자취/입주 및 퇴실

상위 문서: 자취

1. 개요2. 예산 계획

2.1. 수도권2.2. 광역시2.3. 지방2.4. 장거리 통근

3. 주택 위치 선정4. 주택 물색

4.1. 공인중개사에 의뢰4.2. 개인간 직거래

5. 주택 상태 확인6. 계약

6.1. 이전6.2. 본계약

7. 입주 이후8. 조기 퇴실

1. 개요

자취를 위한 입주 및 (조기) 퇴실에 대해 정리한 문서.

2. 예산 계획

보통 자취방을 잡을 때는 계약 방식을 전세, 월세 혹은 반전세로 하지만, 최근의 전세 품귀 현상 + 대출이자 상승으로 인한 전세자금 마련의 어려움에 따라 월세를 기준으로 한다.[1]

만일 당신이 보증금을 더 지불할 여력이 있다면 보증금을 조금 더 올리는 대신 월세를 줄이는 것도 집주인과의 협의를 통해 가능하긴 하다. 또는 장기계약을 통해 월세를 줄일 수 도 있다. 보통 보증금 1000만원=월세 5만원으로 치환한다.[2] 가령 보증금 1000만원에 월세 50만원일 경우 보증금을 2000만원으로 올리고 월세를 45만원으로 줄이는 것. ~~그럼 보증금 1억이면 월세 공짜~~.[3] 보증금의 본질은 결국 본인이 되돌려받는 금액이므로 매몰비용인 월세를 아끼는 것이 더 이득이다. 반대로, 보증금을 온전히 낼 여력이 없다면 보증금을 조금 줄이고 월세를 높이는 것도 집주인과 협의하면 가능하기도 하다. 다만 이것은 어디까지나 집주인과 협의하기 나름이지 보증금을 올리고 내리는 것이 법에 규정된 권리는 아니므로 자신이 갑인 것처럼 행동하면 안 된다. 만약 보증금을 마련하기 어렵다면 보증금이 없는 고시원도 하나의 선택지가 될 수 있지만, 월세만을 놓고 고려해 보면 고시원의 월세가 원룸에 비해 크게 저렴한 것은 아니므로 가능하다면 보증금을 구해 원룸을 계약하는 것을 권장한다. 또한 고시원은 여러모로 원룸에 비해 안 좋은 점이 많기 때문에 정말 어쩔 수 없을 때나 선택하는 최후 보루 수준이다.그래도 정 고시원에 가야한다면, 원룸텔 쉐어하우스 등을 함께 고려해 보는 것을 추천

2.1. 수도권

서울특별시에 자취방을 잡는다면 5평(약 16.5m²) 원룸 기준으로 500만원~1000만원 정도를 보증금으로, 50~70만원 정도를 월세로 잡는 것이 보통이다. 서울은 아니지만, 수도권에서도 서울과 인접한 인천광역시 및 다른 도시로 가면 서울보다 대체로 저렴해지긴 하지만, 그래도 지방 광역시에 비하면 확실히 비싸다.

보통 보증금 1000만원의 원룸은 꽤 많이 찾을 수 있다.[4] 다만 실제 이미지와 다를 수도 있고 관리비 명목으로 돈을 더 요구할 수 있으니 꼼꼼히 따져야 한다. 더 자세히 찾아보면 간혹 단기임대로 보증금 50~200에 월세 40~100인 경우도 있다. 개수작인 경우도 있지만 꼼꼼히 계약서를 보고 확인한다면, 피해를 볼 일은 적을 것이다. 돈이 부족하고 아무데서나 잘 자는 강인한 체력의 노마드라면 고시원이나 하숙집을 알아보자.

간혹 있는 무보증 원룸은 대개 생활환경이 안 좋다. 가끔 흙수저였거나 이래저래 밑바닥으로 떨어진 후 재기한 사람들의 썰 중에 단골 테크트리가 보증금 있는 월세방 구해서 옮겨갔다는 것일 정도다. 즉 고시원보다야 오십보 정도 낫지만 보증금 몇백만원도 내기 힘든 외국인 노동자나 단순일용직 등등이 어우러져 오만 난장판을 벌이는 곳이 무보증 원룸이니 정말 아무데서나 잘 자는 체질이 아니라면 피하자. 사실 이런 난장판이 과연 잠을 잘 곳의 역할은 제대로 할 수 있을지를 생각해보면 그 역시 그닥 만만치는 않다. 아파트라면 두꺼운 현관문과 거실 등이 복도의 소음을 약간이나마 줄여주지만, 원룸은 그런 거 없이 침대에서 복도 소음을 직빵으로 맞는다는 사실을 명심하자. 정 구하려면 중문 분리형 원룸을 찾자. 그래봤자 윗집 옆집 아랫집 빌런이 있으면 말짱 허사지만. 저렴한 공동주택에 사는 예민한 입주민들은 이래저래 원룸생활이 편치 않다.

사실 위에있는 저런 점들이 불편하고 만약 본인이 대기업 취직, 또는 장교나 산업기능요원 복무로 4~5천만 원 이상 목돈을 모아 사치스러운 자취생활을 원한다면 원룸형 오피스텔이나 원룸형 아파트를 고르면 된다. 단, 미칠듯이 비싼 건 감수해야 된다.[5]

서울 비인기지역(노원, 도봉, 중랑, 금천, 구로, 관악 등) 오피스텔 기준 보증금 2000~3000에 월세 50~60, 관리비 5~10만원 정도 들어가고, 정말 드물지만 보증금 4000~5000만원에 월세 40~50 선으로 9~12평 90년대 지은 구축 아파트 월세도 직방기준 구마다 대여섯 개 정도 매물 건질 수는 있다. 다만 옵션이 거의 없다시피 해서 살림 차릴 게 아니면 보통 자취생은 오피스텔 알아보는게 현실적이다.[6]

옛날 같으면 저 정도 돈이 있어도 그냥 다세대 원룸방 전세나 반전세 내는게 보통이지만 요샌 전세 매물이 거의 없다시피하고 아무리 보증금을 올려줘도 집주인들이 월세를 최소 20만원, 대부분은 25만원을 미니멈으로 받으려고 들기 때문에 차라리 돈이 충분하면 돈지랄을 미친듯이 해서 호화스런 자취생활을 선택하는 것도 방법이다.[7][8]

근데 사실 그만한 값어치가 있는진 사람마다 느끼기에 다를 것이다. 차피 자취용 주거 분야의 돈지랄 끝판왕인 아파트라 해도 저 금액으로 고를 수 있는건 끽해야 90년대 초반 지어진 위치 안 좋은 복도식 9평, 12평 아파트 몇 개 뿐이다. 그리고 말이 아파트지 전용면적이 매우 작아서 막상 문따보면 좀 큰 원룸이다. 오피스텔과 아파트는 다세대주택 원룸과 달리 전용면적(실제 쓸 방의 넓이)과 계약면적(값어치의 기준이 되는 공간의 넓이)이 다르고 관리비로 함정카드를 파는 경우가 매우 빈번하므로 주의하여야 한다.

