유치권

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민법 물권법
제1장 물권총칙	제2장 점유권	제3장 소유권
제4장 지상권	제5장 지역권	제6장 전세권
제7장 유치권	제8장 질권	제9장 저당권

유치권 행사중임을 알리는 둔촌주공아파트 재건축 현장[1]

1. 개요2. 설명3. 유치권의 특징4. 요건

4.1. 점유4.2. 피담보채권의 변제기 도래4.3. 피담보채권과 유치목적물간의 견련성

4.3.1. 견련성 부정 판례

4.4. 유치권 배제 특약

5. 유치권 성립의 부정6. 유치권의 소멸7. 유치권과 관련된 판례8. 쟁점

8.1. 유치권의 과실수취권8.2. 처분권주의와 관련된 판례8.3. 경매절차 매수인에 대한 제한8.4. 유치권과 경매

9. 여담

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1. 개요

민법 제320조(유치권의 내용)
①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

[ 제321조~제328조 펼치기 · 접기 ]: 제321조(유치권의 불가분성) 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.
제322조(경매, 간이변제충당)
①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
②정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.
제323조(과실수취권)
①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.
제324조(유치권자의 선관의무)
①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
제325조(유치권자의 상환청구권)
①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제326조(피담보채권의 소멸시효) 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.
제327조(타담보제공과 유치권소멸) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

유치권(留置權, Lien(영), Retentionsrecht(독)) 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치해 둘 수 있는 담보 물권이다. 민법에 규정되어 있는 8가지 물권 중 하나이다. 민법 제2편 제7장 이하 제320조부터 제328조까지[2]에 규정되어 있다.

2. 설명

유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보해주는 법정담보물권에 해당한다.[3] 유치권자는 원칙적으로 채권의 변제를 받을 때까지 누구에 대해서도 목적물의 인도를 거절할 수 있다.(213조) 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며 이와 같은 유치물의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다.(05다16942)[4][5] 유채물의 객체는 타인의 물건이나 유가증권이여야 한다.[6]

유치권 성립요건은 유치물의 점유, 피담보채권의 변제기가 도래와 유치권의 목적물과 견련관계가 있어야 한다. 요건에 관해서는 아래 문단에서 자세히 설명할 것이다.

유치권 행사에 관해 예를 들면, 사업자 철수가 빌딩을 짓고 싶어해서 건설사인 위키회사와 50억원짜리 건물공사계약을 맺었다고 해보자. 그런데 건물이 완공될때 즈음에 갑자기 경기침체가 닥쳐 철수는 위키회사에게 지불할 공사대금 50억원을 마련하지 못하게 되었다.

이 상황에서 만약 완공된 건물을 철수에게 그대로 인도하면, 철수는 아쉬울게 없으니 배째라식으로 돈을 갚지 않을 수도 있다. 따라서 위키회사가 "공사대금 50억원을 갚으면 그 때 건물을 인도[7]하겠다."라고 하고 건물을 그대로 점유할 수 있는데, 이를 유치권이라고 한다.

거리를 지나다니다 "유치권 행사 중"이라고 적힌 팻말을 내건 건물들도 이런 경우에 해당한다. 그 건물은 본래의 용도로 이용되지 않고, 문이 잠겨 들어갈 수도 없다. 이런 경우는 대개 공사대금 관련 문제로, 채무가 오랫동안 변제되지 않아 채권자(주로 공사업체)가 그 건물에 대해 유치권을 행사하는 경우이다. 유치권을 행사하기 위해서는 해당 물건에 대해 유치권을 행사하고 있다는 것을 알려야 하는데, 현실적으로 유치권을 행사하는 건물에 들어앉아 있는 것은 불가능하므로 유치권 행사 표시를 해 두고 최소한의 관리인원만 배치한 후 문을 잠가 두는 것이다.

저당권이 등기라는 복잡하게 짝이 없는 절차를 요구하는 반면에, 유치권은 견련성이 있는 물건을 점유하고 있다는 사실 자체만으로 아주 손쉽게 성립되는 강력한 담보물권이다. 애초에 등기부등본이라는 추상적인 서류 조각보다도 어떠한 사람이 특정 물건을 점유 중이라는 모습을 보이는 것이 더욱 더 강력한 공시방법이기 때문이다.

