1. 개요
대한민국의 아파트에 대한 비판 및 반론을 나열한다.2. 필요성 문제
마포지구 재개발로 늘어난 가구수는 1.5배뿐이었다. 재개발로 아파트를 짓더라도 인구밀도가 크게 늘지 않는다. 심지어 재개발 시 호(戶)수 기준으로는 오히려 감소하는 경우도 있다. 이는 용적률 때문인데, 통상 수도권 신도시나 그린벨트 해제 지역은 150%, 재개발의 경우 250% 정도의 용적률 제한을 두지만 빌라의 경우 2종주거지역은 250%, 3종주거지역은 300%를 부여하기 때문에 실제로는 빌라 밀집지역이 아파트보다 더 고밀도라 할 수 있다.또한 아파트를 통해 가구를 극단적으로 늘렸을 경우 도시계획적으로 문제가 있다. 원칙적으로는 단독주택이나 빌라나 다세대주택 등도 재개발로 가구수를 늘리는 것은
결국 이 점은 단독주택이나 아파트나 마찬가지이며 더군다나 최근 건설되는 고급 아파트들은 조경시설과 편의시설을 충분히 갖춘 고급 주택이므로 인구밀도를 높이기 위해 아파트를 짓던 초기의 아파트와 동일한 목적을 갖춘 것으로 생각하기 어렵다.
그러나 마포개발지구의 인구가 1.5배밖에 안 늘어난 것처럼 보여도 원래 10만명 정도 거주하던 곳에 5만명이 더 거주할 수 있다. 인구밀도가 별로 늘어나지 않은 사례로 나름 골라서 들이댄 자료가 1.5배라서 오히려 아파트는 인구밀도가 늘어난다는 주장을 뒷받침하는 자료에 가깝다. 또한 아파트를 지을 때 그냥 무조건 최대한 높게 올리는게 아니고 그 일대의 수용능력과 공공시설 등을 고려하여 허가를 하는 것이다. 따라서 마포지구의 1.5배 증가 사례는 어느 정도 일대의 수용능력을 고려하여 적절하게 인구밀도를 올렸다고 볼 수 있다. 담당 공무원들도 일대의 수용 능력을 고려하여 도시환경에 과부하를 주지 않는다고 판단되는 경우에만 허가하지, 도시계획적으로 문제가 생길 정도로 마구잡이로 아파트 건설을 허가하지는 않는다. 아파트의 장점인 인구밀도를 끌어올려 편의시설을 높일 수 있다는 점은 어디까지나 일대의 수용 능력 범위 내에서만 발휘되기 때문이다. 해당 지역의 수용 능력을 초과하여 인구밀도를 마구잡이로 높여버리면 오히려 헬게이트가 될 수 있기에 도시 환경에 과부하를 주지 않는 범위 내에서만 허가하며 이는 법적으로 강제된 사안이다. 현대의 건축기술로는 100층 이상도 너끈히 지을 수 있음에도 대부분 20층 언저리에서 지어지는 이유다.
또한 위에서 언급한 공공시설의 부족과 인구 과밀은 아파트보다도 도시(서울)로의 인구집중을 탓해야 한다. 한국은 서울 공화국이란 신조어가 나올 정도로 서울을 위시로 한 수도권 선호현상이 극심한 편이다. 쾌적한 도시환경이고 나발이고 어떻게든 일단 서울에서 살고싶다는 사람들이 너무 많은 것이다. 거주 이전의 자유를 제한할 게 아니면, 이런 사람들의 욕구를 최대한 충족시키는 수단은 아파트 외엔 없다.
한국인들은 철저한 사생활 보장이 되는 집보다는 집 근처 주변의 편의시설에 가치를 부여하는 성향이 크다. 인근에 대형마트 하나만 들어서도 집값이 뛰며, 명문학교와 유명 학원들이 잘 갖춰진 곳은 학부모들의 선호도가 높아 집값이 무척 비싼 편이다. 학부모들이 너도나도 다 저 근처에서 살고 싶다고 하는데 인근 면적은 제한적이니까 그 부모들을 최대한 수용하려면 아파트를 지어야 한다. 또한 제 아무리 황량한 곳이라도 학부모들의 수가 많아지면 자연스레 학교와 학원가가 생겨나게 되는데, 이 역시 한국인들은 사생활을 조금 희생하더라도 인구를 늘려서 인근의 편의시설을 개선하는 것을 택할 것이다. 또 아파트는 비록 사생활이 조금 희생되지만, 그 반대급부로 병원도 가깝고 잘 갖춰진 교통망을 얻을 수 있게 된 것이다. 나홀로 아파트가 들어서도 일정 세대수가 보장되기에 아파트 앞에 버스정류장도 자연스레 생기기도 하는 점을 보면 한국인들에겐 아무래도 아파트가 최적이라는 결론이 나온다. 도로변(이면도로 포함) 주택이야말로 밤늦은 시간에도 집앞을 지나가는 차량이나 오토바이의 통행소리, 심지어는 쓰레기 수거 소리 등으로 조용할 시간이 없다. 한국인들도 사실 본심은 '주변이 조용한 집','주변시설이 잘 갖춰진 집'이라는 상충된 가치에[1] 대해 어느 한쪽을 포기하기 싫고 둘다 갖고 싶은데, 그동안은 돈이 없고 땅이 없어서 현실적인 이유로 후자를 선택한뒤 스스로 조용히 사는 방식을 취한거지, 진짜 부자들은 아파트를 기피하며 비싼 아파트일수록 층간소음, 택배차 진입문제 등 소음문제로 수많은 님비와 핌피가 일어난다. 현시대 단지형 아파트가 이 사생활보장과 편의성 둘다 가지려는 한국인의 욕망을 실현해주기 위해 부지를 넓히고 외벽을 둘러 외부인을 통제하고, 주요 편의시설 및 도로와의 사이에 녹지 등을 조성하여 소음을 줄일 공간을 만들어주기 때문에 '조용함'도 어느정도는 제공이 가능하다. 그럼에도 필수시설중 소음이 나는 시설은 밖으로 빼고 싶어하고, 편의성 때문에 내부를 드나들어야할 외부인들과의 갈등이 일어나는 것이다.
그리고 아파트가 없는 도시의 수용능력이 어느정도인지, 또 도시의 수용능력을 희생했을 때의 뒷감당을 어떻게 할 것인지에 대해서는 전혀 논의가 없다. 위에서 예시로 든 마포지구 재개발의 경우를 보면 19만㎡에 달하는 땅에 입추의 여지가 없이 주택들이 늘어섰다가 그나마 재개발을 통해 아파트 단지로 변모한 뒤에야 최소한의 녹지와 도로수용능력이 갖춰졌다. 동일 인구도 아니고 1.5배 정도 인구가 늘었지만 이전에는 없던 녹지와 도로가 개설될 수 있었다. 그리고 한국의 수많은 빌라촌은 아예 메인도로라는 게 분간이 안되고 고작 중앙선 그어진 왕복 2차로 도로가 메인도로라고 마을버스가 돌아다니는 수준이다.
아파트 비판론자들은 분당과 일산 등지의 신도시를 예시로 들어 아파트의 불가피성을 반박하려는 경향을 보이는데, 현실은 이들 신도시의 신규 주택지구조차 다세대, 다가구주택으로 도배가 된 지 오래이며 그나마도 인구수용능력은 아파트에 비해 현저히 뒤쳐진다. 그렇게 낮아진 수용능력으로 인해 직장이 있는 중심도시에서 밀려나 긴 통근시간과 통근비용을 감내해야 할 사람들은 적어도 한국에서는 서민들이다. 일본처럼 수도권전철망을 고속화하면 통근시간이 해결된다고 반박하기도 하는데, 그러면 요금이 비싸져서 서민의 부담이 가중되고 일본은 전철 요금이 비싸다. 한국의 수도권광역급행철도 역시 요금 문제로 논란이 적지 않다.
그리고 도시는 원래 수용보다 중요한 것이 도시의 기능과 서비스이고 이는 수용이 아니라 시민과 도시의 연결이라는 형태로 나타난다. 대다수의 대도시들은 결국 서비스를 빠르고 일관되게 받을수 있는 도시 기능의 선을 따라 연담화되는 것이 당연하다. 짧게는 먹고자는 동네와 일하는 동네가 서로 다른 행정구역에서부터, 서울 동작구 사당동 개업한 치과 환자의 80%가 충북 청주에서 버스타고온 사람이라는 현실과 제도의 괴리같은 것이, 도시의 선형 기능을 이해하지 못해서 벌어지는 일인 것이다.
한편 최근 건설되는 고급 아파트들은 조경시설과 편의시설을 충분히 갖춘 고급 주택이므로 인구밀도를 높이기 힘들다는 주장도 있는데, 어차피 그런 고급 아파트에 거주할 사람들이라면 단독주택에서 거주할 때에도 조경시설과 편의시설을 충분히 갖춘 넓은 대지면적의 단독주택에서 거주할 것이 명백하므로 그런 부유층들을 겨냥한 고급 아파트 역시 그 부유층들이 살 단독주택에 비해서 인구밀도를 높이는 것은 사실이다. 호화스런 고급 아파트에서 살 정도의 부유층들이 작은 단독주택에서 살지는 않을 것이다. 부유층이 거주하는 부촌지역의 단독주택을 보면 축구장 수준의 넓은 마당을 갖추고 있기도 하므로, 부유층들을 겨냥한 고급 아파트가 조경시설과 편의시설을 충분히 갖췄다는 이유로 인구밀도를 높이기 힘들다는 반론은 크게 설득력이 없다.
대한민국은 건국과 국가적 재난이었던 6.25이후 국가 재건때부터 오직 많은 사람만이 대한민국이 가진 자산이라는 기조아래 지금까지도 OECD 2위인 긴 노동시간을 감수하고서라도 일하고 또 일해서 경제를 살리기 위해 온 국민이 노력했고 이를 위해 불과 50년전까지 유지되던 농경사회를 포기하고 온 국민이 집↔일터를 왕복하며 일하는 일상을 선택했다. 그렇다보니 한국인들은 소득 수준과 상관없이 높은 생활비,주거비용을 감당하기위해 저임금 노동자건 고임금 화이트칼라건 장시간 일하는 것이 매우 당연했고 그동안 집주인은 물론 가족들조차 맞벌이 부부는 일터,자녀들은 학교로 나가있어야 하고 그들의 집인 아파트는 실상 아침밥먹고 출근, 퇴근해 저녁먹고 밤에 잠만 자는 것 외엔 사람이 모여있을 일이 없는 군대 생활관과 비슷한 원리로 돌아가게 된다. 즉 군대 생활관의 상황을 생각해보면 이해가 쉬운데, 공동생활에 대한 기능을 일부 희생해도 어차피 아침에 일어나서 밥먹고 나가면 비어있고 저녁에 모여서 잠만 자면 끝이라, 방음이나 프라이버시 보호같은 문제를 굳이 신경쓸 필요없이 국민의 이동동선에 최적화해 동선과 공간을 압축해 한정된 공간안에 4인 가족이 한 집에서 모여살 수 있게 가구원의 사생활이나 층간소음같은 압축된 집단생활에서 발생하는 문제점은 모여사는 입주자들이 각자 감수하는 쪽으로 설계한 것이다. 그렇기 때문에 부족했던 부분은 가장이 일하러 나간 사이 집에 있을 가족들을 아파트 건물 밖으로 내보낸 뒤 아파트 밖의 시설에서 해결하고 집에선 밤늦게 잠만 잘 수 있게 각종 단시간 집밖의 사람들이 쉴 수 있는 공간[2]들이 다양하게 기능하도록 상가와 주변시설이 설계되고 그 안에서 국민들은 쉬지 않고 일하거나 아니면 어딘가로 이동하도록 강제하면서 과밀화된 도시내 사람들의 마찰과 혼란을 억제한 뒤, 다들 지쳐서 밤늦게 집에 돌아왔을때 조용히 잠만 자는 것으로 하루를 보낼 수 있게 한 것이다. 단순히 아파트를 많이 짓는 것 만으로는 작금의 부동산 불평등문제가 해소되지 않는 근본적인 원인이 이때 설계한 도시의 사회순환구조 때문이며, 현재 부동산가격의 본질인 입지 역시 단순한 땅의 위치가 아니라[3] 그 위에서 이루어지는 인간들의 관계망과 그로 인해 받을 수 있는 서비스의 총량과 질이 더 크게 영향을 미치며, 한국 사회가 인구감소에 히스테릭할 정도로 반응하는 이유가 그 관계망과 서비스의 손상때문이고[4], 아파트 단지 건설에 공공시설 기부채납을 강력하게 강제하는 이유가 이 사회순환구조에 필요한 집밖에서의 서비스에서 공공이 담당해야할 부분을(학교,공원등 대형 공공시설) 정부가 예산을 들여 직접하기 부담스럽다는 이유로 민간에 떠넘긴 것이다.