그외에도 자본금 4~5천만원부터는 선택지가 꽤 다양해진다. 역세권청년주택도 시도해 볼 수 있고…

서울에서 멀어질수록 당연하게도 집값이 싸진다. 다만 판교 같은 고연봉자들이 모인 곳은 월세가 강남급으로 높다. 동탄 같은 신도시는 아예 원룸 자체가 없이 모두 아파트로 도배해놨다. 또한 일시적으로 사람이 엄청 몰리는 지역은 월세가 천정부지로 치솟는다. 그 유명한 평택 고덕이 사례로 월세가 서울급으로 뻥튀기 되어 버린 상태인데 바로 윗 동네 오산하곤 월세가 최대 40가까이 차이나는 어이없는 현상이 목격되기도 한다.

2.2. 광역시

광역시의 경우엔 보증금으로 300~500만원, 30~40만원 정도를 월세로 잡는다. 수도권보다는 확실히 저렴한 편이고 거주 환경도 나은 편이다. 수도권의 월세로 여기서는 소규모의 아파트도 들어가 살 수 있을 정도이다. 반지하 주택은 웬만하면 존재하지 않고, 대학가는 신축 빌라의 비중도 상당하다.

다만 도시철도가 수도권보다는 비교적 부실한 편으로 주택이 역세권과 벗어나 있는 경우가 많고 시내버스도 최소 배차간격이 10분~15분인 것은 감안해야 한다. 편의점, 배달음식, 쿠팡로켓배송 등 일반 근린 생활에 필요한 것들은 수도권과 동일하게 분포하고 있다. 다만 본인이 해외음식을 즐겨 먹거나 문화생활을 취미로 가지고 있다면 멀리 원정을 나가야하는 경우가 생긴다. 수도권만큼 인구가 집약되어 있지 않으므로 마이너한 요식업은 손가락으로 셀 수 있을 정도이고, 문화시설 역시 빈약하며 공연의 빈도도 적은 편이기 때문이다.

공단지역의 경우 외국인 근로자를 자주 볼 수 있다는 것도 디메리트에 해당한다.

2.3. 지방

일단 위에건 서울 및 수도권과 몇몇 유명 광역시[9]에 해당되는 경우이며, 지방, 대학생을 예로 들면 동양대학교 영주캠퍼스 나 중부대학교 충정캠퍼스처럼 시골에 있거나 매물이 이전부터 전멸하다시피한 곳은 예산 잡는게 널널하다. 일단 ~~시설이 열악하다고 해도~~ 대학교 기숙사라는 존재가 있어서 1차로 가격이 높은데는 갈 이유가 별로 없고, 저런데는 직장인 출퇴근용으로 쓰기에도 뭣하니[10]가격이 원천적으로 낮다. 물론 그만큼 무보증 월세 아니면 저보증 월세가 판을 치고, 시설이 수도권 월세처럼 좋다고 장담은 못하지만 일단 가격만 따지면 500 정도면 원하는 원룸 중 하나 골라서 1년 입주해도 남아돌 것이다.

예시를 들어서, 동양대학교 영주캠퍼스에 100만원 보증금에 30만원 월세를 드는 월세집에 입주한다고 치자. 여기에서 보증금 하나도 안 까먹는다고 치면 360만원을 쓰는데, 보증금까지 합한다면 500만원도 안된다. 물론 이보다 더 비싼 월세집도 얼마든지 있겠다만, 100/30 하는 저 월세집은 실제로 2024년 1월 말 기준으로 풍기읍에서 투룸 이하에선 최고가다. [11]

물론, 지방이라 아래 경우는 불편을 감수해야 한다.

월세인데다 지방이다보니 수도권에 비해선 시설이 열악할 수 있다.
대부분 직거래로 이뤄지다보니, 몇몇 경우를 제외하면 부근, 심하면 옆집이 집주인이 거주하고 있을수도 있다.

다만 매물이 백날천날 기다려도 안 나오는 경우에는 얄짤없이 이 문서를 그만보고 다른 방법을 알아봐야 한다. 이를테면 장거리 통학이라든지, 아예 집을 산다든지. 학생이라면 기숙사에 짱박혀있는다든지

2.4. 장거리 통근

사실 2004년 고속 철도 운행이 시작된 이후 집 주변에 고속철도 역이 있으면 장거리 통근비용과 자취비용을 비교해보는 것도 괜찮다. 서울~대전 기준으로 KTX 정기권 1개월분 가격은 37만원 이다. 보증금도 필요 없고 생활환경도 원래 살던 집이 어지간히 열악하지 않는 이상 무보증/저보증 원룸보다 훨씬 낫다는 점에서 정말로 잠자리에 예민하면 이쪽도 고려해볼만 하다. 적어도 맨날 깽판치는 동네의 무보증 원룸보다는 KTX 시트가 잠자기엔 더 좋으므로. 솔직히 서울↔부산 수준으로 극단적인 경우는 좀 많이 무리지만, 대전이나 세종, 청주 [12] 정도, 혹은 더 나아가서 구미, 대구(동대구역에서 가까운 경우)에서 서울 정도라면 생각해볼만도 하다. 이 분야의 갑은 서울↔강릉 정착률보다 고속열차 통근비율이 더 높다. 이것은 강릉시의 경우 상당히 소규모 도시인지라 정주하면서 일하기에는 놀고 즐기고 먹고 마실 인프라가 수도권에 비해 매우 부실한 탓이 크다. 공무원 한정 세종시도 비슷하다.

사실 특이할 것도 없는게, 옆나라 일본은 대도시 주택가격이 워낙 천정부지로 치솟다 보니까 고속열차 통근 비용이 월세보다 싸게 먹혀서 매일 신칸센 타고다니는 사람들도 꽤 흔하다. 신칸센의 요금은 KTX보다 훨씬 비쌈에도 불구하고.

이 경우 왕복소요시간 중 사실상 수면이나 여가시간으로 전용할 수 있다는 점에서 그렇게 극단적이지만은 않을 수도 있다. 대전에서 7시 쯤에 일어나 7시 20분 쯤에 지하철이나 시내버스를 타고 대전역에 가서 7:40 즈음에 출발하는 KTX에 승차한 다음에 열차 화장실에서 세수를 하고 이빨을 닦고 면도를 한 다음[13] 가는 동안 잠을 보충하고 8:40 즈음에 서울역(도심)이나 수서역(강남)에 내려서 회사나 대학으로 가는 라이프스타일도 그렇게 나쁜 것 만은 아니다. 당연히 9시 출근 기준.