채권자가 유치권을 행사하여 물건을 점유하면 채무자의 변제를 심리적으로 강제하는 효과가 있다. 쉽게 이야기하자면 "이 물건은 내가 갖고 있을 테니 돌려받고 싶으면 빨리 빚을 갚으시오."라고 채무자를 압박하는 것이다. 아쉽게 저당권, 질권과 다르게 우선변제권이 있는 것이 아니라서 법적으로는 변제순위에서 밀린다. 그러나 유치권의 강점 중 하나는 바로 동시이행의 항변권과는 달리 물권 [8]이라는 것. 따라서, 유치한 물건의 소유자가 바뀌어도 자신의 채권을 만족하기 전까지는 얼마든지 유치권을 행사할 수 있다. 애초에 유치권이 설정된 물건이 팔릴 리도 없고 경매에 넘어가더라도 제값을 받을 리도 없기 때문에 이 시점에서 사실상의 우선변제권이 있으며, 어떻게 소유권이 넘어가더라도 새 소유권자도 유치권자에게 채권을 변제해주기 전까지는 물건을 전혀 사용할 수 없으므로 유치권자에게 변제를 해주지 않고는 버틸 수가 없다. 게다가 유치권보다 먼저 저당권 등의 담보물권이 설정되어 있더라도 유치권자는 이를 씹어버릴 수 있다. 즉 실무적으로는 최우선담보권자나 다름 없다. 권리분석을 할 때 유치권은 세금과 거의 동급의 우선순위로 친다. 그래서 유치권 행사 중인 건물이 경매에 나오면 계속된 유찰로 엄청나게 가격이 폭락하는 것을 볼 수 있다. 대표적으로 고양시의 스타몰.

유치한다는 것은 목적물의 점유를 계속해서 그 인도를 거절하는 것이므로, 유치권은 어디까지나 목적물의 인도를 거절하여 채무자의 변제를 간접으로 강제하는 것이 목적이다. 따라서, 인도 거절에 필요한 범위에서의 행사만 허용된다.. 예를 들어, 어떤 손님이 카센터에 자동차 수리를 맡겼다고 해보자. 그런데 손님이 수리비를 내지 않으면, 카센터 주인은 손님이 수리비를 낼 때까지 수리를 맡긴 차를 손님에게 돌려주지 않을 권리가 있다. 이게 바로 유치권인 것이다.

그러나 이 자동차 수리점 주인이 손님으로부터 유치한 자동차를 보고 "오오 이거 짱 멋있는데, 내가 타고 다녀 봐야지"하고 그 차를 몰고 다닌다면, 이것은 '인도 거절에 필요한 범위'를 넘어선 것이기 때문에 허용될 수 없다. 이 경우 수리비를 내지 않는 손님은 민법 제324조의 규정에 의해[9] 유치권의 소멸을 청구할 수 있게 된다. 대놓고 몰고 다니는 게 아니라, 수리점의 공간이 협소하다는 이유 등으로 근처의 공영주차장 등으로 유치권 행사중인 차를 옮겨놓고 나중에 해당 주차비까지 손님한테 청구하는 건 가능하다.

앞서 이야기한 건물의 경우에도 물론 마찬가지다. 건물의 유치권자는 유치권 행사 기간 동안 점유만 하고 있어야지, 유치권을 행사하는 건물을 이용해서 원 소유자의 허락없이 마음대로 영업을 한다면 유치권의 올바른 행사라고 간주할 수 없다[10]. 다만, 제324조 제1항[11]에 의거하여 유치권자는 유치물의 보관에 있어 선량한 관리자의 주의가 요구되기 때문에 제324조 제2항의 단서조항으로 보존에 필요한 사용에 대해서는 굳이 소유자의 승낙을 얻을 필요가 없도록 하고 있다.

