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최근 수정 시각 : 2022-09-10 23:43:49

갭 투자

갭투자에서 넘어옴
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Gap Investment

파일:gap investment.jpg

1. 개요2. 상세3. 리스크4. 사례

1. 개요

시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 전세 세입자를 구하고 그 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 것을 말한다.

전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어진다. 예를 들면 집 구매자가 3억으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(2억 4천만원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금을 치르고, 나머지 6천만원은 자기 사비로 내면 되는 방식이다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 적은 자본만 있으면 되는 것이다.

해외에서는 전세라는 제도가 있는 대한민국에 대해 천사(...)의 나라라 하지만 실상은 사(私)금융을 일으켜 주택을 구입할 수 있기에 존재하는 면이 크다. 과거에는 금융지식 부족으로 '레버리지를 일으켜 투자 하는 것' 이라는 개념 자체가 없었음에도 70, 80년대 대한민국 강남 복부인들은 경험적으로 이렇게 투자해 왔다.

2. 상세

갭 투자는 예로부터 "전세 끼고 아파트 매입"이라는 형태로 존재했다. 다만 2010년 이전 전세율은 30~40%로 집 구매비용중 최소 절반 이상을 갭 투자자가 내야하는 방식이었는데, 대침체로 인해 갭 투자자들이 후술할 리스크에 직격당해 한 번 끝장이 났다. 아이러니하게도 이 때문에 전세가율이 폭증해 갭 투자를 안정화시켰다. 그래서 2010년대 들어서 대한민국에서 멸종해가던 전세가 부활하게 되었는데, 원래 이 역할을 해줘야 할 지자체대한민국 정부, 민간 기업 등에서 해야 할 임대주택 공급이 제대로 이루어지지 않는 탓에 갭 투자자들이 그 자리를 꿰찼다고 볼 수도 있다.

2010년대에 다시 전세가율이 폭등하며 리스크가 줄어들고 대출규제 완화도 이루어지며 갭 투자가 각광받기 시작했다. 2013년 전후로 조금씩 생기기 시작했으며 2015년에 본격적으로 전개되면서 넘처나던 미분양이 대폭 감소하기도 했다. 한국 최고의 부동산 호황이던 2007년 연말 전국 미분양이 11만 3000채, 금융위기 터진 직후인 2008년 연말 미분양이 16만 채를 넘었는데, 2010년대에 들어서는 2015년 3만 가구 아래로 한때 떨어질 정도로 미분양이 줄었다. 2017년에도 5만 ~ 6만 가구를 전후할 정도. 전세가 몰락하는 와중에 전세가율 또한 올라버리자 그 때문에 갭투자자들의 부담이 적어져서 '이 정도면 한번쯤 해봐도 되지 않을까?'라고 생각하게 된 것이 원인이다.

갭 투자, 더 나아가 전세의 본질은 집을 담보로 전세입자한테서 전세금을 빌리는 사금융이다. 은행에서는 LTV니, DTI니, DSR이니 하는 등으로 대출을 못 받으니 전세입자한테서 돈을 빌려서 부동산 투자에 나서는 것이다.

다만 대치동, 압구정동, 목동신시가지아파트토지거래허가구역에서는 원칙적으로[1] 이 행위가 불가능하며 잔금을 전액 지불하고 그 즉시 2년간 실거주해야 한다. 물론 전입만 해 놓고 공실로 두는 것까지 막을 방도는 없으나 2년간의 이자비용 손해가 최소 억 단위이니 불가능에 가깝다. 또한 금융사가 넘긴 법원경매의 경우 이론적으로는 허가구역일지라도 허가제의 예외대상(=갭투자 자체는 가능)이지만 낙찰자의 잔금납부 기간중에 명도와 새 세입자를 구하는 기간 차이가 현실적으로 길기 때문에 이 경우 역시 전액 현금이 필요하다.

3. 리스크

갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 크게 두가지 리스크가 있다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값 하락 리스크. 그런데 강매로 자신들이 본 손해를 세입자들에게 떠넘긴다.

레버리지가 크다는 것은 달리 말해 실패하면 길거리로 나앉아야 한다는 의미다. 그리고 남을 끌어모아서 한 투자이기 때문에 무너지면 남들이 낙진을 맞는다.