이렇게 문서만 보면 장거리 통근이 생각보다 나쁘지 않아 보이지만, 실제로는 상당히 녹록지 않은 일이며 비현실적이다. 어쩌다 한번(주1~2회, 월1~2회 등) 50km 이상(왕복 100km) 장거리 이동하는 것과, 월화수목금 연속적으로 50km(왕복 100km) 이상을 출퇴근하는 것은 이야기가 다르다. 하려고 하면 1달 정도는 가능할지도 몰라도, 사람의 체력이라는 것이 한정되어 있어, 체력이 바닥나면서 잔병치레가 많아지고 병원 신세를 지게 된다. ALT 수치 등이 높아지고, 수면 부족 등으로 건강이 악화된다. 장거리 통근은 수명을 갉아 먹는 일이다.[14]

그런데, 역에서 도보권으로 매우 가까운 곳에 집이 있는 경우는 예외. 실제로 광명역과 천안아산역 주변으로 주거단지가 있다. 대부분 여기서 사는 사람들은 토박이들이 아니라, 서울 집값 때문에 이 곳으로 이사해서 거주하며 출퇴근 지역이 부산인 경우도 있다고. 실제로 광명역 역세권 개발사업은 이런 장거리 통근자들이 안양 등지에서 KTX를 이용하러 광명역 오는 사람들 보다도 훨씬 많기 때문에 KTX역이 코앞에 있는 곳의 역세권 개발사업은 동대구역 같은 경우를 제외하면 아파트 단지부터 오피스텔 단지까지 역세권 개발사업이 잡혀 있는 경우가 많다.

대학생의 경우, 장거리 통학을 하는 경우가 가끔 있긴하다. 이 경우는 20대 초반의 강철체력과 대학생 신분의 특성상 가능한 것이다. 대학생은 주5일제로 주말을 완전히 쉴 수 있고, 수업시간을 자신의 체력에 따라 시간표로 조절하는 게 가능해서 이러한 일이 되는 것이다. 특히 학점을 적게 듣거나 하는 경우에는, 수업날을 하루 정도 줄여 주4일로 들을 수도 있으므로 주중에 쉴 수 있다는 게 매우 도움이 된다. 하지만 그렇게 하더라도 장거리 통학은 피로가 많이 쌓이므로, 학업적인 면에서 불리하다는 건 감안해야 한다.

대학생을 제외하고 일반적인 경우, 사람의 생활이라는 것이 반드시 맞춰진 일정에만 따르는 것이 아니기 때문에 장거리 통근은 어렵다고 본다.

일례로 천안권에서는 서울 자취비용 부담스럽다고 KTX 타고 통학하는 대학생들이 꽤 많은데, 정기권은 자유석을 이용하도록 되어 있기 때문에 기껏 새벽부터 일어나서 열차 탔더니 자리가 없는 상황이 생각보다 쉽게 발생한다. 갑자기 주말에 학교에서 조별과제가 잡힌다면? 조별과제 1시간 하자고 KTX 타고 서울 가는 막장 상황이 벌어질 수 있다. 게다가 KTX의 좌석은 전혀 편안하지도 않을뿐더러 차량의 이동중에 발생하는 저주파음의 영향과 밝은 조명과 실내 소음으로 인하여, 제대로 된 수면이 어렵다. KTX 통근비용과 자취비용을 비교하겠다면 자취를 통해 얻는 유무형의 이점들을 나름의 기준을 잡아 가산하여 비교할 필요가 있다.

더욱 극단적인 사례는 경기도 외곽 또는 접경 지역(아산시, 천안시, 파주시, 양평군, 춘천시 등)에서 지하철을 왕복 4시간 혹은 그 이상씩 타고다니는 것이다. 외곽으로 나가면 열차도 무궁화호나 KTX나 다를바 없이 15~30분에 한 대 수준으로 뜸하게 다니며, KTX 통근자들이 저주파음 가지고 징징댈 때 저주파음과 고주파음이 분간이 불가능할 정도로 거지같은 소음(평균 90dB)에 더더욱 거지같은 승차감과 많이 불편한 좌석(보통 외곽 지역들은 누적된 이용객이 적어 좌석 쟁탈전은 상대적으로 쉬운 편이다.)이라는 트리플 콤보. 수원이나 양평 정도로만 떨어져도 차라리 수도권 환승 포기하고 열차+버스 해서 편도 4천원 주고 무궁화호 타겠다는 사람이 꽤 나올 정도니 말 다 했다. 평택같은 경우는 서울까지 가는 트래픽만 추리면 무궁화호 이용객이 더 많고…

그마저도 속달성이 좋은 일반열차에 대한 선택지가 없이 밀려터지는 버스 vs 각역정차 광역전철 뿐인 파주, 동두천, 양주, 의정부, 일산 → 강남, 판교 같은 경우는 그저 고통이다. 요금을 신경쓰지 않는다면 차라리 천안/대전→서울도심이 더 편하고 빠를 지경이다. 그나마 경제적인 우위는 있다. 이 경우는 교통수단을 뭘 쓰냐(무궁화호, 광역전철, 광역버스)에 따라서 월 13~18만원 정도 소요된다. 보증금 왕창 박아도 보통 월세는 최소 20~30을 잡는다는 점에서 상당한 경제적 이득을 취할 수도 있다.

장거리 통근/통학이 경제적/인프라 혹은 그 외의 이유로 유리할 수도 있으나, 왕복 3~4시간이 되기 시작하면 경제적 이익이 상쇄될 정도로 자취의 장점도 상당히 커진다. 5~6시간 넘어가면 사실상 강제 자취.

3. 주택 위치 선정

대학생의 경우, 학교와 가까운 곳에 자취방을 잡을 경우 당연히 통학 시간이 줄어들며 도보 통학 가능권이라면 교통비도 절약할 수 있다. 또한 공강 시간에 자취방에 들어가서 쉬고 나오는 것도 가능하며 특히 시험기간과 같이 밤 늦게까지 바깥에 나가 있는 경우에도 막차 시간을 고려할 필요가 없다. 그러나 학교 근처는 대부분 상권이 발달해 있고, 학교 근처라는 이점으로 집세가 상대적으로 비싸다. 또한 학교 근처에 유흥가가 형성되어 있을 경우 주변 환경과 치안이 불안할 수 있다. 또한 자신의 자취방이 동기들의 아지트가 될 수도 있다. 물론 지방 중 깡촌에 대학교가 있는 경우 유흥가고 뭐고 상권 발달이 적어서 집세가 좀 싸다. 다만 동기들의 아지트가 될 위험이 크다는건 매한가지.

