은 건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. |
이 법의 "건축물"의 개념도 건축법의 그것과 같다(제2조 제1호).
"분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다(같은 조 제2호 본문).
다만, 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다(같은 호 단서).
"분양사업자"란 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다(같은 조 제3호).
2. 적용 범위
이 법은 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 사용승인서의 교부 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다(제3조 제1항).- 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
- 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물
그러나, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다(같은 조 제2항).
다만, 후술하는 바와 같이, 이 법 소정의 분양에 해당하지 아니하거나 적용제외 대상인 경우라도 일정한 경우에는 이 법이 부분적으로 적용된다.
3. 분양사업자의 의무
3.1. 분양 시기 등
3.1.1. 분양 시기
분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다(제4조 제1항).- 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: 착공신고 후 (제4조 제1항 제1호)
이와 관련하여 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약이 필요하지 아니하다(같은 조 제2항).
여기서 "분양보증"이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 건축물의 분양(사용승인을 포함한다)의 이행이나 납부한 분양대금의 환급(분양받은 자가 원하는 경우로 한정한다)을 책임지는 보증을 말한다(같은 조 제3항).
이러한 신탁계약·대리사무계약의 방법과 기준, 분양보증을 할 수 있는 금융기관 등의 종류 및 범위는 대통령령으로 정한다(같은 조 제4항). - 해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증받은 경우: 골조공사의 3분의 2 이상이 완료된 후 (제4조 제1항 제2호)
여기서 "다른 건설업자"란 「건설산업기본법」 에 따른 건설업자로서 대통령령으로 정하는 건설업자를 말한다(같은 조 제5항).
3.1.2. 대지소유권의 확보
분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축할 대지(垈地)의 소유권을 확보하여야 한다(제4조 제6항 본문).다만, 건축할 대지의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 있거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다(같은 항 단서).
분양사업자는 소유권을 확보한 대지에 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권이 설정되어 있는 경우에는 이를 말소하여야 한다(같은 조 제7항 본문).
다만, 분양사업자가 국가 또는 지방자치단체인 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다(같은 항 단서).
3.2. 분양신고
분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축법 제11조에 따른 허가권자에게 신고하여야 하며(제5조 제1항), 이때에는 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 허가권자가 행정정보의 공동이용을 통하여 확인한 서류의 경우에는 그러하지 아니하다(같은 조 제2항).허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리(受理)하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다(같은 조 제3항).
이를 위반하여 분양신고를 하지 아니하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 분양신고를 하고 건축물을 분양한 자는 처벌을 받는다(제10조 제1항).
3.3. 분양방법 등
3.3.1. 분양 광고
분양사업자는 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 하며(제6조 제1항), 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다(같은 조 제2항).[1]이를 위반하여 분양신고의 수리 사실을 통보받지 아니하고 분양 광고를 하거나 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집한 자는 처벌을 받는다(제10조 제2항 제1호).
후술하는 거주자 우선 분양을 하는 경우 분양사업자는 분양 광고에 이를 밝혀야 한다(제6조의2 제1항 후문).
이를 위반하여 분양 광고를 한 분양사업자도 처벌을 받는다(제10조 제3항).
3.3.2. 분양받을 자의 선정
분양사업자는 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다(제6조 제3항).이를 위반하여 공개추첨의 방법에 따르지 아니하고 분양받을 자를 선정한 자는 처벌을 받는다(제10조 제2항 제2호).
분양사업자는 위와 같이 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시, 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다(제6조 제4항).
이를 위반하여 분양계약을 체결한 자는 처벌을 받는다(제10조 제2항 제3호).
다만, 분양사업자는 투기과열지구 내 대통령령으로 정하는 지역에서 건축물을 분양하려는 경우에는 분양분의 100분의 20의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 분양 신고일 현재 그 건축물 건설지역의 거주자(주된 사무소의 소재지가 있는 법인을 포함한다. 이하 같다)로서 분양을 신청한 자 중에서 분양받을 자를 우선 선정하여야 하나(제6조의2 제1항 전문), 이러한 거주자 우선 분양은 최초 공개모집(제6조 제1항)이 이루어진 경우에만 적용한다(제6조의2 제2항).
이를 위반하여 분양한 분양사업자는 처벌을 받는다(제10조 제2항 제4호).
분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다(제6조 제5항 전문).
이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결시에도 분양계약서에 전술한 바와 같은 소정의 사항이 포함되어야 한다(같은 항 후단). 이를 위반하여 분양계약을 체결한 자도 처벌을 받는다(제10조 제2항 제3호).