갭 투자의 근원은 이름에서 말하다시피 어디까지나 높은 전세가율 즉, 갭 투자자가 낼 비용이 비교적 적다는 점에서 나온다. 이는 반대로 말하면 돈 대부분을 대줄 전세 세입자 자체를 못 구하거나 아니면 전세가율이 모종의 이유로 내려가면 그 역풍이 그대로 갭 투자자에게 돌아간다는 것이다. 후자의 경우 어지간한 경제위기가 벌어지지 않는 이상 보기 힘들지만 세입자가 장기간 존재하지 않은 미입주 상태가 약간만 지속되어도 갭 투자가 지속될 수 없으며 이 때문에 갭 투자자 대부분은 미입주가 생겨도 빨리빨리 메꿀 수 있는 역세권이나 선호 시설이 많은 곳에 주로 있다. 기본적으로 전세자들이 계속 와주기만 하면 되는 일이라 거주 인구가 많은 곳이면 큰 걱정는 없는 편... 이었으나

그리고 2018년 3월 9일, 갭투자의 리스크로 인해 48채가 한꺼번에 경매로 나오는 초유의 사건이 발생했다. 이 사태의 주 원인은 동탄의 입주물량이 확 쏟아지는 바람에 리스크가 한꺼번에 몰려온 악재로, 물량폭탄 그 자체인 동탄신도시 2지구는 언제 터져도 터질 게 터졌다는 예측(물론 동탄 거주자들과 투자자는 부정하지만)과 더불어 경매로 나온 물건은 매도자가 전세입자에게 떠넘기려고 일부러 그랬다는 것이 다수설이다. 이건 관련 기사에서 기자도 언급한 내용이므로 별다를 것도 없다. 더불어 해당 경매의 채무원인에 있어서 채권자와 채무자의 관계도 이미 밝혀진 바 있다. [2]

2022년 약1200여채의 빌라를 소유한 사람이 출연했다. 몇년전 화곡동에서 500채가 넘는 빌라를 사들여 갭투자를 벌이다가 수백 명의 피해자를 양산한 일명 화곡동 세 모녀 사건의 두배 이상이며 다른 사람과 계약한 사람들이 더 있었는데 이들의 연락처 모두가 1200여체의 빌라를 소유한 사람의 연락처와 같았다. 한 사람을 중심으로 몇몇이 같은 방식의 동시진행이 이뤄지고 있었다는것. 이들 모두 한통속이라면 빌라는 약3000여체에 달한다고 한다. 이 엄청난 수의 빌라를 소유하게 된 방식은 일명 동시진행으로 전세가=매매가 인 셈인데 세입자들은 처음에 건설사와 거래를 시작하지만 잔금이 치뤄지면 집주인이 바뀌거나 계약서를 바꿔서 다시 쓰는 식이다. 갭투자를 넘어서 무갭투자다. 여기서 문제가 생겨 경매로 넘어가면 전세가가 70% 이상일 경우에 해당하기 때문에 전세금 전액을 돌려받을 수 없다. 그리고 빌라 1200여채의 소유자는 채납금 70여억원을 미납해서 경매로 넘어갈 판이다. 더 충격적인것은 이에 대해 항의하자 웃돈 얹어서 다른 사람에게 팔아라 라고 응답했다. 즉 당하기 싫으면 다른 사람을 피해자로 만들라는 말을 한 것이다. 피해자의 거의 실시간으로 늘어가고 있다고 하며 소송을 준비중이다. # 이들중 가장 이름이 알려진 권씨의 경우 별명이 빌라의 신 인데 갭투자도 아니고 무갭투자 즉 자기자본은 단 한푼도 쓰지 않고 수천채의 빌라를 소유했기 때문이기도하지만 이 방식을 처음으로 만든 사람이기 때문이라고 한다.[3] 참고로 부동산도 이에 대해서 잘 모르는 경우가 있다거나 부동산업체도 속았을 정도다 라는 말을 하는 사람이 있지만 그런 경우는 무능력한것이다. 이런 문제가 발생하지 않아야 하기 때문에 부동산업체를 끼고 그들에게 수수료를 내고 계약을 하는것이기 때문이다. 그리고 상기 문제중 많은부분에서 부동산업체들도 문제다. 거래를 성사시키는 조건으로 리베이트를 받는방식을 쓰기 때문인데 별다른 이유없이 이사비용을 대신 내준다는 조건을 가장 많이 내세우고 있으며 괜찮은 빌라의 전세를 구해주고 이사비용까지 내준다는것에 혹 할 수 있지만 이사비용까지 내주면서 들여보내려는 이유가 무엇인지 생각해 봐야한다.
더 황당한것은 MBC가 주택 도시 보증공사에서 작성한 203명의 나쁜 임대인 명단과 수도권 다주택 보유자들을 대조해본 결과 보증금을 돌려주지 않거나 보증공사돈을 상습적으로 떼먹는등의 행위를 하고 있는 소위 나쁜임대인들과 수도권 다주택 보유자들 약 30% 가까이가 중복되는 결과를 얻었다고 한다. 즉 이들중 상당수가 사기꾼이라는 뜻이된다. 게다가 정부가 떼인돈은 무려 7천여억원에 육박한다. 특히나 이들중 상위에 포진되어있는 인물들은 건수로만 개개인이 약 200여건 가량에 금액으로 각각 500여억원씩이다. 100억여원 이상 떼먹은 상위14명이 전체 보증사고의 58%를 저질렀다. 하지만 이것도 보증보험에 가입되 있는 사람들만 추려서 낸 결과이기 때문에 전체 사례의 일부에 불과하다.
피해가 늘어날 수 밖에 없는 이유중 하나는 보증공사에서 일명 나쁜임대인들을 개인정보 보호 때문에 비공개로 해놔서 이름석자만 알아도 계약을 하지 않는 상황 즉 피해가 늘어나는 상황을 미연에 방지할 수 있었는데 할 수 없었다는것이다. 원래 이것도 법을 개정할 예정이었지만 현재 계류중이며 상임위도 제대로 안열리고 있다고 한다. MBC가 알아낸 나쁜 임대인 명단은 입수할 당시부터 실명이 없었기 때문에 취재를 통해 알아낸게 최소 20여명정도에 불과하다고 한다. 제대로 파악되면 피해는 더 늘어날 수 있고 보증보험을 가입하지 않은 세입자들까지 포함하면 피해는 당초 예상을 뛰어넘을수있다는 말이 된다. MBC에서는 법률검토를 통해 알아낸이들의 명단 혹은 전체 명단공개를 검토중이라고 한다. 보증공사도 문제인건 본인들이 이런 상황을 충분히 파악할 수 있는 위치임에도 불구하고 명단공개는 비공개라는 점이다. 명단 공개가 안되있는 시점에서 거래등이 어떻게 이루어졌고 얼마나 소유하고 있는지에 대해서는 공개데이터로 만들어진 빅데이터와 사기거래 패턴등을 통해 사기꾼을 식별해내는 프로그램까지 만들어져 있어서 의지의 문제라고 보고 있다.#