반대로 학교에서 조금 떨어져 대중교통으로 통학해야 하는 권역에 자취방을 잡을 경우엔 상대적으로 집세가 저렴하고, 주택가에 방을 잡을 경우엔 주위 환경과 치안이 양호한 경우가 많다. 그러나 통학시간과 교통비를 고려해야 하고, 조금이라도 귀가가 늦어지면 막차 시간을 항상 고려해야 한다.[15] 또한 주위에 편의점, 대형마트와 같은 편의시설이 부족한 경우가 있다.[16] 이 경우 비상상황을 대비해서 너무 먼 곳보다는 걸어서 30~40분 정도의, 산책삼아 갈 수는 있는 거리에 방을 잡는 편이 좋다. 걸어서 1시간 이상이 걸린다면 이미 자취의 이점을 상당부분 잃어버리는 것에 가깝다. 물론 이것도 상대적으로 위험에 덜 노출되는 남학생 이야기지, 여학생이 밤길을 30분씩 걷는 것은 그다지 추천할만한 일은 되지 않는다. 특히나 대학가는 지역 상업기능이 대학 앞에 몰빵되다보니 역설적으로 대학가 권역을 벗어나면 바로 번화가와 이어지는 경우는 드물고 보통은 인적 드문 주택가가 이어진다는 점도 감안해야 한다. 좀 떨어진 거리에 자리를 잡는다면 가급적 언덕이 없이 평탄한 길을 따라 이어지는 루트를 중심으로 물색하는 것이 좋다. 걸어가기에도 편하고 자전거를 활용하기에도 좋다. 서울의 따릉이, 대전의 타슈, 창원의 누비자 등 도시 전역을 커버하는 공공자전거 시스템이 있다면 대여소를 중심으로 찾아보는 것도 방법이다. 사실 요즈음은 서울의 경우에는 대로변 근처라면 어느정도 거리가 떨어져도 심야버스가 있어서 괜찮은 경우가 많다. 다만 아예 지방에서 상경한 경우와 같이 도저히 방법이 없는 경우가 아니라면 이동수단을 타고서도 편도 30분을 초과하기 시작한다면 장거리 통근통학 대비 자취의 메리트가 떨어진다고 본다.

치안이나 주변 환경이 걱정되는 사람은 자취를 안 하는 게 좋겠지만, 부득이하게 자취를 해야 할 상황이라면 너무 사람 많은 유흥가 인근은 피하길 바란다. 어둡고 조용한 골목이 더 치안이 안 좋다고 생각하는 경우가 많은데, 실제로는 사람이 많은 곳이 자잘한 시비에 휘말리기 훨씬 쉽다. 술집이 많은 거리라면 더더욱. 인근에 각종 공공기관이나 밤늦게까지 영업하는 가게(마트나 편의점, 카페 등)가 있을수록 치안이 좋을 확률이 높다. 그리고 지하철역 인근은 신도시 지역이 아니라면 대부분 치안이 안 좋은 편이다. 어차피 방값도 비싼 편이니 역세권의 이점만 생각하고 너무 근처에 방을 잡기보다는 걸어서 10분 정도 되는 거리에서 방을 구하는 게 낫다. 인근 지역의 전반적인 치안상황을 알고 싶다면 '생활안전지도' 앱을 설치해서 미리 둘러보자. 다만 꼭 그런게 아닌게 안양1번가의 경우에도 상당한 치안상태라는걸 안다면[17] 꼭 맞다고 보긴 어렵다. 물론 안양1번가는 유흥가가 상당하지만 그와 맞춰 마트와 편의점 카페도 많고 경찰서도 많기 때문에 딱히 위험하다고 보긴 어렵다.

자취하고자 하는 지역을 잘 모르고 집값 문제 등 위치 선정이 어려운 경우 자신과 같이 자취생이 많이 사는 동네를 고르는 경우도 괜찮다. 서울의 경우 대표적으로 관악구의 2호선 신림역/봉천역/서울대입구역/낙성대역 라인, 광진구의 건대입구역/어린이대공원역/군자역 라인, 마포구의 서교동/연남동/망원동 라인이 3대장으로 꼽힌다. 이들 지역은 풍부한 공급량과 저렴한 비용, 우수한 교통 여건, 1인 가구에 특화된 인프라 시설의 양-질적 구비가 잘 되어 있다는 공통점이 있다. 다만 지방은 저런경우가 아예 없는 경우가 많아서[18] 저런 경우 순전히 운에 맡겨야 한다.

4. 주택 물색

여기서부터는 본인이 직접 발로 뛰어야 한다. 대한민국의 부동산 중개는 공동중개망을 이용하므로 어떤 부동산에 방문하든지 매물의 차이는 그렇게 나진 않지만, 아직까지는 발로 뛴 만큼 더 만족스러운 결과를 얻을 수 있다는 것이 중론이다.

자취 경험이 없는 사람이라면, 그러니까 부모님조차 자취를 안 해봐서 집안 사람 아무도 감이 없다면 자취방을 대체 언제 잡아야 하는지가 많이 고민이 될 것이다. 수시2차 합격자와 정시 입학 신입생 기준으로 간단히 말하자면 합격해서 그 학교에 가기로 결정하자마자 찾아봐야 한다. 사실 정시 합격 발표는 1월부터 시작하는데 재학생들은 이미 12월부터 원룸을 구해 옮겨다니니 이조차도 늦는 편. 물론 그렇다고 합격이 확실하지도 않은데 미리 원룸부터 구할 수도 없는 노릇이다. 어쨌거나 합격하자마자 빠르게 움직일수록 그나마 괜찮은 매물이 몇개라도 남아있을 가능성이 있다. 만약 추합으로 인해, 혹은 자취를 할지 말지 결정하느라 방 구하는 날짜가 늦어질수록 학교 앞에는 쓸만한 방들이 하나 둘 사라지며 어느새 괜찮은 매물들은 씨가 마르고 쭉정이들만 남을 것이다.

개인간 직거래의 장점은 복비가 들지 않는 것이다. 단점은 집주인과 매우 가까운 곳에 살게 되는 경우가 대단히 많아서 이래 저래 눈치가 보이고 스트레스를 받는 경우가 많다. 특히 나이가 어린 대학생이나 젊은 여자 등이면 집주인이 만만하게 보고 이것 저것 간섭(외부인 출입 여부 등)하려는 경우가 있고, 주인집에서 층간소음이나 각종 민폐를 유발한다면 입주민 입장에서는 제대로 항의를 하기 힘든 문제가 있다. 하지만 반대로 개념있는 집주인과 함께 지낸다면 여러가지 분쟁이나 민원을 쉽게 처리할 수 있어 만족도가 높아질수도 있다. 단 개인간 직거래의 경우 사기의 위험이 더 크고 사례도 많기 때문에 유의해야 한다.

부동산 공인중개사를 거칠 경우, 단점은 복비가 든다는 것이다. 장점은 집주인과 떨어져서 사는 경우가 많아서 스트레스 받을 일이 줄어든다. 하지만 집주인이 같이 있어도 공인중개사를 거치는 경우가 많으니 이건 그냥 케바케다.