앞서 말한 카센터의 예를 들자면, 손님이 수리비를 낼 때까지 차고에 보관해 두기 위해 손님으로부터 유치한 자동차를 운전한 경우가 이에 해당될 수 있다. 판례에 의하면 주택건물에 대해 유치권을 행사하는 자가 그 주택에 들어가서 거주하는 것은 민법 제324조 제2항의 "유치물의 보존에 필요한 사용"에 해당한다. 허나 이러한 유치물의 보존에 필요한 사용으로써 해당 주택에 거주한 경우라도, 유치권자가 차임 상당의 부당이득을 얻은 것은 변치 않으므로 유치물의 소유자에게 이를 반환해야 한다. 허나 통상적인 경우 피담보채권의 채무자는 이러한 차임채권을 자동채권으로 하여 상계권을 행사하는 경우가 많다.

거꾸로 유치권자가 유치물을 보관하는 데 들어간 통상의 비용은 채무자에게 청구할 수 있다(제325조 제1항). 쉽게 말해 보관료 말이다.

3. 유치권의 특징

당사자의 의사와 관계없이 발생하는 법정담보물권이다. : 점유권을 제외한 다른 물권들의 경우에는 당사자들이 서로 약정을 해야 그 물권의 변동이 발생한다. 저당권의 경우에도 "저당권 설정해줄테니깐 돈을 빌려주세요"라고 하여 서로 합의 하에 하는 것이지, 채권자 채무자의 의사를 무시하고 마음대로 설정하는 것이 아니다. 이에 반해 유치권은 당사자의 약정에 의하지 않고, 요건만 충족되면 자동적으로 생성되는 물권이다. 그러나 당사자 간의 약정으로 성립을 유치권을 배제할 수는 있다.

우선변제권은 없지만, 사실상 최우선변제권이 있다. : 저당권(제356조)과 질권(제329조)에는 우선변제받을 수 있다는 조문이 있지만, 유치권은 우선변제권을 부여한다는 조항이 없다. 다만 유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하여 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론이고 저당권자 등에 대해서도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기 채권의 만족을 얻을 수 있다.(11다84298) 이 때문에 채권자 평등의 원칙을 깨뜨린다는 비판이 제기되기도 한다.

강한 부종성과 수반성을 가진다 : 피담보채권[12]이 발생하면 유치권이 발생하지만, 피담보채권이 소멸하면 유치권도 같이 소멸한다. 마찬가지로 피담보채권이 이전되면 그 유치권자도 같이 움직인다.

불가분성을 가진다. : 채권을 전부 변제받을 때까지는 온전한 유치권을 가진다. "채권의 절반을 갚았으니 50%의 유치권을 해제해주면 안되겠니?"와 같은 요구는 통하지 않는다.

물상대위성은 없다. : 원래 채무자가 아닌 제3자가 채권을 대신 갚더라도, 그 사람에게 유치권이 발생하지는 않는다. 원래 저당권과 같은 담보물권 등이 물상대위성을 갖는 것과는 대조된다.

동산, 부동산, 유가증권 등을 목적물로 할 수 있다.

등기는 필요로 하지 않는다. : 점유권을 제외한 나머지 물권들은 물권의 변동을 위해서 등기를 필요로 하지만, 유치권은 요건만 충족되면 법률상 발생하는 권리이므로 등기는 필요 없다. 모든 물권은 공시를 필요로 하여 등기를 요구하는데, 유독 유치권만 등기를 필요로 하지 않는 이유는 점유로써 사실상 그 유치권이 공시되기 때문이다.

소멸시효와의 관계 : 피담보채권이 소멸시효 완성 등으로 인해 소멸하면 유치권도 소멸한다. 다만 유치권의 행사는 소멸시효에 영향을 미치지 아니한다.(326조) 즉 채권자가 유치권을 행사하고 있더라도, 피담보채권 자체를 행사한 것은 아니므로 피담보채권의 소멸시효는 중단되지 않는다는 것이다.