그렇게 국민 다수가 하루종일 일터,학교로 나가고 집에서 아침,저녁식사,밤잠만 자길 반복하는 일상으로도 거주에 대한 걱정없이 소득을 얻으며 살아갈 수 있던 제조업 위주 공업화 시대가 점차 고령화사회 진입, 노동시장의 악화, 자산불균형의 확대등으로 균형이 무너지고, 집↔일터를 왕복하며 일해서 먹고사는 사람의 비율이 줄어드는데다, 노동환경의 변화로 근무시간이 점차 다양화되면서 원래대로면 모두가 9시에 출근해서 저녁 7시쯤에 집에 도착해 밥먹고 10시면 잠을 자는 밤늦게 조용해야 할 시간의 아파트 단지에 깨어있는 사람들이 돌아다니게 되니까 이 사람들의 이동하면서 일으키는 소음과 행동으로 마찰이 일어나고, 작금의 부동산 문제가 삶에 밀접하게 접근하게 된 것이다. 사람들이 성장하고 경제가 성장할수록 쓰게 되는 시간,공간 총량은 늘어나는데, 타의에 의해 집밖에 나가지 않는 사람들이나, 남들이 잘때 집밖에 있어야하는 사람도 늘면서 필연적으로 현재의 아파트가 시간적,공간적으로 좁아지고, 평소에는 안 겹치던 가족과의 시간,공간의 겹침이 자꾸 생기면 반드시 불화가 발생하고 집밖에 사람들이 정해진 시간 정해진 숫자만큼 나와서 끊임없이 움직여야 유지되던 상업 서비스들이 손님이 분산되거나 줄거나 악화되면서 생산성이 악화되는 악순환이 반복되는 것이다.
3. 공공시설 건설비용 문제
한국 아파트의 가장 큰 특징은 "단지화"라고 할 수 있다. 외국, 특히 유럽의 선진국에도 주거시설 중심의 단지가 없는 것은 아니나, 대기업 건설사의 반독점화를 유도하는 초대형 단지 개발 위주로 신규 아파트가 건설되다 보니, 생활 인프라가 어느 정도 갖추어진 도심지에서도 단지를 개발, 건설하고 있다.이렇게 된 이유는 경제성장 시기 폭증하는 중산층을 위한 생활환경 괜찮은 주택을 공급해야 할 필요가 생긴 데서 비롯된다. 주택을 지으면 그에 수반된 도로, 상가, 공원, 경로원, 어린이집, 학교 등 생활기반시설을 함께 건설해야 하는데, 애초에 대한민국 중년층 이상은 와우아파트 붕괴사고라는 참사를 겪은 트라우마로 공공임대주택에 대한 불신이 수십 년이 지난 지금도 남아있다. 그리고 이 사고 이후, 부실공사에 대한 공포와 불편등, 잊을 만하면 문제가 터졌기 때문에 대한민국 중산층 가장들은 빚을 지더라도 믿을 수 없는 공공임대주택[5]보다는 전세로 최대한 믿음이 가는 대형 건설사의 아파트를 찾게 되었고 이런 수요자들의 요구에 부합하기 위해서는 대기업이 아파트 건설에 적극적으로 뛰어들어야 한다. 문제는, 그렇다고 공공임대주택을 소홀히 하면 그것도 국민의 필수 생존 조건인 주거권을 위협하는 거라 건설하긴 해야 한다. 와우아파트 붕괴사고 1년 뒤 터진 광주대단지사건으로 크게 데이면서 그 당위성은 커졌다. 하지만 당시 대한민국 정부는 재정 여건도 나쁘고, 기술력도 사기업에 미치지 못하다 보니 건설사에게 땅을 팔아 돈을 마련하거나 아파트 단지를 건설함에 있어 이런 시설들을 법적으로 의무적으로 건설하도록 하거나 건설을 위한 분담금을 내게 하거나 기부채납을 받는 방식으로 손 안 대고 코 풀기 + 그래도 좀 믿을 만한 공공임대주택 확보 + 생활기반시설 확보를 하게 되었다.
건설사는 그 많은 걸 만들어다 한꺼번에 정부에 바치고도 돈이 남아야 하니 규모의 경제를 시전하여 단지의 입주 규모를 키워야 하고 그럴수록 정부 요구사항도 커져서 분양가가 내려가가는커녕 자연스럽게 분양가가 오르게 된다. 지방정부가 해야 할 공공시설 건설 부담을 건설사와 일반 입주자들에게 떠넘기는 꼴이 된 것이다. 그 안에는 돈 한 푼 받을 수 없는 공공임대주택도 포함되어 있다. 재개발/재건축에서 추가 건축분의 일부를 임대아파트로 지어 국가/공공기관에 헌납해야 하는 것이다. 이들 모두 분양주택 분양가에 떠넘겨져 입주자의 부담이 되고
이는 한국의 낮은 재산세율과 사회간접자본 투자 매커니즘에서 기인한다. 이 항목에서 비판한 공공시설 건설 부분을 정부가 떠안고자 한다면 적어도 미국, 유럽 주요 국가들과 비슷한 수준의 세율 인상이 불가피하다. 미국을 기준으로 하면 도시화 정도가 높은 주의 평균적인 재산세율은 시가의 1~1.5%이다. 또한 지방자치에 따라 해당 지역에서 필요한 공공 예산을, 해당 지역의 부동산 가액(대부분 시가, 일부 지역은 구입 가격)으로 나누어 재산세율을 구한다. 이런 나라에서는 재산세가 아파트 관리비의 역할을 하여 해당 지역의 예산 수요에 따라 재산세율이 매해 바뀌며, 그 수준도 아파트 관리비를 뛰어넘을 정도로 높다. 하지만 한국은 지역 편의 시설을 재산세로 충당하자면 세율을 높여야 하고 많은 국민들이 이를 달갑게 여기지 않는다.
4. 도시환경 문제
현대 대한민국 아파트 대단위 단지의 설계철학은 과거의 산성, 조선시대 사대문안부터 이어져 내려온다. 삼국지 게임의 성 쌓듯 대단위 택지에 내성(內城)을 세운뒤 주거시설을 모아놓고, 그외 주요시설을 내성에 배치한 뒤 택지의 경계에 외성처럼 벽을 세워 아파트 주민과 비주민의 진입을 통제하고, 마치 성저십리처럼 단지 내 주민들이 내부에서만 해결할 수 없는 일부 상업기능을 공유하도록 외부에 풀고, 그걸 공유하려고 주변에 빌라촌이 빼곡하게 들어서 21세기형 아파트 사대문이 완성된다. 그러면서 단지 사대문안 내성인 > 단지 외성인(내부 시설 관리자) > 단지내 의무건축 임대거주자 > 성저십리 빌라촌 > 보행자의 신분경계가 발생하고 자연스럽게 지역의 서열이 확립된다.입주민들은 자신이 비싼 돈 들여서 얻은 시설들이니 만큼 단지 내 정원이나 놀이터, 어린이집 등 시설사용에 관하여 외부인에게 배타적인 자세를 취하게 될 수밖에 없다. 아파트 단지의 수 많은 부대시설은 공공의 자산이 아니라 사유재산이고, 그로 인해 기부채납되는 학교나 관공서같은 공공건물도 그들 돈으로 지어서 나라에 갖다 바치는 건물이라 소유권을 주장하는 입주민들에게 할 말이 있는 것.
특히 3,000세대 이상 거대단지의 경우 이런 현상이 더욱 심해서 아예 단지 하나가 '씨티'가 되어서 외부와 철저하게 단절된 환경을 만든다. 마치 삼국지 시리즈 게임에서 성을 하나 따먹은 것 처럼, 조선시대 이전 한반도의 사람들이 성을 중심으로 성 안 사람,성 밖 사람을 구별하듯, 도시내 거대 단지를 경계선으로 성벽이 쳐지고, 아파트값을 기준으로 단지 안 사람, 밖 사람으로 소속과 계급을 구분하는 태도[8]를 갖게되고, 소유한 아파트 매매가가 곧 자신의 사회적 전투력 척도가 된다. 거기다, 어떤 방식으로든 단지 내에서 해결이 불가능한 사회서비스가 있고 이를 공공서비스와 연결하거나 의존해야하는데 여기서 지역 이기주의, 님비,핌피가 발동해 선호 시설은 끌어들이고, 혐오 시설은 배격하려 들며 그 피해를 입주자가 아닌 바깥사람들, 심지어 옆의 아파트 단지 입주자까지 일방적으로 뒤집어 쓴다는 점에서 난개발의 심화를 가져온다. 대체로 상하수도시설이나 도로,철도등 교통로또는 차량기지, 발전,폐기물처리시설등이 혐오시설 취급받아 밀리고 밀리고 밀려나 인구대비 더 필요함에도 지을 땅이 없어 불편을 가중하고 있다.
특히 서울에서는 재개발이라는 이유 아래 산 중턱에 수천세대 아파트를 지은 사례가 많은데 구릉지라는 특성상 단차에 의해 더욱 더 단절된 환경을 만든다. 3,000세대 이상의 단지라면 하나의 단지 크기가 무척 넓은 블럭을 차지하는데 단지와 외부 도로를 연결하는 통로는
이런 구조에서는 블럭 단위로 고립된 환경이 형성된다. 블럭을 구분하는 넓은 자동차도로로 인해 단지와 단지 사이의 도보 교류가 적어지며 도보로 소통하는 범위는 단지 내로 축소되고 단지 밖은 자가용을 이용하여 접근한다. 그러다보니 미국처럼 교외의 한산한 주택지가 아님에도 불구하고 대형마트 문화가 발달했고 철저히 블럭끼리 분할되다 보니 단지별 이기주의적 성향[9]이 발달하는 등 도시 전체가 유기적으로 돌아가지 못하게 된다. 특히나 대한민국의 대도시가 공통적으로 인구대비 도로와 철도가 부족해 다른 나라의 대도시와 달리 저렴한 값의 교외(Suburban)에 집을 마련해두고 도심(downtown)에는 일하러만 다니는 순환구조가 불가능한 이유가 일단 주요지역에 아파트 단지부터 깔고 앉아서 입주민들만의 성채를 짓기 때문이다. 반면에 미국이나 유럽의 도시지역의 경우 도시환경과 유기적으로 연계되어 근처 공원, 근처 상권, 근처 공공도서관 등 공공생활환경기반이라는 맥락 속에서 지어진다. 이는 주민들의 공적생활환경의 범위를 크게 넓혀 준다. 아파트는 통근비와 주거비를 아끼는 조건으로 도심,직장 가까이 입지해 젊은이들이 일해서 돈 벌고, 충분하게 돈을 벌면 싼 가격에 충분한 땅을 얻어 퍼스널 라이프를 즐기기 위해 교외로 이주해 단독주택 생활을 하는 연령별 주거순환 구조가 가능한게, 도심과 교외의 연결구조가 인구에 맞춰 충분하게 깔려있기 때문.
아래 파리와 바르셀로나의 사진을 보면, 길을 따라 아파트를 짓고 그 내부는 아파트 주민들을 위한 사적인 공간으로서의 중정으로 활용하고, 아파트는 바로 도로에 면하게 함으로써 도시와 직접 연결되고 있다. 또한 도시 곳곳에 광장과 공원이 있어 공공을 위한 녹지 및 여가공간을 제공한다. 이는 파리나 런던 등 유럽 도시들의 전형적인 도시계획이다.
수직형 도시의 전형인 뉴욕의 아파트. 단지가 없이 단독으로 지어진 아파트들이 도시를 구성한다.
소위 수평형 도시로 분류되는 파리의 중저층 아파트. 파리 도심의 건물들이 아파트가 아니라고 생각하는 사람들이 많은데, 이것도 아파트다. 18-19세기에 걸쳐 지어진 건물들이 많다. 이런 도시 도로변의 환경은 아파트 항목에서 찾아볼 수 있다. 실제로 이런 아파트가 많아서 전체 주택 대비 아파트의 비중은 파리가 서울보다 높다.
바르셀로나의 주거지역.
이런 도시들의 공통점은, 아파트가 질 낮은 거주지라고 해도 입주자들 스스로가 받아들이며 대신 싼 값과 싼 유지비를 받고 출퇴근의 시간을 아껴가며 열심히 일해 종국에는 아파트를 벗어나 교외의 주택단지로 이동하는 순환구조가 성립한다는 것이다. 젊은이들은 자산이 부족한 반면 일을 열심히 해서 노동소득을 더 많이 얻고 자산을 쌓기 위해 이런 불편한 주거를 받아들이고, 돈을 벌어 탈출하는 목적으로 열심히 일하고 집에서는 절약하는 삶을 산다. 저런 도시 아파트에 슬럼이 형성되는 이유는, 저곳에 들어가있는 입주자들 중 탈출을 못하는 저소득층이 계속 눌러앉기 때문이다. 그런 사람들 다수가 사회의 소수계층(3D업종 종사자나 소수민족등)에 속한다.
한국 신도시 아파트 단지의 문제를 해결한다고 세종특별자치시 행정복합도시 도시계획은 블럭과 블럭 사이의 차로 크기를 줄여서 블럭 간의 소통을 원활하게 하고 대중교통에 의한 녹색도시를 표방했다. 그러나 블럭설계 자체는 기존의 신도시 아파트와 다를 바 없고 입주민들은 개인교통(승용차)에 익숙한 사람들이라 기존의 생활습관대로 생활하다보니 블럭 간의 소통보다는 교통체증으로 몸살을 앓는 상황이다. 항목 참조.