4.1. 공인중개사에 의뢰

가장 고전적이지만 가장 안정적인 방법. 본인이 생각한 예산과 주택 위치 등을 공인중개사에게 말하면 공인중개사는 공동중개망이나 자신이 개인적으로 의뢰받은 주택 중에서 몇개 뽑아 당신에게 제시할 것이다. 공인중개사는 주택 매매나 임대차 계약을 중개하는 것을 업으로 삼는 사람들이므로 계약 과정에 대해 본인이 고려할 사항은 상당히 줄어들고 계약에 대해 조언을 구할 수 있다는 장점이 있으나 계약이 성공적으로 체결될 경우 그리 저렴하지만은 않은 중개보수를 지급해야 한다.

그리고 모든 공인중개사무소는 의무적으로 최소 1억원의 보험에 가입되어 있기 때문에 최종적으로 지급받는 문서에 보증서가 함께 딸려오며, 만일 공인중개사의 고의 또는 과실로 피해가 발생할 경우 최소 1억원 한도의 배상금이 지급된다. 비용적 문제는 일회성임으로, 본인이 계약과 관련된 제반사항 및 관련 법률에 대해 아는 바가 없다면 추가요금이 발생하더라도 중개사를 통하는 것이 좋다.[19]

‘직방’, ’다방’에 대항하여 공인중개사들이 만든 ‘한방’라는 어플을 통하면 더욱 정확한 정보를 알 수 있다...곤 하지만 행정구역 구분이 갱신되지 않는 등 불편한 것이 한두 가지가 아니다.

게다가 몇몇 공인중개사들이 모여 ‘집토끼’라는 어플을 만들었는데 중개수수료를 집주인에게만 청구하고 세입자에겐 수수료를 청구하지 않아 금전사정이 좋지않은 사회초년생들에게 인기를 얻고 있다지만 서비스 지역이 서울과 수원 뿐이니 나머지 지역은 무시해도 좋다.

수수료 계산법 및 덤터기 피하는 법. 이외에도, 방 보기 전에 복비에 대해서 미리 질문하는 게 좋다.

4.2. 개인간 직거래

최근 급부상하고 있는 주택 거래 방법이다. '직방', '다방', ‘한방’, ‘집토끼’와 같은 부동산 직거래 어플리케이션[20]이나 개인의 인맥을 이용해 집주인과 직접 거래를 하는 것. 중개보수를 지급하지 않아도 되지만, 계약 당사자들이 계약에 대해 잘 알지 못한다면 계약중에 발생할 수 있는 문제사항으로 인해 분쟁이 발생할 수 있다는 문제점이 있다. 혹은 동네를 이리저리 돌아다녀보면 "주인직접"이라고 써붙여놓은 곳들이 있다. 밖에서 대강 주변 환경과 면적을 가늠해본 뒤 볼만하겠다 싶으면 연락을 하면 된다.

상기된 직거래 알선 앱을 이용하는 경우, 건물 옥상에 2,3층을 늘려 방으로 내놓는 경우가 있다. 이걸 더러 불법 가건물 이라고 하는데, 이 경우 3층, 또는 301호로 신고해도 등록된 주소지가 아니라 전입신고를 할 수가 없다. 언젠가 구조물이 무너지는 등이 발생할 경우 인증된 장소가 아니라 그곳을 불법으로 점유중 이라고 취급 돼, 직접 해결은 물론 보상하게 될 수도 있기 때문에 신중히 알아봐야한다. 옥탑방은 이런 사안에 해당하지 않기 때문에 걱정할 필요 없다.

즉석에서 확인하는 방법은 간단하다. 이 방의 주소가 정확하게 어떻게 되느냐를 묻거나, 건물이 세워진 날이나 바닥과 벽지의 마감상태와 관련해 질문하면 된다.

집주인이 말하기를 꺼리는 경우, 국토교통부에서 제공하는 온나라 부동산정보의 "부동산정보>종합정보" 를 확인할 수도 있다. 꼭 거래 뿐만 아니라 본인이 거주하거나, 혹은 단순히 공공부지의 사안이 궁금하여도 이용이 가능한 공개정보니 부담없이 열람할 수 있다. 인터넷을 이용할 경우 토지와 건축물에 관한 내용만 간단히 공개되기 때문에, 자세한 내용이 궁금하면 지역 주민센터에서 더욱 상세한 내용을 확인할 수 있다.

5. 주택 상태 확인

부동산이라는 것은 이리저리 마음대로 움직일 수 없는 재산을 말한다. 따라서 휴대폰이나 노트북처럼 임의의 장소에 가져다 놓고 세심하게 상태를 확인해 볼 수 없다. 따라서 계약하게 될 주택에 먼저 방문하여 해당 주택의 상태를 판단해야 한다. 만일 대강 넘어간다면 자취 생활 내내 고통받을 수 있다.[21]

90년대 말~2000년대 초에 태어나 도시의 아파트 생활에 익숙한 세대라면 학교 앞 원룸 자취방의 환경은 그야말로 충격과 공포일 수도 있다. 아파트와 달리 규격이라는 게 거의 존재하지 않다시피 하기 때문에 주택의 품질을 그 누구도 담보해줄 수 없기 때문이다. 반면 구형 다가구주택이나 연립주택에 거주해봤다면 자취방에서 발생하는 여러가지 하드웨어적인 문제들이 그렇게 낯설지만은 않을 것이다. 적어도 한국에서 아파트와 기타 주택의 갭은 엄청나다.

공인중개사를 통해 주택을 돌아보든, 직거래를 통해 주택을 돌아보든, 주요하게 확인할 사항은 다음과 같다. 여기서는 일단 1인가구 기준으로 커봐야 15평 이하의 원룸~투룸 정도를 상정했으며 그 이상의 스펙, 특히 아파트를 찾는다면 그다지 신경쓸만한 요소는 없을 것이다. 다만 일반주택을 대상으로는 여전히 유효할 수도 있다.

사실 다 귀찮고 돈이 많다면 “2000년대 이후에 지어진 원룸형 오피스텔” 월세를 구하면 된다. 아래에 서술된 문제점은 대부분 오래된 구옥 단독주택을 개조해서 내놓은 경우나 다세대주택에서 발생한다. 90년대 지은 오피스텔만 해도 기본적으로 건물 크기가 큼지막하며 법적인 규제를 많이 적용받으므로 튼튼하고 깔끔하게 지어져 결로나 역류, 누수 등의 매우 치명적인 문제가 발생할 가능성은 확 낮아진다. ~~벌레 같은 건 복불복이지만서도~~ 위치에 따라 다르지만 잘 찾으면 자본금이 3~5천만원 이상인 경우 월 30~40만원 정도의 비용으로 가능은 하다.