4. 요건

4.1. 점유

유치권은 점유로 인해 발생하기에, 점유가 중단될 경우엔 유치권은 소멸한다. 민법 320조에서 규정한 유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유는 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말한다. 사실적 지배는 물리적 현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적 공간적 관계 등 사회관념에 따라 합목적적으로 판단해야 한다. 위 규정의 점유는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함된다.[13] 만약 간접점유자가 채무자라면 유치권은 인정되지 않는다.[14] 물론 세론(細論)으로 들어가면 복잡하므로, 점유권을 참고하자.

채권과 목적물의 점유 간에는 견련성이 인정되지 않는다.[15] 따라서 점유 이전에 그 물건에 관해 채권이 발생한 후 그 물건에 대해 점유를 취득한 경우에도 그 채권자는 유치권을 행사할 수 있다.(64다1977)

4.2. 피담보채권의 변제기 도래

피담보채권의 변제기가 도래해야 한다.(320조 1항) 따라서, 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기해 유치권을 행사하는 것은 허용되지 않는다.(05다41740)

4.3. 피담보채권과 유치목적물간의 견련성

유치권의 성립에는 물건과 채권과의 견련성(牽連性)[16]이 요구된다. 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면, 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않는다.[17] 즉, 자신의 채권에 의해 발생한 목적물이 아닌 채무자의 다른 물건에 대해서는 유치권을 주장할 수 없다는 것이다.

가령, 카센터 손님이 기아 프라이드의 수리를 받았으나 아직 수리비를 지불하지 않은 상황에서 동일한 손님이 이번엔 기아 K5의 수리를 요구한 뒤 K5에 대한 수리비는 지불한 경우, 카센터 업주는 프라이드의 수리비가 미납되었음을 이유로 K5와 프라이드 모두에 대해 유치권을 주장할 수는 없고 프라이드에 대해서만 유치권을 행사할 수 있다.

이 문제는 유치권만 해당되는 문제가 아니라, 채권자와 채무자 사이에 여러 건의 채권채무가 존재하는 상황에서 일부를 지급하였을 때 "어떤 채권채무를 납부한 것인가", 즉 "지정변제충당"이란 개념을 다루기 때문에 복잡하다. 언뜻 생각했을 때 "K5의 수리비를 납부한다"라고 말하지 않으면 두 차량에 대한 유치권을 주장할 수 있을 것 같지만, 그렇지 않다. 대면거래의 상황에서 명백히 K5 수리비에 대해 결제를 요청하고, K5 수리비에 대해 카드나 현금으로 결제를 했다면 당연히 변제자가 변제 받는 사람에 대하여 어떤 용도(여기서 K5 수리비)로 결제를 했음을 지정한 것이다. 그렇지 않다면 카센터에 이미 안 준 돈이 있는 사람들이 지급을 꺼리고, 금전거래에 큰 혼란이 있지 않겠는가? 설령 "고객님 K5 수리비 결제해드리겠습니다." 하고 카드를 내지 않고, 그냥 수리비를 파악하고 계좌이체 한 경우. 예를 들어 프라이드 수리비 10만 원, K5 수리비가 1만 원인 상황에서 대면거래를 하지 않고 수리센터의 계좌로 1만 원을 입금했다면 그것 또한 사회통념상 K5 수리비에 대해 변제한 것으로 보기도 한다. 만약 1만 원도 아니고 모호한 금액을 변제자가 지정하지 않고 입금했다면? 변제자의 결정이 없다면 다음 순서로 채권자가 어떤 돈을 먼저 갚은 것인지 지정할 권한이 있다. 물론 채권자가 변제자가 안 골랐다고 신나서 마음대로 하면 안되고, 자기가 받은 돈을 어떤 채무에 갚은거로 처리를 하겠다고 돈 갚는 변제자에게 알려야 하고, 즉각적인 이의제기가 안 들어오면 채권자 뜻대로 확정된다. 그것도 안 되었고, 그냥 돈 받은채로 채권자는 '이 돈 어디에 쓴 거지?' 하고 있고, 변제자는 '아무것도 몰라요~'하고 있던 상황이었다면 나중에 법정변제충당이란 민법상의 기준에 따라서 그 돈이 어디에 변제되었던 것인지 추정한다. 돈 갚을 날인 것이 1순위, 전부 돈 갚을 날이거나 돈 갚지 않을 날이면 갚는 거로 처리했을 때 변제자에게 가장 이득이 돌아오는 게 2순위, 이행기가 가장 먼저인 것이나 먼저 도래할 채무가 3순위. 이러한 법리를 "변제충당"이라 한다. 이는 민법 제476조 내지 479조에 규정되어 있다.