4.1. 1차 반론
일부에서는 지방의 신행정도시를 왜 아파트로 덮냐면서 저층 저밀도로 했어야 한다고 주장하기도 하는데, 그나마 아파트였기에 현재 30만 정도라도 수용하고 있는 것이다. 신도시는 말 그대로 새로 생긴 도시라서 구도시에 비해 여러 편의시설이 후달리고 자칫하면 유령도시가 되기 십상이므로 백화점, 대형마트, 극장 등의 편의시설과 다양한 체인점, 기업들을 유치하려면 인구 수가 무척 중요하다. 지금 30만 가지고도 정작 주민들은 주민들대로 편의시설이 부족하다고 투덜대며 반대로 부동산업계에서는 상가가 과잉공급이라며 우려하는 판국에, 만약 그만큼의 인구조차 수용하지 못했다면 지금보다 더욱 심각한 유령도시로 전락할 수도 있었다는 의미다. 더군다나 2018년 상황은 경기도 그다지 좋은 상황도 아니고 여러 기업들이 채용을 줄이는 등 투자를 줄이는 판국인지라 인구 적은 쾌적한 도시를 추구하다가 자칫하면 휑한 유령도시로 전락할 수도 있다.수용인구, 인구밀도와 아파트의 높이는 무관하다는 주장도 있으나 아파트 초기에 지어진 5층짜리 아파트 단지가 재건축 들어가면 한가구당 가격이 많이 비싸지는 이유가 왜인지를 떠올려 보자. 재건축 후 들어설 삐까뻔쩍한 새 아파트의 한가구당 가격이 오히려 더 싼데 그 이유는 똑같은 구역 내에서 아파트를 20층 이상으로 올리면 용적률과 건폐율을 감안해도 수용가능한 입주가구가 더 많이 늘어나기 때문이다.
지역이기주의의 경우, 같은 층에서 옆집에 누가 사는지도 모르고 사는 주민들도 많다. 이는 아파트 뿐만 아니라 대도시에서 겪는 개인주의화의 현상이고, 단지별 이기주의적 성향은 관리사무소 등과 엮인 입김 강한 일부 극성 주민들 문제지, 아파트 주민 전체로 확대하면 곤란하다. 대다수는 잘해야 옆집 정도의 사람과 인사하는 정도일 뿐이고 아파트는 철저히 개인주의화된 공간일 뿐이다. 옆집에 누가 사는지 모르는 것이 비단 아파트 만의 문제가 아니다. 다가구주택, 다세대주택, 원룸에서도 비일비재하다. 지역 커뮤니티의 형성과 교류를 방해하는 근본 요인은 아파트 구조가 아니라 도보가 결여된 이동패턴에 있다. 같은 아파트 주민이라도 걸어서 버스나 지하철을 타고 출퇴근하며 종종 상가나 단지 내 시설에 들러 안면을 트는 사람과, 일어나자마자 주차장에서 차를 끌고 출퇴근하며 상가에는 얼굴 한 번 비칠 일 없는 사람의 커뮤니케이션 수준은 다를 수밖에 없다. 한국의 도시 주택가에서는 문화적으로 그런 역할을 할만한 구심점이 딱히 없다보니 오히려 아파트 비판론자들의 주장과 반대로 아파트 단지의 주민 간 소통이 더 우위에 있는 현상이 관찰된다.
게다가 아파트(를 비롯한 공동주택들)는 오히려 인구를 집적시켜 자가용 없는 생활이 가능하게 해주는 역할을 한다. 이것은 한일 대도시의 시내버스 실태를 보면 보다 극명하게 드러나는데, 한국도 버스업체들이 적자타령으로 날을 지새우는 판이긴 하나 일본으로 가면 도쿄나 오사카 같은 대도시들도 러시아워 아니면 시간당 고작 1~2대, 혹은 N/H대에는 아예 다니지도 않는 노선이 거의 대부분일 지경이다. 단독주택 위주로 개발되어 있으니 보다 이용권역이 넓은 철도에 투자가 몰빵되고 개별 정류장의 이용권역이 좁은 버스는 거의 자선사업 수준으로 운영되는 것이다. 그나마 미국에 비해 단독주택이라 해도 밀도가 높은 일본이 이 정도니, 서울에서 단독주택 위주로 주택지구들이 개발되었으면 대중교통 여건이 어떨지는 굳이 말 할 필요도 없다.
구도심이나 시골지역이라고 무조건 동네사람들끼리 숟가락 개수까지도 알 정도로 친할 것이라는 생각은 이른바 온화한 야만인이라 칭하는 옥시덴탈리즘적 오류의 연장에 불과하다. 실제 시골을 선망하는 사람들의 환상과 달리 시골에는 마을에 특유의 텃세가 존재하고 왕따가 존재하기에 이런게 부담스러워서 그냥 도시의 아파트에서 산다는 사람도 있을 정도다. 그게 아니라도 최근의 시골 역시 고령화로 원주민은 사망하고 그 자리를 도시에서 내려온 귀농·귀촌민들이 채우면서 아파트와 다를 것 하나 없이 서로 누가 누군지도 모르고 그저 "저 사람은 어디서 뭐 하다 온 사람이라더라" 정도로만 알고 사는 경우가 부지기수다. 아파트 없는 시골이나 외국에서도 님비현상 등 지역이기주의 현상은 빈번하게 볼 수 있다.
마치 아파트로 인해 단절 현상이 심화되고 교류와 소통이 줄어드는 것처럼 혹평한 측면이 있는데
과거 전통사회에서는 농사 자체가 혼자 하기엔 무리가 있어서 이웃과 어울리기 싫어도 어울릴 수 밖에 없는 구조적인 문제가 있었기에 두레나 향약같은 조직이 발달되었던 것이다. 하지만 도시에서는 어차피 다들 직장에 나가고(직장인과는 관계 유지한다) 집에서는 잠깐 자는 정도라 단독주택들도 이웃에 누가 사는지조차 모르는 경우가 많다. 오히려 '아파트'라는 매개체로 인해 같은 아파트 주민이라는 소속감으로 부녀회 등이 전통사회 조직의 연장선으로 볼 수 있는 측면도 있다. 일장일단인데 개인간의 단절은 서로 무관심할 수 있는 단점이 있으나 대신 왕따나 배타적인 문제는 덜하다는 장점이 있다. 하지만 과거 전통사회는 공동체 의식은 강하나 왕따나 배타적인 문제가 심각했으며(사생활은 포기해야 한다) 지금도 간혹 멋모르고 시골로 이사갔다가 마을 주민들에게 왕따 당해 쫓겨나는 사례가 있을 정도다. 아파트는 그 중간 정도 포지션에 가깝다. '아파트'라는 구심점으로 소속감을 느낄 수도 있지만 어차피 대도시에 살면 직장생활하고 집에서는 잠만 자는 지라 옆집에 누가 사는지조차 모를 수도 있다. 실제 그냥 조용히 이사왔다 조용히 이사가는 가구도 흔하다. 본인은 자가 소유 아파트에서 계속 사는데 같은 층 옆집은 전세라 언제 이사 온지도 간지도 모른채 드나드는 사람만 바뀐걸 알게 되면 기분이 묘하다. 마주칠 일이 없으니 내가 모르는 사이 두번 이상 바뀌었을 수도 있고.
아파트 안에 있을게 다 있어 멀리 안나가서 도시 전체가 유기적으로 돌아가지 못한다는 주장도 있는데 어차피 도시지역의 일반 주택가에서도 저차원적 소비생활은 동네 안에서 해결한다. 오히려 과거에는 돈없으면 도심에서 멀리 떨어져 낙후된 편의시설을 감수해야 했던 사람들이 아파트로 인해 각 동네에도 편의시설이 충분히 들어서 혜택을 보고 있기에 각 지역의 균형발전에 기여한 측면이 있다.
그나마 과거에는 구매활동이 철저하게 오프라인 중심이었으니 분절화니 뭐니 하는 소리가 그럴듯하게 들렸지만, 인터넷으로 전국을 하나의 시장으로 묶어놓은 최근 시대에 접어들면서는(심지어 해외직구도 유행이다) 아파트로 인한 단절이니 하는 것은 점점 철지난 주장이 되어가고 있다.
아파트로 인해 단절현상이 벌어지려면 아파트 주민들이 아파트 단지 내에서 자급자족을 하고 모든 인간관계를 유지해야만 하며 외부로 나가선 안된다. 하지만 아파트는 순환이 빈번하다. 아파트는 '고인 물'이 아니라 이웃 주민들의 교체가 빈번하며 또한 '소수'가 아니라 대규모로 거주하다보니 옆집 사람 정도 아니면 얼굴 알기도 힘들며 무엇보다 이들은 대부분 다른 동네에 직장을 두고 있는 경우가 많다는 것이다. 그래서 이들의 인간관계는 주로 직장과 관련된 사람들인지라 죄다 다른 동네 사람들이고 항상 자가용을 끌거나 대중교통을 이용해서 다른 동네를 빈번하게 왔다갔다하니 '고인 물'이 될 수가 없는 것이다. 친구나 선배들도 다른 동네에 사는 경우가 많아 보통 중간 정도에서 만나므로 단절된 전통사회처럼 아파트 내에서만 인간관계를 유지하고 있지도 않다. 이들에게 아파트는 인간관계를 유지하는 곳이 아니라 그냥 밤에 자러 쉬는 곳 정도이고 여차하면 다른 동네로 훌쩍 이사갈 수 있는 분위기이며 실제 아파트는 이사가 빈번하다. 특히 월세나 전세의 경우는 그야말로 잠시 머물다 떠나는 '임시거처'일 뿐이다. 최근 아파트 단지 부녀회의 갑질이나 횡령 등에 대한 이른바 '사이다' 사례들이 인터넷에서 종종 회자되는데, 역으로 말하자면 그나마 도시의 아파트니까 특정 이익집단에 대해 이렇게라도 목소리를 내는 게 가능한 것이지, 전통적인 지역사회에서는 이렇게 나섰다간 사회적 매장부터 걱정해야 한다. 게다가 인터넷은 서울의 판매자에게 주문하든 부산의 판매자에게 주문하든 어차피 전국이 익일배송이라 아무런 차이가 없기에 판매자 지역구분이 없으며 이는 전국을 유기적으로 묶고 있다. 또한 최근에는 체인점이 많고 체인점식 유통망을 갖춘 경우도 많고 공급처가 다양하여 아파트 앞 상가를 이용해도 전국이 유기적으로 돌아간다고 할 수 있다.
실제로 SNS가 상권지도 바꿨다는 기사를 보면, 지역 부동산 관계자들은 한목소리로 SNS 시장 확대를 이태원 패션·의류 상권 쇠퇴의 원인으로 꼽았다고 한다. 온라인 쇼핑을 통해 직접 구입하는 트렌드가 확산되면서 오프라인 매장들이 설 곳을 잃었다는 것이다. 또 SNS로 골목맛집 찾는 등 역세권의 지리적 이점이 사라졌다고 한다. 배달 앱도 마찬가지다. 홀 주문보다 앱을 통한 배달 주문의 비중이 커지다 보니 역세권 큰 길 앞 넓은 매장에서 비싼 임대료를 내느니 아예 홀 장사를 포기하고 임대료 싼 곳을 찾아 주방만 있는 배달 전문 매장을 차려버리는 것이다. 배달 비용도 소비자가 부담하니 주 고객층의 위치나 거리도 고려 대상이 못 된다.
블록별 분절 현상의 경우 지나치게 아파트 단지에 대해 혹평을 하는 측면이 크다. 3,000세대 정도면 인구만 거의 1만 명에 육박하는데, 이 정도 인구면 그 자체가 하나의 마을로서 자체적인 노인정, 소규모 도서관, 운동시설 등 근린편의시설을 가지는 게 당연한 것이지, 오히려 그동안 대한민국 도시들의 근린편의시설이 심각할 정도로 부족했던 점을 지적해야 이치에 맞는 일이다.
오히려 한남동 부촌에 가보면 단독주택들로 이뤄졌지만 가구마다 무슨 성처럼 지어져 '가구별 분절현상'까지 느껴질 정도다. 물론 사유지라서 거대한 축구장같은 마당을 혼자만 써도 누가 뭐라할 수 없다. 반면 아파트 단지는 오픈되어 있어서 인근 주민들도 이용할 수 있다. 실제 아파트 단지 내의 상가와 병원 등은 아파트 주민뿐만 아니라 인근 주민들도 많이 찾아오는데 오히려 아파트 단지 덕분에 인근주민들도 혜택을 보는 것이다. 물론 아파트 담장으로 인해 심리적 벽이 생길 수도 있다는 지적을 받아들여 서울시에서 구 아파트 단지들도 정부의 예산으로 지원하여 '담장 허물기 사업'을 통하여 담장을 허물고 돌이나 꽃을 심어놔서 자연스런 경계처럼 조성하여 보완한 판국이다.
한남동 부촌 단독주택가를 거닐어 보면 차라리 아파트가 얼마나 인간적인지 느껴진다. 그 잘가꿔진 거대한 잔디밭 등을 오직 자신의 가구만 독점하고 있기에 행인들은 간신히 걸을 수 있을 정도의 공유지로만 걸어다녀야 하며 가구들이 저마다 성처럼 지어져 있어서 가구별 단절현상을 보여준다. 비단 거대 단독주택가만 그런 것은 아니다. 뉴스 등에서 보면 비좁은 단독주택가에서 많은 주민들이 통행하던 지름길을 어느날 땅주인이 거긴 내 사유지라며 자기 마음대로 막아버려서 주민들이 가까운 지름길 놔두고 멀리 돌아다니거나 시비가 붙어 싸움나거나 심지어 칼부림까지 나기도 할 정도다. 하지만 아파트는 사유지라도 오픈되어 있어서 아파트를 통하여 가로질러 가도 되고 잘 가꿔진 단지내 공원을 이용할 수도 있다. 실제 별다른 편의시설이 없던 시골마을에 대단지가 들어서며 대형마트와 병원 등이 생기면 원주민들도 혜택을 보게 되어 좋아하는 것을 봐도 알 수 있다.