주변의 환경 및 치안, 편의시설: 치안이나 편의시설 등은 바로 확인할 수 있지만, 환경의 경우 보통 자취방을 구하는 겨울에는 별 문제 없다가 늦봄부터 갑자기 모기가 창궐해 심하면 11월까지도 괴롭히는 경우가 많다. 심지어 동네 맨홀에 바퀴벌레떼가 서식하기도 한다.[22] 가능하다면 인근에서 자취하는 지인이나 편의점 알바 등의 주변 거주자를 확보해 여름철 환경을 확인해보는 것이 좋다. 특히 주상복합이나 상가주택 같은 경우 1층에 식당이나 편의점 등 음식을 취급하는 업소가 있다면 바퀴벌레에 매우 취약하므로 고민해볼 필요가 있다.
싱크대, 세면대 등의 배수상태와 수압: 아파트에서만 거주한 사람들은 잘 상상이 안가겠지만, 일반 주택가들은 심하면 그리 고지대가 아닌데도 일정 시간대가 지나면 갑자기 수압이 약해진다거나, 혹은 수도의 수압이 불규칙하다거나 하는 경우가 꽤 많다. 이건 신축과 구축을 가리지 않으니 반드시 물을 직접 틀어 확인해봐야 한다. 보통 저렇게 특정 시간대에 수압이 약해지는 경우는 건물 내 개별 급수 시스템이 갖춰지지 않아서 생기는 문제다. 반지하방을 고른다면 기본적으로 수압 문제는 감수해야 하며, 가급적 변기는 기생충(영화)에서처럼 단차를 두어 높인 쪽을 선택하는 것이 낫다. 수압 및 정화조와의 높이 문제 때문에 이쪽이 조금이라도 역류의 가능성이 낮기 때문. 물론 이 문제를 잘 처리해 단차를 안 주고도 쾌적한 변기를 사용할 수 있는 반지하방들도 없지는 않지만 본인이 찍기운이 좋지 않다면 안전빵을 택하는 게 나을 것이다.
냉난방시설의 정상작동 여부와 보일러 연료: 가능한 한 도시가스 보일러를 권하고, 대부분 원룸 수준인 자취방 특성상 전기보일러까지도 괜찮다. 그러나 당장의 집값에 혹해 하숙도 아니고 자취방을 기름보일러로 택했다가는 몸과 마음과 지갑이 모두 거덜날 것이다.
세탁기, 냉장고 등의 옵션 물품의 상태: 냉장고의 경우 손님 보여주는 집에서는 보통 전원을 꺼 두는 경우가 많다. 반드시 전원을 켜서 냉장 수준을 확인하고 냉장 수준이 시원찮다면 바로 수리를 요구하자. 세탁기야 정 안되면 코인세탁기를 쓴다 쳐도, 냉장고는 자칫하면 큰 돈 주고 들어갔다가 김치 한조각도 맘놓고 못 먹는 사태가 생길 수 있다. 기본으로 제공되는 침대들의 경우에 플라스틱 받침대 형태라면 그나마 괜찮은데 수납형이라면 서랍을 넣었다 뺐다 하다가 프레임이 뒤틀려있는 경우가 종종 있다.[23] 혹은 벽에 붙여 쓰는 책장이나 옷장의 뒷면이 곰팡이 슬어 썩어있다거나 하는 등등 옵션으로 제공되는 가구들도 허투루 넘기지 말고 꼼꼼히 체크해야 한다.
벽지, 바닥의 상태 및 곰팡이의 존재 여부: 무경험자들이 흔히 곰팡이를 벽에서만 찾아보는 경우가 많은데 바닥에서도 엄청나게 나타난다. 장판 깔린 집, 특히 걸레받이도 없는 집이라면 반드시 장판을 들어보도록 하자. 무개념 세입자들의 경우 화장실 벽에 못을 박는 경우가 많은데[24] 이러면 당연히 벽에 엄청난 습기가 몰아치니 뒤도 돌아보지 말고 거르자. 벽지가 벽에 제대로 붙어있지 않고 들떠있으면 거의 100% 안에 곰팡이가 피어있는 것이다. 바닥은 바닥 미장이 깨지지 않고 평평한지, 수평이 잘 맞는지, 장판이 울어있는지 등을 확인하자. 수평 안 맞으면 가구 배치할 때 수평 맞춘다고 개고생한다.
방음 수준 및 가벽(Fake Wall) 여부 판단: 간혹 처음에 집을 크게 지어놨다가 쪼개는 경우 내력벽이 아닌 석고보드로 대강 가벽을 지어 때우는 경우가 있다. 석고보드로 만든 가벽은 단순히 옆집의 소음이 내 집으로 들어온다는 것 자체도 많은 스트레스를 주지만, 가벽 안에 설치된 배관에서 발생하는 소음은 더 큰 문제가 된다. 자고 있는데 옆집에서 수돗물만 틀어도 수돗물 배관소리가 당신을 괴롭힐 것이다. 만약 벽이 가벽인데 한밤중에 옆집에서 샤워를 하거나 세탁기라도 돌린다면 잠은 다 잤다고 보면 된다. 심지어는 옆집 코고는 소리까지 들린다. 혹은 가벽은 아니지만 제대로 조적(벽돌 쌓기)을 하지 않고 안에 각종 폐기물을 쑤셔넣어 대강 미장을 한 양심불량 원룸(주인보다는 시공업체 문제)들도 있으니 벽을 일일이 두드려가며 상태를 꼼꼼히 체크하자. 단 제대로 조적한 벽에 석고보드를 한 겹 더 끼워넣는 경우도 있으니 물을 틀어서 배관 소리가 나는지를 확인하는 게 가장 확실한 방법이다.
주택의 방향(햇빛이 잘 드는지의 여부): 일부 자취생들은 볕이 드는 것이 싫다는 이유로 일부러 북향을 택하는 경우도 있다. 하지만 겨울을 지내보면 왜 그리 남향 노래를 부르는지 알 수 있다. 또 집에 있는 시간이 많은 대학 자취생들은 볕이 들지 않는 집안에만 있으면 시간감각이 없어져 생체리듬이 깨지기 쉽다. 고시원 생활을 생각해보자.[25] 일단 남향인지 북향인지만 가지고도 월세 3~5만원 정도가 차이난다. 그리고 무엇보다, 남향인데 해가 싫으면 블라인드 치고 커튼 치고 창문을 봉인하면 되지만, 북향인데 해가 보고싶으면... 답이 없다.
외벽의 두께 및 결로 여부: 겨울철 난방 및 곰팡이와 직결된다. 일단 방의 창호가 이중창이 아니라면 그냥 거르는게 이롭다.