3.4. 설계의 변경
분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(增減) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다(제7조 제1항).분양사업자는 위 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 국토교통부령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 미리 그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 한다(같은 조 제2항).
이러한 설계변경의 동의 및 통보의 시기, 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다(같은 조 제3항).
이를 위반하여 분양받은 자 전원에게 동의를 받지 아니하거나 알리지 아니하고 설계변경을 한 자는 처벌을 받는다(제10조 제2항 제6호).
3.5. 분양대금의 납입
분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금은 계약금·중도금 및 잔금으로 구분하는데(제8조 제1항), 이러한 계약금·중도금 및 잔금의 비율과 이를 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정한다(같은 조 제2항).[2]"분양받은 자"란 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다(제2조 제4호).
4. 분양 건축물 등의 전매행위 제한
이하의 규정을 위반하여 전매한 자 및 이의 전매를 알선한 자는 처벌을 받는다(제10조 제2항 제5호).[3]4.1. 분양 건축물의 전매행위 제한
대통령령으로 정하는 건축물을 분양받은 자 또는 소유자는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에는 분양받은 자의 지위 또는 건축물을 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다(제6조의3 제1항 전문).이 경우 전매제한 기간은 행정구역이나 투기과열지구 등을 고려하여 대통령령으로 다르게 정할 수 있다(같은 항 후문).
제6조의3 제1항에 해당하지 아니하는 건축물로서 분양사업자와 분양받은 자가 제분양계약 체결을 한 건축물의 경우에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다(같은 조 제2항).
4.2. 분양 유사의 방법으로 매입한 건축물의 전매행위 제한
더 나아가, 2인 이상에게 판매되기는 하지만 분양에 해당하지 아니하는 방법(제2조 제2호 단서)으로 매입한 건축물과 공공기관이나 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물의 경우에도 사용승인 전에 2인 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다(제6조의3 제3항).[4]5. 분양 건축물의 계약 취소
허가권자 또는 분양사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양받은 자와의 계약을 취소할 수 있다(제6조의4).- 분양을 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 받은 경우
- 전술한 전매금지(제6조의3 제1항 또는 제2항)를 위반하여 전매한 경우
6. 시정명령
허가권자는 분양사업자의 분양 광고의 내용이 제5조제3항에 따라 수리된 분양신고의 내용과 다르거나 법이 정한 사항(제6조 제2항)을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 해당 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다(제9조 제1항).분양사업자는 시정명령을 받은 경우에는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정할 사항을 대통령령으로 정하는 방법으로 공표하여야 한다(같은 조 제2항).[5]
또한, 분양사업자는 시정명령을 이행하기 전에 분양받을 자를 선정하였거나 분양계약을 체결하였을 때에는 분양받을 자로 선정된 자 또는 분양받은 자에게 상술한 공표 내용을 알려야 한다(같은 조 제3항)..[6]
7. 보고 및 감독
국토교통부장관은 허가권자에게 분양사업자의 분양신고 등과 관련하여 필요한 자료 제출이나 보고를 요구할 수 있으며(제9조의2 제1항), 허가권자는 이러한 자료 제출이나 보고를 요구받은 경우에는 특별한 사유가 없으면 그 요구에 따라야 한다(같은 조 제2항).국토교통부장관은 허가권자가 한 명령이나 처분이 이 법에 위반된다고 인정하는 경우에는 그 명령 또는 처분의 취소·변경이나 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있으며(같은 조 제3항), 이렇게 필요한 조치명령을 받은 허가권자는 그 시정 결과 등을 국토교통부장관에게 지체 없이 보고하여야 한다(같은 조 제4항).
8. 양벌규정
법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 이 법위반죄를 범하면(제10조 제3항의 위반행위 제외) 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과(科)한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다(제11조).[1] 개정법에 따라, 2017년 10월 19일 이후의 분양광고에서는 "내진설계"도 포함될 예정이다.[2] 이를 위반하여 분양대금을 받은 자는 과태료의 제재를 받는다(제12조 제1항 제1호).[3] 그런데, 제3조 제3항에도 중복규정이 있다.[4] 그런데, 제3조 제3항에도 중복규정이 있다.[5] 이를 위반하여 공표하지 아니한 분양사는 과태료의 제재를 받는다(제12조 제1항 제2호).[6] 이를 위반하여 공표 내용을 알리지 아니한 분양사는 과태료의 제재를 받는다(제12조 제1항 제2호).