필지를 쪼개 필지별 개발을 하게 되면 알박기가 문제가 되지 않고 단절 현상을 막을 수 있으리란 주장도 있으나 알박기 피해 요리조리 쪼개서 지으면 공사의 난이도가 더 높아지고 후에 아파트 단지 관리할 때 더 손이 많이 간다는 단점이 있다. 예를 들어 택배기사 입장에서 봐도 딱 블록별로 나눠져 있는게 관리하기 쉽지, 요리조리 복잡하게 쪼개져 나눠져 있으면 더 관리가 힘들어진다. 게다가 필지를 쪼개버리면 각 단지에 의무적으로 공급해야 할 인프라의 규모도 줄어드니 사기업 입장에서는 감사할 일이다.
같은 아파트 단지 내에서 조망권, 역과의 거리 등으로 가격 차이가 나긴 하지만 같은 평수의 경우 약간 더 프리미엄 정도의 돈을 얹어주는 것이지 '상대적 박탈감'을 조성할 정도의 가격차가 나는 것은 아니다. 주로 평수의 차로 빈부격차가 느껴지는 것이지, 일반적으로 단지 내 동일 평수라면 같은 계층 취급하며 어쨌거나 아파트는 그 모든 가구들이 빈부격차를 떠나서 가급적 평등하게 역세권, 편의시설 등의 혜택을 누릴 수 있게 해준다. 그 제한된 단지 구역 내에 엄청난 가구를 밀집시켜놨기에 가능한 일. 만약 아파트 단지가 없이 한남동 부촌의 단독주택같은 집들이 자리잡고 있다고 생각해보면 소수의 부자들이 역세권의 목을 독점하여 '상대적 박탈감'이 더 조성될 것이다.
4.2. 2차 반론
수용인구, 인구밀도와 아파트의 높이는 무관하다. 어차피 용적률과 건폐율은 정해져 있기에 저층/고층 아파트와 무관하게 수용 인구는 비슷한 수준이다. 저층 아파트로 짓게 되면 고층 아파트에 비해 동 간격을 좁게 하는 방식으로 용적률을 채우게 되기 때문이다. 따라서 저층 아파트로 도시를 구성하더라도 편의시설, 상업시설, 대중교통 인프라 등은 차이나지 않는다.대규모 아파트 단지는 각종 근린편의시설들을 독점하고 있다는 점이 첫 번째 문제이다. 대한민국의 도시들이 급속성장을 하는 과정에서 당시 정부는 공공환경에 쓸 돈도 없고 의지도 없었기 때문에 이러한 비용을 입주자들에게 전가시켰고, 이에 따라 근린편의시설들이 아파트 단지 입주민들의 사유재산이 되었다. 대규모 단지라고 해서 자체적인 근린편의시설을 갖는 것이 당연한 일이 아니며, 전 세계적으로도 유례를 찾기 어렵다. 아파트 단지의 편의시설이 발전할수록 입주민들의 관리비 부담은 커져가고 배타성도 커지며 공공환경을 개선하려는 정부의 의지는 점점 더 낮아지게 되고 이로 인해 편의시설을 갖춘 대단지 아파트에 대한 선호가 더욱 더 올라게 되는 악순환이 반복되게 된다.
대규모 아파트 단지의 두번째 문제는 도시 환경과의 유기적 연결을 막는다는 점이다. 입주민들은 아파트 단지 안을 나가지 않아도 생활이 가능하다는 점에서 편리하지만 단지 외부는 거리가 아파트 단지 담장과 맞닿게 되어 도시의 활기를 떨어뜨린다. 아파트 단지가 도시 거리 활기를 떨어뜨린다는 지적은 도시계획자들과 건축가들로부터 오래 전부터 지적되어 왔고, 이에 따라 최근 아파트들은 단지 둘레에 위치한 동을 주상복합의 형태로 저층부는 상가, 고층부는 아파트로 짓거나, 단지 외곽부에 상가를 나열시키는 등의 설계가 이루어지고 있다(미아뉴타운, 세종시 등의 예).
필지를 쪼개 필지별 개발을 하게 되면 오히려 알박기가 문제되지 않는다. 알박기 중인 필지는 사지 않고, 인근의 다른 필지를 개발하면 되기 때문이다. 오히려 대단지 아파트를 개발하면 계획한 필지를 모두 매입하여야 하기 때문에 알박기의 위력이 더 커지게 된다.
같은 아파트단지 내에서도 조망권, (특히 대단지의 경우) 역과의 거리, 저층부인지 여부 등에 따라 가격 차이가 난다. 이것은 주택인지 아파트인지 여부의 문제가 아니다.
4.3. 3차 반론: 일조권
용적률, 건폐율 문단에 대해서만 재재반론을 하자면 저층 아파트 단지로 고층 아파트와 같은 가구수를 채우게 되면 건폐율이 높아지므로 동간 간격이 좁아진다. 그렇다면 생기는 문제는 딱 하나. 일조권에서 심각한 문제가 생긴다. 현대 한국 아파트 단지 분쟁의 80%가 일조권 분쟁이다. 용적률이 높은 대신 건폐율이 낮은(2013년 이후 용적률 200% 이상 단지는 건폐율이 최대 15%로 묶인다. 즉 대지면적의 15%만 건물을 지을 수 있다) 고층 단지는 오히려 일조권 분쟁이 적다. 실제로 한국 일조권 분쟁의 2/3 이상은 10층 이하 저층 아파트 단지 내부나 저층 빌라촌에서 발생하고 있다. 그 외에는 아파트 단지 옆에 상업용 빌딩이 들어오는데 그 빌딩이 유리궁전이라 아파트로 반사광이 들이치는 경우. 고층 아파트 단지에서는 일조권 분쟁이 매우 적다.[10]5. 상대적 박탈감 조성
간단히 말해, 대한민국의 아파트 정책 역사와 그 방향성, 그리고 강제로 신분제를 타파당하여 유사 신분제만 남아있는 대한민국의 국민 감정 때문에 대도시에 아파트 단지라는 폐쇄적인 성채를 만들고 입주가 가능한 한국인의 신분제를 아파트값으로 서열화한 것이라고 할 수 있다. 이 때문에, 한국인들은 아파트값을 단순히 경제적 문제로 생각하는 게 아니라, 아파트값을 통해 자신의 사회적 서열이 정해진다고 생각하고 그것에 종속되게 된다. 이는 또 어쩔 수 없는게, 돈이 곧 사회적 계급인 자본주의 사회에서 한국인이 소유한 자산에서 집이 지나치게 큰 지분을 먹고 있기 때문이다. 또한, 이 돈에 따라 사람들이 움직이다보니 상술한대로 입주민과 임대입주인,비입주민간 서열논쟁은 물론, 아파트가 제공하는 주거서비스를 위해 필요한 필수인력에 대한 심각한 내로남불(경비원,택배기사 괴롭히기 etc), 아파트 단지의 입지와 입주시설,공공서비스에 대한 심각한 님비,핌피행각으로 아파트 외부와 지자체를 자극하거나, 아파트 감정가를 끌어올리기 위해 온갖 언플과 내로남불, 심지어는 불법행위도 서슴치 않는등, 아파트 앞에서 인간의 본성, 특히 좀 산다는 중산층 이상 계층이 보여주는 시민의식이 이대로 괜찮겠냐는 것이다.물론, 이에 대한 반론은 서울 공화국은 무엇이며, 강남 공화국은 또 뭐냐는 것이다. 한국에서는 서울사람/비서울사람으로 나뉘고, 서울 안에서도 강남/강북으로 나뉘게 된다. 결국 아파트 값으로 서열이 나뉘는 게 아니라 동네 땅값으로 서열이 나뉘며, 아파트 단지는 그 자체가 동네 역할을 하기에 아파트로 서열이 나뉘게 된 것일 뿐이다. 실제로 한국의 백화점이나 호텔 등에서 주차를 하거나 발렛 파킹을 맡기면서 소형차를 타면 무시하거나 업신여기는 풍토가 있고, 고급 승용차는 그 대우가 달라진다. 그리고 이유 없이 많은 사람들이 명품을 선호하는 게 아닌데, 수백만원에서 수천만원을 호가하는 명품을 들고 있다면 자기 만족을 느낄 수 있기 때문이다. 아파트는 소소한 단독주택과는 달리 공식적인 가격을 표시하여 부동산 거래가 안정적이라는 게 장점인데 이게 한국에서 생긴, 특유의 서열문화와 결합되어 단점으로 작용되는 것일 뿐이다. 예를 들어 군대는 엄격한 위계질서가 필요한 곳이라 서양에서도 고참의 갈굼이 일정부분 허용되긴 하지만 한국과는 차이가 있다. 카투사 문화를 보자. 훈련 중이거나 근무시간이 아니면 장교와 사병이 의자에서 다리꼬고 서로 마주 보고 앉아 맞담배 하는 것에 거부감이 없다. 즉, 서양에서는 서열이 나뉘어도 특별히 무시하거나 업신여기진 않는데, 한국에서는 나보다 못하다고 생각하면 상대의 인격을 깔아뭉개고 업신여기는 풍토가 있다. 성적을 가지고 학생들을 하두 차별하여 점수를 없애자는 말까지 나올 정도로, 한국에서는 서열을 나누고 그것을 갑질의 수단으로 활용하려는 특유의 문화(?)가 생겨있다. 분명 아파트로 사람을 차별하는 사람들은 아파트뿐만 아니라 학벌이나 직업, 연봉, 고향, 자동차, 어떤 브랜드를 입는지 따위로도 차별할 것이다.
하지만 그 아파트값은 콘크리트값이 아닌 땅값의 비중이 절대적인지라 아파트 때문에 서열이 나뉘었다고 하는 것은 논리적 오류이다. 강남 공화국이란 신조어도 있지 않던가. 아파트냐, 단독주택이냐를 떠나서 강남의 집은 무조건 비싸므로 강남에 산다고 하면 특권층이라 여기는 인식이 있다. 미국에도 비버리 힐즈 같은 부촌이 있으며, 한국에서도 한남동 같은 부촌이 있는데, 이곳은 단독주택이지만 역시 거대한 성채처럼 외부와 단절된 모습을 보이고 있으며 일반적인 아파트 단지와 반대로 부대시설이 거의 없다. 결국 아파트는 '땅값'의 비중이 높으므로, 일반적으로 압구정동에 살면 최신 아파트든 구식 아파트든 빌라든 단독주택이든 비슷한 레벨로 간주된다. 즉, 아파트로 서열이 나뉘는 게 아니라 동네로 서열이 나뉘며 아파트는 규모가 크기에 그 자체로 동네의 역할을 하는 것일 뿐이다. 게다가 같은 아파트에 산다고 할지라도 평수도 제각각이고 전세, 월세 사는 사람도 있고 무리하게 대출을 내서 산 사람도 있으므로 사회적 서열을 하나로 묶을 수 없다.
당연한 사실이겠지만 같은 아파트 단지라도 24평에 사는 주민과 50평에 사는 주민의 경제력은 다르다. 즉 같은 아파트에 산다고 입주민들의 경제력이 모두 동일한 것은 아니다. 물론 동일 단지에서 비슷한 평수나 동일한 평수의 아파트라면 경제력이 그만그만한 경우가 대다수이긴 하나, 아파트 자체가 평수도 다양하고 여러 사람이 모여사는 곳인 만큼, 누군가는 정말 돈이 많아서 자기가 살고싶은 아파트 단지의 넓은 평수에 살 수도 있고, 누군가는 대출을 무리하게 내서 소형 평수라도 이사를 왔을 수도 있다. 이렇게 경제력이 다양하다는 것은 곧 상대적 박탈감을 조성할 수도 있단 것인데, 누구는 무슨 차를 타더라, 누구는 무슨 명품을 들었더라 등으로 자신도 모르게 이웃과 본인을 비교하고 있는 사람도 상당히 많다.
심지어 어떤 부모들은 자신의 자녀가 임대 세대. 심지어 작은 평수[11]에 사는 아이들과 어울리지 못하게 하는 경우까지 있다.
물론 이는 윗 문단을 읽어보면 알겠지만, 뿌리는 국민의 주거권을 보장해야 할 정부가 공약만 내세운채 실제로는 경제논리를 앞세워 공공임대주택을 제대로 짓지 않고 재벌들에게 공공의 역할까지 떠넘긴 것이 시작이고, 그 줄기는 경제논리에 입각해 돈되는 아파트 단지를 만드는게 당연한 사기업 건설사들이 정부의 압력 때문에 어쩔 수 없이 공공임대주택+부대시설조차 돈되는 것만 짓고 분양가를 올려 입주민의 부담과 도시기능 저하를 가중시키며, 뻗어나간 가지의 끝에는 집에 모든 걸 몰빵할 수밖에 없는 대다수 한국인의 자산사정과 맞물려, 아파트 값만으로도 반강제로 자산규모가 공개되어버리는 단지 내성 입주민과 단지 외성인들간 이기주의로 축적된 갈등과 사회문제를 정부와 언론, 심지어 정치권도 표만 따먹고 그 안에서 싸움이 나도록 일부러 방조하는 것이다. 그야말로 전형적인 폭탄 돌리기식 해결법인 것.