도시가스 여부: 서울에서는 어디 달동네 자취방 구하는거 아니면 LPG 볼 일이 많지 않겠지만[26] 지방은 아직도 도시가스 보급률이 70% 중반대고, 특히 읍면지역은 더욱 혜택이 늦다. 만약 도시가스는 없지만 도저히 놓치기 아까운 매물이라면 가스가격과 도시가스 도입 계획 여부, 혹은 LPG의 공급 형태라도 체크해보자. 개별 LPG가 아닌 마을이나 공동주택 단위에서 대용량 LPG탱크에 충전해 쓰는 형태라면 그나마 도시가스보다 약간 비싼 정도로 낮아지긴 한다. 참고로 제주도는 도시가스 보급률이 10%초반대로, 제주시나 서귀포시 일부지역을 제외하면 도시가스가 공급되는 지역이 거의 없다보니 육지에서 제주도로 건너간 사람들이 무지막지한 난방비 폭탄에 치를 떠는 증언들은 쌔고 쌔서 '제주도 난방비 괴담'이라 명명할 정도다.[27] 매일 밥 지어먹을 거 아닌 이상 가스가 굳이 필요하지 않다는 사람도 있지만, 날이 따뜻하다 해서 빨래와 샤워까지 찬물로 버틸수는 없는 노릇이니(왜 빨래에 온수가 필요한지는 후술) 결국은 도시가스만한 것이 없다.
통풍과 환기: 통풍은 주로 창문 크기 및 방향과 직결된다. 그런데 창문도 어느정도 뚫려있고 방향도 정남향인데도 통풍이 잘 안 돼서 특히 여름에는 하루 온종일 눅눅함에 쩔어있는 집들이 종종 있으며 이런 집들은 누수와 결로로 곰팡이가 숨어있을수도 있으니 주의깊게 살펴봐야 한다. 옥상일수록 눅눅함이 심해지는 경우가 있다면 백프로 천장누수 문제다. 환기의 경우 화장실이 가장 중요한데 화장실의 환기팬 등이 정상적으로 작동하는지를 살펴봐야 한다. 심한 경우 환기팬이 있는 척만 하는 경우도 있다. 창문 바로 앞에 건물이 가로막고 있거나 하면 창문을 아무리 열어도 바람 한 점 안 불어와 온 집안에 곰팡이가 피어날 수 있으니 반드시 챙기자.
소방시설: 현행법상 주택에는 의무적으로 단독화재경보기와 소화기가 비치되어 있어야 한다. 다닥다닥 붙어있는 원룸이나 다가구주택 특성상 불 나면 자기 한 몸 지킬 수단은 소화기 뿐이다.
창문, 섀시와 방충망의 상태: 첫째, 창문이 이중창인지, 둘째, 섀시가 소음 없이 잘 움직이는지, 셋째, 방충망에 찢어진 곳이 없는지, 넷째, 방충망이 좌우 양쪽에 모두 설치되었는지를 확인하도록 하자. 특히 방충망이 좌우 양쪽이 아닌 한쪽면에만 설치되어 있으면 창문을 열 때 유리와 방충망 섀시 사이에 약간의 이격이 생기기 때문에 방충망의 효과가 반감되어 창문을 조금만 열면 벌레가 우르르 몰려들어온다. 서울시내는 그나마 낫지만 경기도권 대학만 되어도 이거 하나때문에 이사가고 싶어질 것이다. 방충망이 한쪽에만 달린 집이라면 바깥 창문보다는 안쪽 창문 위주로 열고 닫는 것이 그나마 낫지만 비가 온다면 반드시 바깥 창문을 제대로 닫아야 한다. 안그러면 창틀에 고인 빗물이 그대로 벽에 스며들어 곰팡이를 만드는 수가 있다.
집의 구조: 똑같은 면적이라도 집을 지을 때 배치를 생각하고 지었는지, 아닌지에 따라 실제 공간 활용도는 하늘과 땅 차이다. 심하면 그냥 면적 넓다고 혹해서 계약했더니 침대나 냉장고, 옷장을 배치할 공간이 마땅치 않아 문이나 창문을 반쯤 가린다거나, 주방 배치가 요상해서 가스레인지나 전자레인지 켜려면 슬리퍼 신고 현관으로 나가야 한다거나(!) 하는 완전 꽝인 집이 걸릴 수도 있다. 혹은 옵션으로 제공되는 책상이나 TV선반 등이 자신에게 필요한지 아닌지도 따져보고 필요없다면 이것들을 철거해줄 수 있는지 확인해봐야 한다. 자신이 집에서 요리를 즐기는지, 책이 많은지, 소파를 놓을 것인지, 방과 거실 중 어느 쪽의 활동 비중이 높은지, 잠만 자고 나가는지 등등 생활패턴과 취향을 잘 고려해 적합한 매물을 찾아야지 요리는 라면이나 끓여먹으면 다행인데 주방만 아일랜드 식탁까지 갖출 정도로 넓다거나 하는 매물을 잡으면 심히 억울하기 그지없을 것이다.~~그나마 아일랜드 식탁은 짐을 쌓아놓는다든가 하는 식으로 써먹을수는 있다~~ 화장실의 경우도 샤워실과 일체형이라면(대부분이 그렇겠지만) 샤워를 할 때 물줄기가 어느 방향으로 가게 되는지를 주의깊게 살펴봐야 한다.[28] 다행히 최근에는 각종 부동산앱을 통해 여러가지 형태의 집들을 미리 구경해볼 수 있으니 미리 안목을 키워놓도록 하자. 간혹가다 복층이 나오는 경우가 있는데 짐이 너무 많아서 다락이 필요하다면 고려해볼수도 있겠지만 단순히 복층에 대한 로망으로 선택하는 것이라면 웬만하면 거르는 것을 추천한다.[29] 어지간히 운이 좋지 않고서야 엄청난 냉난방비 폭탄과 삶의 질 하락을 맞을 가능성이 농후하다.[30] 베란다의 경우 있으면 빨래를 널거나 할 수 있고 보온에도 도움이 되지만 10평 이하의 작은 평수에서는 이 정도 공간이라도 그냥 방으로 편입되어 있는 쪽이 조금이나마 나을 수도 있으니 잘 생각해보고 필요에 따라 결정하면 된다.
기타 생활하면서 불편할 것으로 예상되는 문제점: 만약 자취방을 돌아보다가 문제점이 발견되었다면 차후 계약할 때 집주인에게 해당 자취방에 이러이러한 문제점이 있음을 알리고 자신이 입주하기 전까지 이 문제점들을 시정해 줄 것을 요청해야 한다. 제대로 시정되지 않는다면 보증금이나 월세 등등을 내기 전에 계약을 파기하는 게 장기적으로 이롭다.