4.3.1. 견련성 부정 판례

건물 신축 공사를 위한 시멘트 대금 채권: 자제 공급업자가 그러한 채권을 가진 경우에, 그 건물에 대해서 유치권을 행사할 수는 없다.(2011다96208)
명의신탁에서 명의신탁자가 명의수탁자에 대하여 가지는 매매대금 상당 부당이득반환 청구권(2008다34828)
임대차보증금반환채권: 종종 주택임대인이 임차보증금 혹은 전세보증금을 반환하지 않는다는 이유로 해당 목적물에 대해 임차인이나 전세권자가 유치권을 주장하는 경우가 있으나, 판례상으로는 임차보증금반환채권 및 전세보증금반환채권을 원인으로 한 유치권은 거의 인정하고 있지 않다[18]. 이는 우리 법원이 임치보증금반환채권과 임차목적물, 전세금반환채권과 전세목적물 사이에 견련성(바로 위의 섹션)이 존재하지 않는다고 판단하고 있기 때문이다. 대신, 필요비/유익비 상환청구권에 대해서는 유치권을 인정한다. 해당 목적물에 관하여 발생한 채권이기 때문.[19]
임대차 계약상의 권리금반환청구권(93다62119)
사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물 : 이 경우 공사가 중단된 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 유치권을 행사할 수 없는 것은 물론이요 토지에 대해서도 불가하다.(07마98)
옥탑, 외벽에 설치된 간판 : 과다한 비용을 들이지 않고 건물로부터 분리할 수 있는 것은 그 건물 자체에 관해 생긴 채권이라고 할 수 없다.(11다44738)

4.4. 유치권 배제 특약

유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하다. 유치권 배제 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있으며, 조건을 붙일 수도 있다.(16다234043)

유치권이 하도 문제되다보니 당사자 간에 유치권을 배제하는 특약을 할 수 있다. 그러한 특약이 있으면 유치권은 성립하지 않는다.

5. 유치권 성립의 부정

견련성 부존재에 의한 사유 이외의 유치권 배척 사유를 다룬다.

부동산 매도인이 매매대금을 다 지급받지 않은 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐주었으나 여전히 부동산을 계속 점유하고 있는 경우 매매대금채권을 피담보채권으로 하여 매수인이나 그에게서 부동산 소유권을 취득한 제3자에게 동시이행의 항변권 외에 물권적 권리인 유치권까지 인정할 것은 아니다. 이는 소유권에 속하는 대세적인 점유의 권능을 매도인이 여전히 보유하게 되는 결과가 되어 부당하기 때문이다. 또한, 매도인으로서는 동시이행의 항변권을 행사하지 아니하고 자신의 소유권이전의무를 선이행함으로써 소유권을 넘겨준 것이므로, 그에 부수하는 위험은 스스로 감수해야 한다.(11마2380)

유치권자의 점유는 불법행위로 인하여 취득한 것이 아니어야 한다.(320조 2항) 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 유치권이 있더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면, 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다.(87다카3073)

수급인이 자신의 재료와 노력으로 건축한 경우 수급인이 원시취득하므로, 타인의 물건이 아니다. 즉 유치권의 성립요건과 부합하지 않으므로, 유치권이 부정된다.