정확한 비교는 아니지만, 결국 이런 무리한 부동산 투자 때문에 일본에서는 잃어버린 10년 미국에서 서브프라임 모기지 사태가 터졌다는 점에서 이는 반드시 해결되어야 할 주택시장의 리스크 중 하나이다.

집값 하락 또한 전세가율 하락과 비슷한데, 결국 갭투자 또한 전세 주는 것의 일종이며 전세금으로 돈을 굴려야 이득을 볼 수 있다. 그런데 집값이 하락하면 그만큼 자기 수익도 하락하니 환영할만한 사태는 아닌 셈. 이 경우는 위의 역세권 등 목 좋은 곳라도 생길 가능성이 없진 않은 데다가 전세가율처럼 어지간히 큰 위기에만 벌어지는 경우도 아니라 소소하지만 확실하게 피해를 본다.

4. 사례

박정수 PJS컨설팅 대표라는 사람은 자신이 300채 이상 집을 갭 투자로 보유하고 있으며 다른 사람들한테도 갭 투자를 통해 부자가 되라고 강연하고 다닌다. 기사

이렇게 수백채 단위로 집을 보유하려면 대부분의 주택을 전세레버리지 갭 투자로 보유하고 있으며, 일부는 월세로 전환해서 대출 이자를 변제하는데 쓸 수밖에 없다.

일부 신혼부부들은 신혼집 마련 때 혼인신고를 하지 않은채 부부간 전세계약을 체결하고 같이 입주하는 방식으로 대출 문턱이 낮은 전세자금대출을 끌어와 셀프 갭투자를 벌이기도 한다. 서울경제 기사에 나온 것처럼 은행이 검증하길 귀찮아해서 암암리에 이뤄질 뿐 일단 걸리면 사기죄로 아작나는 아슬아슬한 방법이긴 하나, 동성결혼이 법률혼과 사실혼 모두 인정되지 않으므로 법적으로는 영원히 남남일 수밖에 없는 동성부부들 중에서는 주택청약이나 전세자금대출에서의 신혼부부 우대도 먼 나라 이야기인 현실에서 몇 안되는 합법적 틈새시장이기 때문에 양쪽 모두 경제력이 충분할 경우 이런 식으로 내집마련에 나서라고 중개사들이 오히려 부추기는 경우를 흔히 볼 수 있다.


[1] 예외적으로 토지지분 18제곱미터 이하인 경우가 있다. 잠실 리센츠 최소전용면적이 그 예였으나 2022년 6월부터 그 지분을 6제곱미터로 축소하여 리센츠 최소평형마저도 허가제가 적용된다.[2] 2020년 현재 기준으로 만약 투자자가 역전세를 버텼다면 세전으로 수십억대 차익이 예상되긴한다. 이렇듯 제대로 타이밍만 맞춘다면 수익률이 천문학적으로 올라가지만 반대의 경우도 만만치않아서 매가와 전세가 모두 내려가서 순 채무만 남는경우도 있다.[3] 빌라 1200여채를 소유한 권씨의 별명이 빌라의 신 인데 그는 TV에 출연까지했다. 하지만 그 실체는 중개보조원 즉 공인중계사도 아니었다는것이다. 현재 검찰에 송치됐다고 한다.

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