그렇다고 해도 이 문제 모두가 정부와 정치의 잘못이라고 할 수는 없다. 자기보다 작은 평수에 사는 사람들을 무시하는 이유가 단지 집이 더 좁다는 이유만으로 무작정 나보다 못 산다고 생각해서임을 떠올려 보자. 당연히 이런 사람들은 상대가 아파트에 살든, 빌라에 살든, 단독주택에 살든, 자기보다 더 오래된 아파트에 살든 상관없이 자신보다 작은 평수의 집에 사는 사람은 평수가 더 좁다는 이유만으로 못산다고 판단해버리고 무시할 사람이다.[12] 아파트 없는 시골 마을회관에 가도 마을주민들끼리 서로 비교하고 흉보는 건 예전부터 유명했으며, 지금이야 무시하면 그만이라지만 1980년대까지만 해도 소도시나 시골에서 이런 일을 당하면 벗어나기 위해 그 마을을 떠나 다른 마을이나 도시로 가야 했다. 옛날 마당에 딸려있던 사글세 단칸방이나 도시지역 다가구주택들의 명확하기 그지없는 빈부격차 생각해보면 차라리 아파트가 백배는 나은 수준이다. 당연히 아파트로 인한 문제도 아니고 아파트 없어진다고 사라질 문제도 아니며, 한국에서 생긴 특유의 막장 갑질 문화에서 파생된 문제인만큼 서구 선진국 사회에서처럼 약자도 존중하고 보호하며 배려하는 따뜻한 문화가 정착되어야 해결될 문제다.
6. 대필지 개발의 문제점
6.1. 도시 역동성 저해
도시는 경제구조 및 사회/문화의 변화에 따라 그 구조와 역할도 함께 변화하게 마련이다. 그 변화를 잘 반영하는 도시가 역동적인 도시라고 할 수 있는 것이다. 그런데 대필지 중심으로 개발되는 아파트단지는 도시의 역동성을 떨어뜨리게 된다. 아파트 단지는 한 번 지어지면 그 어마어마한 덩치 때문에 재개발이 매우 어렵다. 주민들의 뜻을 모아야 하고, 어마어마한 자본이 든다. 상가나 업무용 건물 등 다른 용도로 바꾸기도 어렵다.서울에서 뜬다고 하는 동네들인 삼청동, 가로수길, 홍대거리/상수동, 연희동/연남동, 성수동, 서촌, 경리단길 등을 잘 보면 모두 소필지 중심으로 구성된 지역임을 알 수 있다. 여기에 있는 상가건물들은 본래 과거에 주택이거나 다세대 주택이었다. 소필지 중심으로 구성되어 있다보니 시대의 흐름과 동네의 변화에 따라 쉽게 "뜨는" 동네로 탈바꿈할 수 있었던 것이다. 또한 건물들이 길에 면해 있기 때문에 1층부터 쉽게 상가로 개조하여 활용할 수 있었던 것이다. 가로수길 양옆이 아파트 단지였다면 세로수길이 생겨나고, 상권이 확대될 수 없었을 것이다. 이 지역들이 지금의 뜨거움을 잃는다해도 떨어지는 집값과 땅값은 아쉽겠지만, 도시계획적인 측면에서는 그다지 아쉬울 것이 없다. 다시 주거용 건물로 전환하기가 쉽기 때문이다.
또한 이런 아파트 단지가 재개발을 한다고 하면 건축에 몇 년이 걸리므로 여기에 거주했던 사람들이 임시로 살아야 할 집이 필요한데, 이 때문에 주변 지역의 주택 수요가 폭등해 일시적인 집값 상승을 야기하는 등의 문제도 있다.
그러나 한국에서 소필지 개발은 도시에 공공시설 보급을 저해하는 문제점이 있다. 사기업은 적은 투입으로 최대한의 이윤을 내는 것이 사명이다. 대필지를 개발하지 않고 소필지로 나누어 개발하는 순간 개개 기업이 공급해야 할 인프라의 숫자는 확연하게 줄어든다. 3000가구를 수용할 도로 대신 800가구를 수용할 도로만 지으면 그만인 것이다. 게다가 단지 규모가 줄어들면 줄어들수록 분양가 및 관리비 부담 같은 문제 때문에 오히려 거주자들 입장에서는 달갑지 않은 일이 되어버린다.
6.2. 필지 내 도로 문제
재개발로 인해 대단지 아파트가 만들어지는 경우 기존 공공도로였던걸 집어먹으면서 사유지로 만들어서 소위 길막을 하는 일이 일어난다. 일단 지자체의 도시계획에 의거하여 재개발 및 공공자산의 불하 절차와 필지병합이 끝나면 법적으로는 일단 사유지라서 불법은 아니다. 그런 식으로 허가를 내주거나 필지선정 및 도시계획을 하는 지자체가 문제다.심한 경우 멀쩡하게 다니던 왕복 4차선 공공도로를 낼름 집어먹고 차단기를 박아버려서 수 km를 둘러가서 10~30분씩 우회해야 하는 사례도 있다. 주로 2000~5000세대 이상 규모로 동(행정구역) 하나를 통째로 단일 아파트 단지로 엎어버린다거나 하는 극단적 대필지 개발을 해버리게 되면 이런 문제가 간간히 생기는 경우가 있다. 주로 주택가 내지는 빌라촌을 재개발 하는 경우에 기존 마을버스, 승용차 등이 통행하던 도로가 막혀버려 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 사례
단지 입주자 입장에서야 어쨌든 절차에 의해 필지병합 및 공공자산의 불하절차가 끝나 사유도로가 된 상황이고 아파트 분양 대금에 해당 도로에 대한 권리도 포함되어 있으니 외부인 또는 외부차량으로 인한 소음, 쓰레기 피해 등을 당하고 싶지 않을 것이고, 반대로 주변지역 기존 거주민들의 경우 멀쩡하게 공평히 세금 걷어 유지하던, 잘 다니던 공로가 틀어막혀 통행이 불편해졌고, 그렇다고 시행사의 공공도로 매입 및 지자체 자산 불하에 대한 수익금이 보상금 형태로 분배되는 것도 아니니(지자체가 꿀꺽한다.) 분쟁이 생길 수밖에 없는 구조이다.
이러한 경우에 지방 또는 경기도 외곽의 서민층 지역의 경우에는 지자체에서 나서서 아파트 단지 내 버스 정류장, 택시 승차대 설치, 단지 내부에 정차, 통과하는 시내버스 또는 마을버스 노선의 개설 등을 조건으로 외부 차량과 보행자의 자유로운 통행을 허가하여 통행권을 보장하는 식으로 협상하여 분쟁을 해결하는 경우가 많으나, 서울, 용인시의 일부 사례처럼 중산층 이상 거주계층에서는 자차를 이용하면 그만이라고, 마을버스고 택시고 나발이고 다 필요없다고 나오면 답이 없다(...)
이래서 요즈음에는 통행량이 많은 도로는 애초부터 불하하여 사유지로 만들지 않고 도로 경계로 단지를 찢는 경우가 많다. 설사 단일 아파트 단지로 지어지더라도 단지 중간의 도로에 대한 소유권 불하 없이 진출입로만 덧붙이게 해서 한 단지지만 도로에 의해 반토막나 도로명 주소가 다르거나 동별로 진출입로가 다른 경우도 있다. 그 외에는 애초부터 도시계획 시행단계에서 시행사 및 건설사에 사업입찰 및 개발행위허가의 조건으로 대체 도로 및 주변 도로를 정비하게 하고 기부채납으로 뜯어내는 경우도 있다. 하지만 통행수요 분석 및 우회교통로 설정이 잘못되어 이미 일어나버린 문제는 해결할 방법이 마땅치 않다.
위의 예시의 경우 서울시 관악구의 사례는 왕복2차선 이면도로라 도림천 주변의 간선도로(신림로)로 충분히 우회가 가능할 것으로 판단했으나, 해당 간선도로의 용량초과로 인한 상습정체와 과거부터 마을버스가 통과하였던 등, 주변 지역의 통행패턴을 무시한 것이 원인으로 판단되며, 용인시 사례의 경우 행정이 무능하여(난개발 문서와 용인시 문서 참조바람) 멀쩡한 왕복 4차선 간선도로(시도) 중간을 뚝 잘라서 사유지로 줘버려 발생한 것으로 추정된다.
7. 서민의 주거지 역할론
아파트가 서민의 주거지 역할을 반드시 할 필요는 없다. 초기 국내 아파트는 집을 구하기 어려운 서민들을 위해 지었지만 압구정 현대아파트 이후 고급 주거지 성격이 강해졌다. 21세기 들어서는 건설사들이 대부분 브랜드를 내세우며 고급화를 지향하고 있기도 하다.전술한대로 비싸진 이유는 애초에 도시의 시민 수용구조가 서울이나 기타 대도시로 몰려들기만 하던 사람들의 신속한 수용을 위해 무조건 규모의 경제만을 우선시할수 밖에 없도록 정치,사회가 한방향으로 쏠린 것이 원인이고, 그러다보니 규모의 경제를 시도하기 위해 군사정권하 인구정책에 가장 이상적인 4인가족 형태의 아파트만 정신없이 올리다보니, 수년간 경직된 건축법제도와 정책 금융 구조 때문에 2000년대부터 대한민국의 인구구조와 가족구성이 급속도로 바뀌어감에도 오로지 4인가구 위주의 주택으로만 획일화되어 주거를 위해 자기 사정에 맞게 적정금액을 지출하는 것이 구조적으로 불가능하기 때문이다. 원래도 한국의 온돌난방구조는 높은 광열비와 무거운 구조를 요구해 비싼 건축비를 요구하는데, 이 돈을 조달할 건설사나 그 집을 구매할 입주자나 똑같이 그 큰돈을 대기 위해 금융에 기댈 수 밖에 없다. 하지만 낮은 세율을 유지해온 돈없는 한국 정부가 그런 집을 대량공급할 여력따윈 없었고, 결국 대기업의 능력에 맞추어 일종의 표준화 대량생산에 주력하고, 이들이 시장을 받치며 공급을 전담하도록 주택정책을 사실상 대기업에 민영화하면서 민영화의 부작용인 과잉지출 강요및 담합을 통한 공급억제 현상이 발생한 것.
그렇게 대기업, 투기자본의 돈벌이 수단으로 변질된후의 아파트는 서민들이 구매하기에는 비싼 가격이라서 구매하기 어렵고, 전세로 구하려고 해도 가격이 매매가와 큰 차이가 없을만큼 비싸서 구하기 어렵다.
서민들의 주거지 역할은 연립주택, 빌라, 도시형생활주택 등이 수행한다. 임대아파트같은 곳이나 한국토지주택공사에서 서민들을 위해 짓는 저렴하게 분양을 하는 민영아파트들도 있기는 있으나 그 공급량이 극히 한정되어 있고 입주하려는 사람은 많아서 당첨이 로또에 비유될 정도이다. 심지어 아파트 분양 조건을 맞추기 위해 위장입양과 파양을 반복하는 경우까지 있다. 물론 위치가 별로면서 용적률이 높고, 낡은 아파트 혹은 투자용 아파트는 가격이 상대적으로 많이 저렴한 경우가 많아[13] 서민들이 많이 거주한다.
8. 획일화
아파트 단지가 계속해서 건설되면서 도시의 주거 구역이 하나같이 비슷한 아파트 단지로만 채워진다는 비판 의견도 있다. 소설가 이외수는 <이외수의 감성사전> 이라는 책에서 아파트를 '인간 보관용 콘크리트 캐비닛' 이라고 표현했을 정도.이외수에 대해 마광수 교수는 군민 혈세로 미친 놈 호화주택이나 지어주고 있다며 <이외수 감성마을>에 대해 비판을 하여 논란이 된 적이 있다. 즉, 궁전같은 곳에서 사니까 아파트가 '인간 보관용 콘크리트 캐비닛'처럼 느껴지는 것이다. 하지만 와우 아파트 붕괴사고 문서를 보면 당시 배경이 잘 나와 있는데, 무허가 판자촌이 기하급수로 늘어나고 있는 상황이었다고 한다. 따지고 보면 원시시대 움막도 획일화인 셈인데, 원시시대 움막과도 같은 비좁고 열악한 판자촌에서 생활하던 당시 서민들에게는 아파트만 돼도 궁전이었다. 움막이나 판자촌에서 살던 사람들이 획일화된 열악한 곳이 좋아서 그런 곳에서 사는게 아니라 결국 비용문제때문에 거기서 살 수 밖에 없었던 것이다.
등가교환의 법칙대로 모든지 일장일단인 법인데, 획일화는 미관상 개성이 없어보인다는 단점이 있는 반면, 비용이 저렴해진다는 장점이 있다. 흔히 공장처럼 찍어낸다는 표현이 있는데, 공장에서 찍어내면 값이 매우 싸진다. 가내수공업은 비싸서 많은 사람들에게 혜택이 돌아가지 못하게 된다. 한국에서 공장식 축산업이 오래 전부터 문제가 되고 있음에도 쉽사리 개선이 되지 않는 이유가 바로 비용 문제다. 동물들을 방목해서 풀면 비용이 비싸지기 때문이다. 공장처럼 찍어낸 아파트는 덕분에 분양비용과 사후 관리비용이 저렴하다는 장점이 있다. 특히 한푼이라도 아쉬워하고 아끼려는 서민들에게는 다른 단점들을 씹어먹는 절대적 장점이다. 아무리 개성있는 호화주택을 선망한다한들 아파트보다 비싸고 관리가 부담스럽다면 서민들에겐 그림의 떡일 뿐이다.
8.1. 감수해야 한다
위 사진처럼 미국이나 유럽, 일본의 단독주택 단지들도 똑같은 모양으로 짓는 경우가 흔하다.[14] 주택이 어떤 형태가 되었든 한꺼번에 효율적으로 짓기 위해선 개성이 어느 정도 희생되는 건 다를 게 없다. 한옥마을에 가봐도 비슷비슷하게 생긴 한옥들이 죽 늘어서 있다. 그리고 대규모 재건축, 재개발 수준으로 갈 경우에는 알박기 등이 성행하는 단독주택 지구보다 아파트가 훨씬 용이한 면이 있다.