6. 유치권의 소멸

피담보채권 전액을 변제한 경우
채무자가 법원으로부터 기한을 허여받은 경우에는 채권자는 유치권을 상실한다.(203조 3항, 310조 2항, 626조 2항 단서)[20]
정당한 이유 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의해 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에 유치권자는 채무자에게 미리 통지해야 한다.(322조2항)[21]
상당한 담보를 제공한 경우[22]
유치권자가 선량한 관리자 주의로 유치물을 관리하지 않은 경우 채무자의 청구에 의한 소멸. 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용,대여 또는 담보제공을 하는 경우(324조 2항)도 선관주의 위반이 될 수 있다.[23][24]
점유를 상실한 경우[25][26]

7. 유치권과 관련된 판례

변론주의 원칙이 적용된다. 유치권의 존재가 인정되어도 유치권자의 주장이 없다면 유치권의 존재에 근거해 소유권자의 반환청구를 배척할 수 없다. 반면 피고의 유치권 주장에 이유가 인정되는 경우 법원은 상환이행판결을 해야 한다.

특별한 사정이 없는 한 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 보존에 필요한 사용에 해당한다. 그러나, 적극적인 사용/수익권능까지는 인정되지 않으므로, 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다. 이는 적법행위이므로 불법점유로 인한 책임을 부담하지는 않는다. 유치물에 대한 보존행위로서 적법하기 때문이다.(71다2414)

8. 쟁점

8.1. 유치권의 과실수취권

유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매해야 한다.(민법 제323조 1항). 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면, 원본에 충당한다.(323조 2항) 323조의 과실수취권은 일반적인 경우와 달리 과실의 소유권을 취득한다는 의미가 아니라 변제충당의 의미를 가질 뿐이다.

이러한 과실수취권은 소유권의 취득도, 유치권의 취득도 아니며, 유치권의 효력으로서 인정되는 우선변제권이라 할 것이다. 유치권에서는 법률상의 우선변제권을 인정하지 않으며 사실상의 우선변제권만을 인정하는 법리에 따르면 법률상 우선변제권이라고 할 수 없으나, 남효순의 유력설에 따르면 유치권자의 과실수취권이 법률상 우선변제권으로 볼 가능성이 높다고 한다. 남효순의 로스쿨 민법 교재 역시 유치권자의 간이변제충당에 의한 우선변제권과 과실수취권을 유치권의 법률상 우선변제권으로 분류하고 있다. 유치권자의 간이변제충당에 의한 우선변제권과 과실수취권은 유치물의 반환거절에 의한 채무이행의 간접강제 이상의 효력을 우리 민법이인정하는 것이기 때문이다. 물론 그렇다고 해서 유치권자의 과실수취권을 규정하는 제323조가 다른 채권자보다 '먼저' 변제를 받을 수 있다고 할 때의 '먼저'가 질권자마저 우선하여 변제받을 수 있다는 의미는 아니며 다만 다른 채권자에 우선하여 변제받을 수 있다는 의미인 것이다. 그런데 저당권의 우선변제권 역시 다른 선순위권리자들이 배당을 받은 후에 변제를 받는 것이지만 여전히 우선변제권이라 하고 있다. 쉽게 말해 '유치권의 과실수취권(민법 제323조)는 사실상의 우선변제권을 넘어 법률상의 우선변제권이라고 볼 여지가 있다.'

8.2. 처분권주의와 관련된 판례

유치권부존재확인의 소의 심리 결과 유치권 신고를 한 사람이 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만이 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 법원은 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부패소의 판결을 하여야 한다.
(대법원 2016.3.10 2013다99409)

예를 들어보자. A가 건물을 짓고 싶어 건축가 B와 건축계약을 체결했다. 그런데 A는 건축이 완료되었는데도 공사대금 10억원 중 4억원만 지급하고 6억원은 지급하지 못하는 상태였고, B는 잔금 6억원에 대해 유치권을 행사했다. 이에 A는 "나는 4억원은 지불했다"라며 B에 대해 4억원에 대한 유치권부존재청구를 하였다. 이때 B는 6억원에 대해서만 유치권을 가지기는 하지만, 담보물권의 불가분성 원칙에 근거하여 건물 전체에 대하여 유치권을 가진다. 그러므로 법원은 A에게 청구기각을 하지 않을까 싶지만, 그러면 안되고 A에 대해 10억원 중 6억원에 대한 일부패소 판결을 해야 한다는 판례이다. 이는 법원이 건물의 가치를 정확하게 특정해줘야 A의 채권자들이 해당 건물에 대해 경매를 시작할 수 있기 때문이다. 즉 법원이 "이 건물은 10억원짜리이고 A는 4억원 만큼은 유치권의 영향을 받지 않아" 라고 선고해주면 채권자들이 그 판결을 근거로 4억원에 대해서는 건물 경매를 통해 채권회수를 할 수 있다. 이후 낙찰자는 6억원만 B에게 지급하면 그 건물을 매수할 수 있다.[27]

8.3. 경매절차 매수인에 대한 제한

다른 담보권자가 있고, 그 담보권자가 담보권에 기해 경매절차에 들어간다고 해 보자. 경매절차에서 유치권이 있으면 매각이 안 되는 불상사가 정말 많이 발생한다. 이에 대법원 판례는 (명문의 규정은 없지만) 관련 법률 조항 해석상 유치권 행사를 제한한다. 민사집행법과 엮이는 쟁점이다. 아래 내용에서 '매수인'은 경매절차의 매수인을 의미하는 바, 과거에 '경락인'으로 불리던 용어를 순화한 그 용어이다.

경매절차에서의 경매개시결정기입등기가 마쳐진 경우, 그 이후에 취득한 유치권으로는 매수인에게 대항할 수 없다.
가압류등기가 마쳐진 경우와 경매개시결정기입등기가 연달아 마쳐졌는데, 그 사이에 취득한 유치권으로는 매수인에게 대항할 수 있다.
체납처분은 민사집행법상 압류와 유사하나 다른 취지와 근거를 가진 제도이므로, 유치권 제한 법리가 적용되지 않는다.(매수인에게 대항할 수 있다.)

8.4. 유치권과 경매

유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있다.(322조 1항) 다만 유치권에는 우선변제권이 인정되지 않으므로 경매절차에서 우선배당을 받을 수 없다.(10마1059) 이는 민사집행법 제274조에서도 규정한다. 일반채권자와 동순위자로 변제받는다. 사실상 우선변제권이 있다는 의미이지 법률상 우선변제를 받을 지위를 보장하지는 않는다.

근저당권설정 이후라 할지라도 경매로 인한 압류 효력 발생 이전에 유치권을 취득하였다면, 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 있다.(08다70763) 그러나,압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우 위와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.(08다70763) 또한, 경매개시결정 전에 성립된 유치권이 변제기 유예로 소멸되었으나 점유를 계속하던 중 경매개시결정이 되고 그 후 변제기가 재차 도래하여 유치권의 성립 요건을 다시 충족하게 된 경우 점유자는 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다.(21다23710)

위의 판례는 다음의 판례와 구분할 필요가 있다. 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 매각절차가 이뤄지지 않는 상황에서는 점유이전으로 인해 제3자가 유치권을 취득하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없는 것이어서 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 있다.(09다19246)

한편, 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매개시결정에 따른 압류가 행해진 경우와 마찬가지라고 볼 수는 없다. 따라서, 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다.(09다60336)

9. 여담

유치권이 채무관계가 복잡한 건축물에 행사될 경우 그 건물은 내구연한이 끝날 때까지 미완성 흉물로 남는 경우가 많다. 폐건물/목록에 등재된 대한민국의 폐건물 중 거의 대다수가 유치권 행사로 인해 생긴 건물이다. 이런 부작용도 있어 등기된 부동산에 한해서는 유치권의 성립을 제한하자는 민법 개정안이 제출되기도 하였다.[28].

동시이행의 항변권(동법 제536조 제1항)과 유치권은 상당히 유사한 측면이 있다. 하지만 전자가 쌍무계약의 당사자 사이에서만 주장할 수 채권적 권리인데 반해 후자는 물권이므로 누구에게나 주장할 수 있다. 세탁소의 예를 다시 들어보면 주인은 세탁비 채무자에게는 유치권과 동시이행의 항변권 모두를 행사할 수 있지만, 세탁비 채무자의 세탁물을 압류하려는 또 다른 채권자들에 대해서는 유치권만을 행사할 수 있다. 단 그 세탁물을 빼앗기지 않는 것이 중요하다. ~~빚을 많이도 졌구나~~