사실 미국에서 가장 흔한 주거방식은 흔한 환상처럼 아름답고 다채로운 단독주택이 아니라 교외지역에 저렇게 획일화된 형태의 단독주택이 줄줄이 늘어선 모습인데, 아파트의 몰개성함은 그대로 가지고 있으면서도 아파트가 가진 장점, 즉 기본적인 상권 접근성이나 교통의 편리함 등은 전혀 존재하지 않는 주거형태다. 아파트는 최소한 단지마다 조그만 상가라도 하나씩 있어서 아주 기본적인 상권과의 접근성은 괜찮은 반면 저런 곳은 기본적인 마트조차 차가 필요하고, 대중교통 발달도 훨씬 미약해서 대형마트나 도심에 대한 접근성도 형편없다. 교외지역이 아파트보다 특출나게 나은 점이 있다면 조그만 베란다에 화분 몇 개 놓고 식물 키우는 수준으로 만족해야 하는 아파트와 달리 가구별로 정원을 하나씩 가질 수 있다는 점이 있다. 바로 그 개인정원이 교외지역 소음공해에 매우 큰 영향을 준다는 점을 고려하지 않는다면 말이다.[15]
또한 개성만을 마구 추구한다고 다 예쁘고 좋은 결과만 나오는건 아니다. 가령 어떻게든 단독주택을 짓겠다고 해서 만들어진 일본의 사이타마의 주거 지역은 개별 주택이야 개성있을지 몰라도 그 주택들의 집합체인 도시는 제대로 된 계획 없이 형성되어 여러 문제를 야기하고 있다.
해외나 한국의 호화주택을 보면 정원사를 고용하기도 하는 등 별도의 관리비용이 들어가고 집 관리에 많은 시간과 노력을 투자해야 한다. 단독주택이 주류인 영국에서 가드닝(gardening) 문화가 괜히 발달한 것이 아니다. 사실 그런게 귀찮아서 부유층들도 아파트를 선호하는 사람들이 있고, 그런 수요에 맞춰 최근 아파트 브랜드들도 10억 이상의 아파트는 별도의 브랜드를 론칭하는 등, 부유층을 타겟으로 한 럭셔리 아파트들도 생겨나는 추세다. 즉, 아파트의 장점인 관리의 편의성을 최대한 살리되, 개성과 차별화를 추구하는 부유층들의 욕구도 충족시키기 위한 두마리 토끼를 잡는 전략인 것.
사실 개성있는 호화주택은 보기에는 멋있을지 몰라도 관리문제 하나만으로 꺼릴 서민들이 많을 것이다. 독신 자산가가 별로 크지 않은 아파트에서 혼자 사는 것은 십중팔구 관리문제다. 혼자 사는데 집만 크면 휑하니 무섭기만 하고 청소하기만 귀찮아진다. '나 홀로 집에'에 등장하는 집은 세트가 아니고 20년이 훌쩍 넘은 2017년에도 그대로 있는 주택이며 그 주택가는 부유층들의 호화주택이 많은 곳이라 하는데, 덕분에 영화 속에서 나온 마트(걸어서 10분 거리)를 제외하고는 걸어서 갈만한 곳이 거의 없다고 한다. 차라리 혼자 사는 사람들에게는 건물 내에 24시간 편의점과 다양한 음식점, 미장원, 병원, 사우나 등이 있는 주상복합 아파트가 훨씬 편할 수 있으며 외로움도 완화될 수 있다. 혼자 살기엔 주택을 사거나 팔거나 할때의 매매 문제도 그렇고 택배 문제 하나만 봐도 아파트가 가장 편하다. 그런 면에서 아파트는 개성을 조금 희생하는 대신, 관리의 편의성을 극대화한 것이다.
8.2. 그럼에도 획일화의 문제는 있다
사실 획일화의 문제는 건축기술이나 경제적 가치 이전에 형평성문제가 제일 크다. 전국의 아파트가 모두 똑같이 모듈화가 되니, 서울사나 다른 광역시를 사나 지방도시를 사나 같은 평수 아파트면 설계 및 방 구조, 들어가는 자재, 실제 전용 면적은 모듈화가 되어 차이가 없다시피한데 순전히 상품 외적인 입지조건때문에 서울은 10억, 광역시는 8억, 지방도시는 6억, 서로 다른 환율을 적용하니 이러면 박탈감 안들겠는가? 현시대 대한민국 부동산 문제를 국민들이 특히나 불공정,불평등의 문제로 간주하는게 이때문이다.하지만 한국에서 아파트 획일화의 문제는 조금 더 나가면 아파트가 아니라 주거 시스템의 획일화의 문제로 결부된다. 모두가 똑같은 주거환경하에서 선택을 하게 되니 개인 선택권이 존중받지 못하고 철저하게 자본과 대기업의 논리로 흘러가면서 거주자들이 피해를 보는 것이다.
이 문제는 대한민국에서 아파트가 근본적으로 집의 소유라는 면에서 직관성이 너무 떨어진다는 점 때문에 발생한다. 첫째로 너무 큰 공동주택이라는 점이 문제다. 아파트에 살면 집주인은 내 집을 가졌지만 그 집을 밖에서 한눈에 바라볼 수 없다. 거대한 아파트 건물의 일부 지역의 주거권만 획득한 것이니 밖에서 한눈에 내 집의 영역이 정확하게 정의되지 않고, 이를 남에게 보여 인식시키는 것도 매우 어렵다. 그래서 아파트가 내 소유라는 걸 납득시키기 위해 아파트의 브랜드와 단지 규모를 중요시한다.
둘째로 유휴면적이 적고 자율성이 부족하다. 손바닥만한 생물도 내 잠자리에는 영역표시를 하고 여기저기 잠자기 좋게 손댄다. 그런데 현재 대한민국 아파트는 한정된 면적에 최대한 많은 인원수용을 목적으로 구조와 시설을 꾸겨넣다보니 유휴면적이 부족하고 그 중에도 가족에게 분배되는 공간때문에 집주인의 영역은 더 좁아서 집주인의 영역표시가 매우 제한적이다.
셋째로 OECD 전체 2위 노동시간때문에 집주인은 물론 가족들이 집에 없는 시간이 훨씬 많다. 집주인이 큰 돈들여 장만한 집에 집주인은 밤에 잠만 자고 낮에는 일하러 나가기 때문에 집에 있는 시간과 집과의 스킨십이 부족해 집에 애착을 갖기 힘들다. 이는 집주인 뿐 아니라 가족 거주자, 나아가 대한민국 국민 전체가 집에 대한 애착보다는 집값이라는 숫자에 매몰되는 큰 이유기도 하다. 특히 지금의 20대는 개인의 주거권조차 부모에게 맡겨진 상태에서 집을 잠만자는데만 수십년 써왔으니 집에 대한 애착은 매우 낮으면서 가진 자산중에선 가장 크고 안정적인 자산이 부동산 주거권 밖에 없어서, 주거권과 주택소유권의 괴리가 심해지면서 부동산문제의 갈등이 극대화 되는 것.
획일화된 미국이나 유럽의 단독주택 단지들은 외형상으로는 획일화되어있지만 아파트 단지보다는 내 구역이 좀더 한눈에 확실하게 특정되어 보이고, 집 외형만 빼면 내부구조는 (기둥식 설계를 적용할 경우) 방 구조도 바꿀수 있고 정원등 유휴면적이 있어서 영역표시를 조금 더 명확하게 할 수 있다. 그런 점에서 단독주택 소유가 갖는 만족도를 무시할 수 없음에도 돈때문에 주거권을 얻는데 급급하여 획일화된 주거형식이 지속된다면 결국 한국인들의 주거에 대한 만족도는 끝없이 떨어져서 대한민국 주거정책 수립에 큰 문제가 될 가능성이 높다.
획일화의 또다른 문제는 시대변화를 따라가지 못하는 것. 대표적으로 한국 아파트의 낮은 천정고나, 용적률 대비 최대한 많은 세대를 꾸겨넣어야하는 아파트 설계특성때문에 한국의 아파트 천정고는 여타 선진국의 중산층 주택 평균에도 못미치는 2.3m가 보통으로 1952년 프랑스 마르세유 ‘위니테 다비타시옹'의 규격이 확정된 뒤 지금도 유지되고 있다. 이런 이유로 현시대 평균 신장이 상승한 대한민국 국민들 입장에서는 눈에 띄게 천정이 낮아보이고, 그만큼 집이 좁아보이게 된다. 이게 25층 정도만 해도 한 세대를 더 꾸겨넣을 수 있는 분량이다보니 이렇게 낮은 천정고가 유지되고 있다. 2010년대 후반부터는 개선되고 있지만 그만큼 집값상승의 원인이 되기도 한다. 하지만 한국에서 아파트 층고를 더 올려버리면 겨울 난방 효율이 떨어지기 때문에 이는 앞으로도 크게 달라질 일은 없어보인다.
9. 슬럼화 문제
중장기적으로는 프랑스나 미국 일부의 아파트 단지들처럼 슬럼화하는 것을 경고하는 목소리도 있다. 아파트가 노후화되면서 매력이 감소[16] → 거주지 이전 물결 → 매물 증가 → 가격 하락 → 빈집 증가, 새로운 입주자들의 낮은 경제력 → 빈집의 관리비가 소유, 거주자들에게 더 압박 →하지만 대한민국은 유럽이나 미국과 달리 역세권 주변이나 도심에 지어지는 고급화된 중산층, 상류층 대상 고급 아파트들이 많다는 점, 인구밀도가 들쑥날쑥하다는 점, 재개발이 잦고 인구 유동이 심한 점 때문에 위의 도식이 잘 통하지 않는다. 오히려 대한민국 도시의 슬럼화는 오래된 단독주택가들과 임대료가 저렴한 다세대 주택 단지를 중심으로 이루어지고 있으며, 최근에는 고층아파트 재개발이 어려워지면서 아파트 리모델링 시장이 활성화되고 있는 추세다. 또한 유럽이라고 해서 꼭 모든 시영, 공영아파트들이 반드시 슬럼화를 겪는 것은 아니다. 도리어 너무 비싸서 문제다.
한국은 땅덩이가 작은 데다가 특히 서울 공화국이란 신조어가 나올 정도로 어떻게든 코딱지만한 서울[18]에 붙어있으려 하는 사람들이 많은데, 훌쩍 집 버리고 거주지를 이전할 정도로 여유로운 나라가 아니다. 미국 같은 나라의 아파트는 비싼 고급주택도 아니니까 좀 낡으면 훌쩍 버리고 미련 없이 떠날 수 있는 것이다. 당연히 이런 데서는 한국 같은 아파트 재건축 붐 따위도 전혀 없고 말이다. 이미 한국에서도 아파트가 정착된 지 오래라 낡은 아파트들은 많지만, 그런 아파트들은 재건축 기대감을 안고 가격이 오른다. 70년대에 잠실 주공아파트 14평 정도짜리 조그마한 집 샀던 사람들은 슬럼화되어 떠나지 않고, 반대로 재건축되어 잭팟이 터졌다. 2017년 현재 연일 강남 아파트 가격 폭등 문제에 대해 나오는데 막상 사진 보면 다 낡은 아파트들인데 재건축 붐을 타고 폭등하는 것이다. 당연히 이런 일은 한국의 특성에서 기인하므로 미국 같은 나라의 아파트와는 비교할 수 없다.
한국에서 집값은 위치빨의 비중이 절대적이다. 즉, 빌라냐 아파트냐 낡았느냐 여부에 상관없이 "어디에 위치해 있느냐"가 중요하단 것이다. 같은 동네에서 새 아파트가 낡은 아파트보다 비쌀지언정, 빈민층이 살 수 있을 정도의 똥값으로 떨어지지는 않는다는 소리. 그런 괜찮은 위치에서 살 수 있을 정도의 사람들은 아파트가 심하게 낡으면 리모델링을 하지, 똥값에 팔고 어디론가 떠나지는 않는다. 똥값으로 받으면 이사 갈 데도 없으니 리모델링해서 사는 게 훨씬 이익이다. 중소도시에 있는 낡고 오래된 주공아파트들도 어지간하면 도심지에 위치한 경우가 많아 재건축 기대감으로 시세가 올라가는 경우도 많고 대부분 재건축 조합이 결성되어 꾸준히 재건축이 이루어진다.
한국에서 슬럼가를 형성하는 곳은 아파트촌이 아니라 낡은 단독주택가나 빌라촌이며 위치가 후미진 곳이 많다. 아파트는 특성상 건물 간 간격이 넓고 곳곳에 경비원들이 상주하기에 우범지대로 삼기에 좋지 않은 고5이며, 단독주택가나 빌라촌이 으슥한 골목길이 많고 감시하는 사람도 없는 곳이 많아 실제 이런 곳들이 우범지대가 되고 있다.
또한 서울에서 멀리 떨어진 지방의 아파트들이 과잉 공급된 상태라 미래에 인구가 줄어들면 이 지역의 노후화된 아파트들이 슬럼화될 가능성이 크다.