[1] 2024년 초 재건축 조합과 시공사 컨소시엄간 협상 타결로 유치권 행사가 풀렸고, 2024년 11월 입주 예정이다.[2] 제320조 유치권의 내용 ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.[3] 22다273018 : 즉 당사자 합의로 유치권을 설정할 수는 없다.[4] 해당 판례에서는 다세대 주택중 하나만 점유해도 그 주택 전체에 대해 적용된다고 판시한다.[5] 참고로 이는 상사유치권에도 적용된다.(18다301350)[6] 91다14116 : 도급계약에 의해 수급인이 자신의 재료와 노력으로 건물을 신축한 경우 특약이 없는 한 수급인의 소유가 되므로, 수급인은 유치권을 행사할 수 없다.[7] 여기서 인도는 부동산의 점유를 이전하는 것을 의미한다. 소유권은 여전히 철수에게 있다.[8] 채권은 계약을 맺은 당사자끼리만 그 권리를 주장할 수 있지만, 물권은 모든 사람에 대해서 주장할 수 있는 권리이다.[9] 제324조(유치권자의 선관의무) ②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. ③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.[10] 유치권을 행사중인 건물이 폐건물/목록 문서에 등재되는 이유다.[11] 제324조(유치권자의 선관의무) ①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.[12] 담보되는(被擔保) 채권(債券)을 의미한다. 즉, 유치권을 행사를 통해 만족을 얻고자 하는 채권이다[13] 11다44788[14] 07다27236[15] 유치권이 성립하려면, 물건과 채권 사이에 견련성이 인정되어야 함을 구분할 필요가 있다.[16] 사물 상호간에 연결되어 있는 의존성.[17] 22다273018 : 공사비 반환 약정을 근거로 하여 민법상 유익비에 해당하지 않는 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 유치권의 피담보채권이 될 수 없다고 본 사안이다.[18] 대법원 75다1305[19] 참고로 전세권에 관하여는 필요비상환청구권이 발생할 여지가 없다. 전세권설정자는 전세권자의 목적물 사용수익에 대해 소극적 용인의무만을 가지기 때문이다. 따라서 유익비상환청구권만이 발생할 여지가 있다.[20] 단 필요비상환청구권의 경우에는 원칙적으로 법원에 의한 상환기간 허여가 인정되지 않는다.(203조 3항)[21] 이는 법률 규정에 의한 물권변동에 해당하므로 등기 없이도 소유권이 이전된다.(187조)[22] 유치물 가액이 피담보채권액보다 많을 경우에 피담보채권액에 해당하는 담보를 제공하면 되고, 유치물 가액이 피담보채권액보다 적을 경우에는 유치물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 된다.(19다216077)[23] 단 유치물 보존에 필요한 사용은 채무자의 승낙이 없는 경우에도 가능하다.(324조2항 단서)[24] 하나의 채권을 피담보채권으로 하여 여러 토지에 유치권을 취득한 유치권자가 선관주의를 위반하는 경우 위반행위가 있었던 토지에 대해서만 유치권 소멸청구가 가능하다.(18다301350)[25] 점유가 상실된 경우에는 점유물반환청구권에 의해 이를 회수할 수 있고(204조 1항), 실제 회수하게 되면 처음부터 점유를 상실하지 않았던 것으로 되므로(192조 2항), 유치권 역시 처음부터 상실하지 않았떤 것으로 된다. 이때, 점유자가 점유회수의 소를 제기 했다는 사실만으로는 인정되지 않으며, 점유를 실제뢰 회복해야 한다.(11다72189)[26] 점유보호청구권의 제척기간은 1년이지만, 본권 침해로 인한 손해배상청구권의 행사에는 적용되지 않는다.(21다213866)[27] 물론 낙찰자는 어찌됐든 10억원을 써야 하긴 한다. 하지만 경매가 항상 그렇듯 10억짜리 건물이 15억으로 올랐어도 낙찰자는 10억으로 이 건물을 매수할 수 있다. (시세차익)[28] 법무부 입법예고 공시