그러나 현재 지어진 고층 아파트들이 미래에 재건축이 가능할지는 여전히 의문으로 남는다. 전문가들의 의견은 대체적으로 비관적이다. 부동산서베이 이영래 대표는 "용적률을 더 높여 재건축해 이익을 봐야 하는데, 고층 아파트는 용적률을 이미 다 확보한 상태이기 때문에 입주자도, 건설업체도 추가 이익을 건질 게 없어 재건축이 무의미하다. 10층 이상 중층 아파트부터 용적률과 수익성 문제 때문에 재건축하기가 상당히 힘들다"고 말했다. 부산발전연구원 이동현 도시기반연구실장은 "현 시점에서 고층 아파트 입주민들은 어쩔 수 없이 유지보수를 잘 하고 리모델링 방식으로 수명을 오래 유지하는 방법을 찾아야 한다"고 말했다. 영산대 부동산금융학과 서정렬 교수는 "낡은 고층 아파트를 수리하는데 장기수선충당금만으로 부족하면 결국 입주민들이 추가 비용을 낼 수밖에 없다. 추가 비용을 내는 것보다 아파트를 떠나는 게 더 이익이기 때문에 공동화 현상이 발생할 수 있다."라고 말했다.
다만 슬럼화라고 해도 그냥 거주민들의 평균 소득수준만 떨어지고 주변 환경에는 큰 변화가 없으리란 설도 있다. 슬럼가 하면 떠올리는 나쁜 치안, 더러운 위생 여건, 열악한 교육 여건 등등을 생각하기엔, 서울권에 지은 오래된 구식 아파트를 제외한 경기도나 지방의 아파트들은 설계 단계에서부터 초중고등학교와 최소한의 상가/치안 및 방범 시설을 포함한 채로 건설되기 때문이다. 그렇다고 슬럼화가 되었을 때 이런 SOC 시설을 사유지 내라는 이유만으로 마음대로 폐쇄할 수 있냐고 한다면 또 그것도 아니다. 그런 공용 SOC부분에 대해 소유주가 할 수 있는 것은 끽해 봤자 상가동 폐쇄, 경비원 철수 정도가 한계이고, 그마저도 그냥 헐값에 구멍가게라도 들어오게 해서 임대 수익 빼먹는 게 낫고, 경비원을 다 철수시켜도 쓰레기 처리, 설비 고장 후속조치 등의 법적으로 반드시 이루어져야 하는 것들을 처리하기 위해서 최소한의 관리/경비인력 1~2인은 남길 수밖에 없다. 미국/유럽식 주거 전용 개별 아파트 건물이 아니라, 아예 근린시설과 최소한의 인프라까지 단지 내에 다 때려박아 만드는 한국식 아파트 단지는 그 특성상 슬럼화라 해 봤자 크게 나쁠 것도 없다. 슬럼화 문제가 심각한 미국의 아파트에는 경비실과 방범 시설도 없고, 단지 내 기본적인 교육 시설도 없고, 상가 구역도 없다. 오히려 미국이나 유럽 아파트의 슬럼화는 흔히들 "빌라"라고 부르는 한국의 다세대 주택단지의 슬럼화에 더 유사하다. 실제로 유럽이나 미국에서 아파트라 부르는 그것도 실상 건물을 까보면 빌라에 대응되고. 한국의 대규모 아파트 단지는 그 모양새가 서구권(서유럽, 미국)보다는 도리어 소련이나 동구권의 아파트에 더 가깝다.
10. 도시미관 문제
한국에서는 지나친 아파트 개발로 인해 오히려 스카이 라인을 해치는 현상이 벌어지고 있다. 특히 8-90년대 당시 공급 확대에 무게중심을 두고 용적률 제한을 대폭 완화하였고 높이 규제 또한 지나치게 일괄적이었다. 당연히 기업은 기업대로 20층 이하의 주택이 가장 수익이 났기 때문에 도시 외관에는 큰 신경을 쓰지 않았고 똑같은 모양, 어정쩡한 높이의 성냥갑 모양의 러시아식 흰색 바탕 아파트가 무분별하게 병풍처럼 들어선 모습은 도시의 스카이라인을 해치는 역효과를 낳았다는 주장이 있다.
도시 미관이 형편없는 일부 아시아나 아프리카 도시들의 전경을 보면 자신도 모르게 답답해지는 느낌을 받는다. 흐린날 여의도 한강공원에서 반대편 빽빽한 아파트숲을 보고있으면 우울해지는 느낌이 드는 것도 마찬가지이다. 도시 미관은 도시민들의 삶의 질을 결정짓는 공공재적인 요소가 매우 강하다. 집에 거주하는 개개인들의 생활편의도 중요하지만 도시는 나 혼자가 아닌 타인과 함께 어울려 사는것이기에 무제한적인 생활 편의가 보장되어야 하는 건 아니다. 용적률이나 건폐율, 고도제한 등은 개인의 생활편의와 도시의 공존을 조화하기 위해 만들어진 제도이고, 만일 개인의 주거편의만 우선시한다면 도시는 무제한적으로 팽창하고 뻗어나가는 뒤틀린 공간이 되고 말 것이다. 다른 한편 도시 미관은 관광객을 끌어오는 매력물로 작용하기도 한다. 아름다운 도시로 칭송받는 프랑스 파리, 초현대적인 미국의 뉴욕, 현대와 전통이 잘 조화되었다고 평가받는 일본 도쿄가 그런 예이다.
다만 건축 양식의 미적 감각은 주관적이라서 다르게 생각할 여지도 있고, 21세기 들어서는 성냥갑같은 아파트가 줄어들고 좀더 개성있고 시야도 확보되도록 배치한 디자인의 아파트가 들어서는 경우도 많다. 사실 성냥갑 모양의 아파트는 실용성이 높은데 기후와 일조량 그리고 풍수지리까지 따지는 한국에서 모든 건물들을 동향이나 남향으로 향하게 하는 것이 채광면이나 냉난방면에서 유리하기 때문이다. 이후에 지어진 아파트들도 동향이나 남향으로 짓되 외관이나 인테리어만 고급스럽게 해서 지은 경우가 많다. 앞에서 언급한 연교차, 에너지 비용 때문에 채광을 무시할 수 없다. 한국의 아파트가 낮은 건폐율에 용적률이 높아 초고층으로만 올라가는 이유도 바로 이것. 한국에서는 유럽 시내 공동주택단지처럼 지으면 일조권이나 사선제한 관련 건축법 위반이다. 서울시가 한강변 스카이라인을 관리하겠다고 나섰음에도 주민 일조권 때문에 논란이 있는 것도 이 때문이다. 건설사 입장에서는 도시 미관보다는 입주자의 편의를 우선시하는 것이 당연하고 이에 따른 부작용은 무시한다.
따라서 한국의 아파트 문제는 아파트 단지의 외관적인 문제가 아닌 아파트 단지가 만들어지게 되는 당시의 경제적 사회적 요소가 문제라고 말할 수 있다. 아파트 단지 문제점 지적한 ‘아파트’ 펴낸 박철수 교수 즉 유리궁전과 마천루의 저주와 마찬가지로 그것을 만들게 되는 혹은 될 수밖에 없는 사회적인 원인이 문제지 도시 경관이 문제가 아니라는 것. 따라서 최근 신도시 개발처럼 아파트 용적율, 건폐율 규제를 조절하여 일관되지 않도록 관리하면 차차 해결될 문제다.
또 정작 그 미관을 고려한 아파트의 정점이라 할 만한 주상복합 아파트들인 서울특별시 강남구의 타워팰리스나 부산 해운대구 마린시티의 아이파크나 두산 위브 더 제니스는 거주 편의성 면에서 높은 점수를 받지 못한다. 평수 대비 전용 면적이 작아 실평수가 좁으며 베란다가 없고 창문이 작아 창문의 개방감이 적어서 통풍도 잘 안 되기 때문이다. 최근 고급 오피스텔 중에서는 80평이라는 것이 실평수 40평같은 극악의 실평수를 보여주기도 한다. 부수적인 공간이 넓어 미관상으로는 끝내주지만 말이다. 이 탓인지는 모르지만 대구광역시는 새로 짓는 아파트, 오피스텔 대다수가 아직도 80~90년대에 지어질 법한 성냥갑 아파트로 지어지고 있으며 다른 디자인보다도 이 디자인이 더 선호되는 경향이 있다. 이는 대구광역시의 기후와도 관련있는데 여름에 조금 더워진다고 에어컨을 막 틀 수 있는것도 아니고, 탑상형 구조에서 맞바람은 치지도 않으니 차라리 모양은 그렇지만 판상형 구조에서 양쪽 창문을 열어 맞바람을 치게 하는 것이 더 옳기 때문이다. 또한 다른 도시와는 달리 도시개발보다 도로가 먼저 개발되다보니 그 도로 라인에 맞는 아파트가 그대로 지어지는 중이다. 그렇지만 이 역시 외관이 보기 좋지 않기에 요즘은 성냥갑 모양 보다는 세대들을 한 라인만 두어 탑상형 구조처럼 타워형처럼 보이게 하되 내부 구조는 판상형인 형태를 많이 짓는다. 이 경우는 바깥에서 보기에 탑상형처럼 홀쭉하고 기다란 모양이기에 미관상 문제가 되지 않고, 내부에서는 환기가 용이한 판상형 구조를 이용할 수 있다는 장점이 있다.
11. 녹지 부족
실제로는 일반 주택보다도 오히려 녹지 비율이 높아지는 추세이다. 그 이유는 아파트 건축시 부지의 일정 부분만 건물이 들어설 수 있도록 건폐율과 용적률을 법적으로 정해놓았으며, 소비자의 취향이 고급화되며, 아파트 내 조경이나 수변공원 등이 중요한 마케팅 포인트가 되었기 때문이다.그리고 단독주택에서 녹지를 많이 조성하면 엄청나게 곤란해진다. 특히 마당에 나무같은걸 심으면 낙엽이나 매미 소음정도면 다행이고, 세상에 이렇게 벌레가 많다는걸 아주 잘 느낄 수 있다. 게다가 관리도 직접 해야한다. 나무라면 열심히 낙엽 쓸기도 하고 가끔 가위질도 해야 하고, 잔디라 해도 물 뿌려주고 제초기 돌려야 한다.
또한 진짜 콘크리트 숲을 꼽자면 다름아닌 빌라촌이다. 30세대 이하 단지는 녹지 조성의 의무가 없는데, 아파트는 아무리 작아도 수백 세대이니 녹지 조성이 필수이며 마케팅을 위해서라도 녹지를 상당히 많이 조성하는 반면[19] 빌라는 그렇지 않다. 오히려 30세대 이상을 지어도 건축주가 타인의 명의를 이용해 30세대 이하의 단지들을 서로 다른 건축주가 짓는 것으로 위장해 녹지 조성 의무를 피해간다. 최근 전세난 등으로 인해 낡은 단독주택을 헐고 빌라를 짓는 경우가 흔한데 이게 우려되는 이유 중 하나. 계획된 단지가 아닌 개개인의 개발이다보니 이는 난개발과 스프롤 현상, 그리고 녹지 미조성이라는 끔찍한 결과물을 낳을 수 있다, 예를 들면 금정역 근처의 빌라촌은 나무같은거 없는 낡은 빌라들이 모인 콘크리트 숲이지만, 금정역 옆 래미안은 상당한 녹지를 조성했다.
오히려 앞서 지적했듯이 그 아파트 내 녹지가 공공재산이 아니라 사유재산으로 활용된다는 것이 진짜 문제다. 지방정부는 지역 전체의 여론을 모아 공원과 도서관, 어린이집, 양로원 등의 공급수준을 정하고 이를 공공시설로서 제공해야 하는데, 주택 구매자들은 당연히 자신들만의 부담으로 구입한 것이므로 사유지로 여기고 사용한다. 아파트 단지 내 통로를 지름길로 이용하려는 다른 단지 주민들의 출입을 통제하는 일도 많고 심지어는 같은 아파트단지 내에서도 아파트 내 공공시설을 분양주택의 분양대금으로 지었다는 이유로 분양주택과 임대주택을 인위적으로 분할하여 출입을 통제하고 있는 경우도 생긴다. 이로 인해 공적 영역이 극단적으로 줄어드는 현상이 생겨나고, 지방정부는 더더욱 이러한 공공생활시설을 제공하려는 유인을 잃게 되면서 아파트단지가 아닌 지역은 공공시설이 매우 부족한, "빈곤한 도시"가 된다. 이는 아파트에 대한 열망을 더더욱 불러일으키게 되고, 저소득계층이 주로 사는 지역의 생활환경을 열악하게 하는 요인이 된다.
게다가 여기에 대한 해결책이라고 내놓는게 공공시설을 확충하는 게 아니라 일반 주택지역을 재개발지역으로 지정하여 아파트를 지으면서 분양금액으로 공공시설을 만들라고 하고 있다. 사실 서울에 지정된 수많은 뉴타운의 개발 방향이 바로 그것이다. 아파트에 대한 열망을 이용하여 일반주택을 아파트로 지을 수 있도록 허가하면서 그 대가로 민간에서 공공시설을 짓도록 하고 있다. 물론 공공의 부담을 늘리고 사적 부담을 줄이려는 개발주체와 정부 간의 기싸움이 벌어지고 있다. 전술한 바와 같이 재산세를 공공시설 공급에 필요한 만큼 높이기에는 건물주, 그리고 국가의 예산을 받아오는 데 익숙한 지방자치단체들의 반발이 뻔하다.
12. 도로명주소와의 충돌
도로명주소/비판 문서를 보면 알겠지만, 한국식 아파트와는 궁합이 영 좋지 않다. 도로명 주소는 도로를 선, 도로에 면한 필지를 점이라고 가정했을때 점이 선 상의 어느 지점에 위치하는지를 알기 쉽게 표시하는 주소 체계이다. 그러나 아파트는 단지이기 때문에 점이 아니라 면에 가까운 형태이다. 면은 여러 선에 접하고 있고, 각각의 선 상에서 한 지점에 접하는것이 아니라 일정한 영역에 걸쳐서 접한다. 그렇기 때문에 아파트 단지는 선과 점으로 주소를 나타내는 도로명 주소와 궁합이 좋지 않다.아파트 단지 내부에서는 외부 도로망과 관계 없이 복수의 건물이 세워지며, 별도의 내부 도로 체계를 가지고 있다. 내부 도로망까지 고려해서 한 건물당 하나의 주소를 매기는 방식도 있겠으나 아파트 단지 내 도로망은 미로와 같은 형태를 띄고 있기 때문에 주소가 상당히 복잡해지며, 차 없는 아파트와 같이 내부 도로망과 무관하게 건물 배치가 이루어지는 아파트도 적지 않다. 법적으로도 단지 전체가 한 필지이기 때문에 단지내 모든 건물을 한데 묶어서 건물 개수에 무관하게 하나의 주소를 부여한다. 그래서 해당 건물번호가 아파트 단지라면 혼란이 있을 수밖에 없다. 아파트 단지는 동서남북이 도로로 둘러쌓여있는 경우가 많다.[20] 현행 도로명주소 체계에서는 자의적으로 아파트 출입구중 한 곳을 아파트 전체를 대표하는 지점으로 보고 그 출입구가 면한 도로를 기준으로 도로명주소를 부여하고 있기 때문에 주소의 대표성이 떨어진다. 거기에 지번주소의 경우 아파트 이름을 적고 번지수를 생략할 수 있는 편법이 가능하기 때문에 지번주소가 더 편하다.
일반적으로 구획이 정연한 블록화된 지역이 도로명주소 도입에 유리하다는 주장이 많다. 그러나 아파트는 필지는 블록화된 구역에 위치한 경우가 많아도 단지 내부 개별 건물은 비정형적으로 들어서기 때문에 단지 내부 도로망에도 도로명주소를 부여한다 하더라도 도로명주소 도입에 불리하다. 게다가 아파트는 이미 자체적인 이름이 지명으로 기능하고 있는데 굳이 생소한 이름을 하나 더 붙여야 하니 오히려 복잡해진다. 이미 "XX아파트"가 하나의 지명처럼 관리가 되고 인식이 되고 있기 때문에 굳이 도로명주소를 도입할 당위성을 못 느끼고, 도로명주소 도입 후 오랜 시간이 지났음에도 아파트는 "XX아파트"라는 지명으로 인식되며 도로명주소가 정착되지 않는것이다. 아파트는 멀리서도 보이는 랜드마크적인 건물이기 때문이다.
건물 하나가 개별 필지로 이루어진 소규모 일반 주택이라면 몰라도, 아파트는 아파트 이름 자체가 주소의 기능을 가지고 있기에 아파트 이름 대신 도로명 주소를 쓰면 더 불편해진다. 아파트는 멀리서도 보이며 동네에 살다보면 어디에 어디 아파트라는 건 다 알고 있기에 생소한 도로명 주소보다 아파트 이름을 대는게 찾기가 더 쉽다. 예를 들어 "반포자이 XX동 XX호" 하면 동네 사람들은 금세 다 알지만, 생뚱맞은 "신반포로270 XX동 XX호"하면 동네 사람도 어딘지 잘 모를 것이다. '아파트와 같이 잘 블록화된 지역'에 도로명 주소를 붙여서 아파트처럼 관리하면 편한게 도로명 주소인데, 이미 자체적인 이름을 가지고 있는 아파트에 생뚱맞은 이름을 붙여넣고 아파트 이름을 지워버리면 비효율적이다.[21]
특히 한국은 아파트가 절반인 아파트 공화국인지라 도로명 주소 도입 때 많은 논란이 있었다. 주민들이 바꿔달라 요구한게 아니라 정부가 밀어붙였고, 특히 아파트 주민들은 반대가 우세했었다. 아파트 이름을 대는게 쉬운데 생뚱맞은 이름을 강제로 부여받아 가져야 하고, 특히 브랜드 가치가 높은 아파트일수록 반대 의견이 압도적이었다.
결국, 최근에는 도로명주소에서도 지번주소 사용 시절에 그래왔던 것처럼 아파트명으로 지명을 표기하는 방법이 정착되었다. 물론 법적으론 인정되지 않는다.
xx도 xx시 {xx구} xx로 {nnnn(건물번호)} xx아파트 xxx동 xxxx호.
어차피 아파트만 가지고도 지명 인식이 가능하기 때문에 경우에 따라서는 건물명을 생략하는 경우도 많다. 물론 공공기관 서류처리에서는 몇몇 가벼운 행정처리를 제외하고는 이러한 비표준 도로명 주소 표기가 불가능하다.
[1] 집안에서 잘 갖춰진 주변시설을 이용하려면 항상 집과 주변 사이에 사람과 물자가 오가야되는데, 그러면서 조용하길 바라는 건 불가능하다.[2] 학교,학원,어린이집,커피 체인점,편의점,극장,모텔,찜질방등 한국사회의 각종 편의,상업시설이 본질적으로는 집밖으로 내보낸 사람들을 일정시간 수용하기 위해서 기능하는 공간이며 0교시,브런치,보충수업,야간자율학습,카공족,모텔의 대실 서비스같은 수많은 서비스는 단순히 시설을 짓는 것만으로 부족한 집 밖에 나와있는 사람들의 만족스러운 수용을 위한 사회적 규칙이었던 것.[3] 사실 이 문제는 인구의 수용에만 신경쓰고, 직장과 주거지 사이의 이동을 위한 공공 인프라(예: 도시철도 위주의 대중교통 또는 효율적인 도로망 관리)를 제대로 확보하지 못해 경제발전이 되기 전부터 서울에서 일하기 위해선 직장과 가까운 서울 어딘가에 집을 구해야하는 사태를 해결하지 못했기 때문이다.[4] 인구가 줄면 규모의 경제가 무너지므로.[5] 이런 부정적 이미지를 해소하기 위해 시범아파트 등 정부에서도 공공임대주택에 신경을 많이 썼고, 그 덕에 주공아파트로 시작되는 대한민국 공공임대주택에 들이는 건축비와 품질은 OECD 기준 최상급에 속한다.[6] 일반 주민들 입장에서 극단적으로 표현하자면 임대단지 주민은 나의 쌩돈을 뺏어다가 지은 아파트에 돈도 다 안내고 얻어살면서 거기 살기 때문에 집값 상승을 가로막는 원수들이다. 거의 모든 임대-분양 복합 아파트 단지에서는 분양-임대가구 갈등이 벌어지면 이런 인식을 적나라하게 드러낸다.[7] 2020년 7월 기준 삼성물산, 현대건설, 대림산업, GS건설, 포스코건설, 대우건설 순이다. ##자료출처##.[8] 한남동 같은 단독주택 부촌도 외지인과 서열과 계급을 구분하는 태도를 갖고 있으며, 조선시대에도 서민촌인 서촌마을과 부촌인 북촌마을로 나뉘어 있었긴 하다. 미국의 대표적인 부촌인 비버리 힐즈만 봐도 철저히 배타적이므로 아파트 만으로 이렇게 서열이 나뉘었다고 생각하면 곤란하다. 싸이의 강남 스타일만 봐도 강남이란 '비싼 동네'를 의미하지 않던가. 원래 동네로 서열이 나뉘는데, 아파트는 그 자체로 동네를 형성하니 아파트로 서열이 나뉘는 것처럼 보이는 것이다.[9] 단지내 임대입주인에 대한 노골적 적대는 물론이고 단지별 평형을 가지고 서로 차별하는 등의 행위 및 아파트 단지에서 빌라촌과 구분지으려는 성향 등.[10] 애시당초 일조권의 경우 대한민국에서는 침해하는 일이 벌어지지 않도록 법으로 담이나 기타 경계와 아파트 간 거리를 정해놓고 있다.[11] 아파트 단지에 중소형 세대만 들여놓으면 입주자가 한정된다. 따라서 최근 분양하는 일반적인 아파트 단지들은 보통 25평, 34평, 39평, 40평대 초중반 정도로 나눠서 분양하고 5~60평대가 넘는 대형 평수를 최상층에 펜트하우스 세대로 하나씩 두는 아파트 단지들이 꽤 있다. 이런 아파트의 펜트하우스 대형 평수에 살 경우 집값도 2배 이상 차이가 나며, 관리비 역시 더 비싼데, 그 결과 같은 단지의 25평~40평대 입주민들을 자기 밑으로 보는 것. 반대로 펜트하우스 세대가 없는 일반적인 25평~40평대 초중반으로 구성된 아파트 단지에 사는 입주민들은, 단순히 살고 있는 집만으로는 재력 판단을 하기 힘든데다 어차피 25평이나 40평이나 가격차가 많아야 2억~3억 정도로 엄청나게 차이나는 편도 아니라서 굳이 자기들끼리 차별하지 않으며, 차별하는 사람들을 좋게 보지도 않는다. 물론 임대아파트 주민은 예외.[12] 미니멀리즘이 대두된 최근에는 일부러 작은 평수에 사는 자산가도 많아 섣불리 무시했다가 망신당할 수 있다. 다만, 이러한 현상은 핵가족화와 영앤리치(젊은 자산가)의 등장, 극단적으로는 비혼, 딩크족들이 경제계층을 가리지 않고 생겨나며(물론 상류층들의 경우에는 아직까지는 결혼 및 가정을 꾸리는 비율이 높긴 하지만, 변화를 완전히 피하지는 못한다는 뜻이다.), 정확히 말해서는 불필요한 유지비용 절감을 하는 행태에 가깝다. 억대연봉 맞벌이라 한달에 세후 가구소득이 천만원 넘게 펑펑 들어오는 중상류층이라 해도 1~3명이 거주하는데 50평 이상 대형 아파트는 관리비용도 많이 들면서 20~30평대 대비 공간이 늘어남으로써 얻는 효용도 그렇게 크지 않으니까. 극단적으로 30대의 비혼 전문의라면 1년에 2~3억원은 벌어들이는데, 혼자서 살 목적으로 수십억을 들여 방 5개 딸린 대형 아파트 한 채를 사느니 7~8억짜리 20평짜리 아파트 두 개 사서 하나는 세 놓는 게 이득이지 않겠는가? 아니면 아파트는 작은걸로 하나만 사고 상가나 오피스텔 여러 채, 다세대 원룸건물 같은 걸 사던가. 원래 가진놈들이 돈을 더 소중히 하고 투자와 이재에 밝은 경향이 있다.[13] 그래도 낡은 아파트는 비슷한 위치와 년식의 빌라보다는 비싼편에 속한다. 투자용 아파트는 상당히 쌀 수도 있다.[14] 해리포터 영화의 프리벳 가 전경을 생각하면 편하다.[15] 평일인데 일을 쉬는 사람 중에는 기껏 늦잠 좀 자려 했는데 옆집에서 들리는 잔디깎이 소리가 엄청 커서 어쩔 수 없이 깨는 경우도 있다. 특히 미국 교외지역은 방음이 잘 안되는 목조주택이 많아서 문제가 더 심각하다. 차이가 있다면 한국이 훨씬 노동시간이 길고 근무 유연성이 적기 때문에 밤늦게 들어오면 당장 잠부터 자야되는데 막상 또 밤밖에 개인적인 일을 할 시간이 없어서 상대적으로 주거 압축도가 더 높은 한국 아파트 특성상 방음기술이 더 우수해도 층간소음에 훨씬 민감할 수 밖에 없다. 이게 한국 사람이 더 소음에 예민해서가 아니라 사회에선 더 적은 수면시간을 강요받으면서 사적인 일은 수면시간을 줄여서 밖에 못하기 때문에 하는 행동이 남들 다 자는데 넌 뭐하냐?라는 불쾌감을 유발하는 것.[16] 재건축 비용의 상승 요인들이 많다. 예전처럼 아파트 해체하고 건설폐기물 대충 처리하는 게 아니라 폐기물 처리 비용도 엄청나고 건축비도 예전보다 올라간 건 당연지사.[17] 저 슬럼화된 국가들도 정작 아파트 가격은 하락하진 않는다. 아파트 가격은 하락하지 않고 슬럼화된 아파트에 하류층이 들어와 살고 있는 걸 방치하고 있는 실정이다. 저들이 들어오는 걸 막기 위해 싸게 팔 마음은 없다.[18] 면적은 약 605제곱킬로미터이며 인천(1064km^2)이나 울산(1062km^2)의 절반 정도의 면적인데다 미국에서 가장 작은 주인 로드아일랜드 주의 5분의 1 정도에 불과하며 겨우 가로세로 20km×30km의 넓이에 불과하다.[19] 최근 고급 아파트들을 보면 건폐율이 낮다고 광고하는게 일반적이다. 예를 들어 삼성동 아이파크. 수만 평의 부지에 몇 동 안 되는 초고층 아파트를 조성하여 녹지를 확보했다. 삼성은 타워팰리스를 지어 올리면서 통 크게 양재천을 복구해줬다. 이 경우는 일조권 등 주변 지역민 반발 무마라는 목적이 있긴 했지만.[20] 특히 계획도시에서 이러한 경향이 현저하다.[21] 다만 예외가 하나 있는데 바로 해외 직구이다. 외국에서는 한국의 아파트 이름을 잘 모르고, 그게 공식 주소를 대신한다는 개념은 더더욱 모른다. 그래서 해외 직구를 하려면 주소를 도로명주소로 넣어야 한다.