6. 계약

6.1. 이전

앞서 말했다시피 당신이 몇천만원 정도는 껌값으로 여기는 그런 부잣집 자제가 아닌 이상 당신에게 보증금은 월세보증금이라 하더라도 상당한 금액이고, 소중하다. 만일 계약을 잘못 체결할 경우엔 적게는 몇십만원부터 많게는 계약금 전체를 잃게 될 수 있다. 따라서 계약은 반드시 신중히 하여야 한다.

본격적인 계약에 앞서, 당신이 계약하려는 주택의 '등기부 등본'을 떼어 보자. 등기부 등본을 떼어보면 '표제부' 에 해당 주택의 위치와 특징이 나타나 있고, '갑구' 에는 주택의 소유권과 관련된 사항이 기재되어 있다. 갑구를 펼쳐 해당 주택의 실소유자를 찾아 계약 상대방이 정말로 집 주인인지를 파악해야 한다. 만약 계약 상대방으로 나온 사람이 주택의 실소유자가 아닌, 배우자/자녀/기타 대리인일 경우엔 반드시 실소유자의 위임장이 존재하는지 여부를 확인하자. 소유자가 확인되었다면 해당 주택에 가압류, 압류, 경매(예고) 등의 제약 사항이 걸려있는지 반드시 확인하자. 만약 위의 제약이 걸려 있다면 미련을 버리고 다른 주택을 찾아보는 것이 좋다.

이제 '을구' 를 펴 보자. 을구에는 소유권을 제외한 (근)저당권과 같은 권리사항들이 기재되어 있다. 고등학교 법과 정치를 배운 학생들이라면 슬슬 눈치를 챘겠지만, 부동산은 훌륭한 담보 대상이다. 부동산의 주인은 자기 소유의 부동산을 개인이나 금융권에 담보로 제공하여 대출을 받을 수 있다. 만약, 집주인이 빚을 갚지 못할 경우 담보로 설정된 주택이 넘어가 순식간에 집에서 쫓겨날 수도 있다.

이제 을구에 기재된 저당액, 근저당 채권최고액을 모두 합치고, 자신의 임차보증금을 합친 금액이 주택 매매가액의 70% 이하인지 확인하여야 한다. 만일 해당 주택이 경매될 경우, 매매가액의 100%로 낙찰되는 경우도 거의 없거니와 만약 100%로 낙찰된다 하더라도 경매에 소요된 비용과 기타 선순위 권리 등의 우선변제에 의해 실 낙찰금액은 더 적어질 수 있기 때문이다.

그렇지만 을구가 깨끗한, 다시말해 대출이 없는 주택은 사실상 신축 주택이 아닌 이상 보기 정말 힘드므로 무조건 을구에 대출금이 있다고 계약을 피하지 말고 대출금이 주택가액보다 어느정도 낮다면 계약에 임하는 것도 괜찮다.

대한민국은 물권우선주의를 택하고 있어, 차후 설명할 세입자보호제도를 활용해도 만약 주택이 경매에 넘어갈 경우 자신이 입주하기 이전에 성립된 물권(저당)은 본인의 임차보증금보다 우선하여 상환된다.
보다 자세한 설명은 주택임대차보호법을 참조.

6.2. 본계약

만일 당신이 만 19세 미만의 미성년자라면 혼자로서는 유효한 계약을 성립할 수 없으므로, 법정 대리인의 동의를 얻어야만 완벽하게 계약할 수 있다. 반대로 만 19세 이상의 성년이라면 법정 대리인의 동의 없이 개인이 직접 계약을 할 수 있다. 이제 당신은 보호받지 못하는 성년이므로, 당신의 법률행위가 가져올 수 있는 책임을 미리 인지하여야 한다.

주택임대차보호법에 의거하여 법률상 보장되는 최소한의 임차 기간은 2년이다. 만약 2019년 5월에 계약했다면 최소한 2021년 5월까지 임차인은 임차가 유효함을 주장할 수 있다.[31] 만약 집주인이 1년 계약을 강요해 어쩔 수 없이 1년간 계약했다면 세입자는 주택임대차보호법을 근거로 2년간의 계약이 유효함을 주장할 수 있고, 이는 강행규정이므로 집주인은 반드시 이에 따라야 한다. 물론, 2년 미만의 계약이 세입자에게 유리하다면 2년 미만의 계약이 유효함 역시 주장할 수 있다. 가령 1학기만 더 다니고 졸업할 학생이 6개월간 계약을 맺은 다음 이것이 유효함을 주장할 수 있다는 뜻.

종종 주택 상태를 확인하는 과정이나 그 이전에 집주인이나 공인중개사로부터 '가계약' 을 종용받는 경우가 있다. 대략적으로 '지금 가계약하지 않으면 다음 사람에게 이 주택이 넘어갈 수 있다.' 라고 불안감을 불러일으켜서 가계약금을 입금하도록 하는 것. 만약 그 주택을 계약하지 않기로 결정했다면 상대방에게 가계약금을 돌려달라는 요청을 하는 경우가 많지만, 가계약도 엄연한 민법상 계약이다. 민법에 따라 유효하게 성립된 계약을 중도금 지급 이전에 (계약 이행에 착수하기 이전에) 파기할 경우 임차인이 자신의 일신상 사유로 계약을 파기할 때는 계약금을 포기하는 방법으로, 임대인(집주인)이 계약을 파기할 때에는 계약금의 2배를 돌려주는 방법으로 계약 해제가 가능하다.[32] 따라서 가계약을 하였다가 이를 파기한다면 이미 지급한 가계약금은 돌려받을 수 없다. 이는 반드시 숙지하도록 하자.

부동산은 거래가액이 상당히 고액이므로, 여러번에 나눠서 대금을 지급하는 것이 보통이다. 보증금의 10%를 계약금으로, 60%~70%를 중도금으로, 나머지 금액을 잔금으로 나눠 일정한 시일에 각각의 대금을 지급하도록 한다. 물론 저 비율은 절대적인 것이 아니라 계약 양방이 합의하기 나름이다. 계약을 빨리 끝내고 싶다면 보증금 전액을 일시에 지급할 수 도 있는 것이고, 중도금과 잔금을 한꺼번에 지급할 수도 있다는 것.

계약금만이 넘어간 상태에서는 민법 제 565조에 의거해 어느 일방이 임의적으로 계약을 해제할 수 있다. 다만 임차인은 계약금을 포기해야 하고, 임대인은 계약금의 2배를 지급해야 한다. 그러나 이미 중도금이 지급되면 법률상 이 계약이 이행의 착수 상태에 이르렀다고 판단하여 계약금을 포기하거나 반환하는 것만으로는 해제가 되지 않는다. 만약 정말로 어쩔 수 없이 해제해야 한다면 상대방과 협의하여 계약 해제에 책임이 있는 사람이 상대방의 손해를 배상하고서야 해제가 가능하다. 자칫하다간 민사적인 법정싸움까지 갈 수 있다. 따라서 중도금을 지급할 때에는 이걸 지급하면 더 이상 물러날 곳이 없다는 생각으로 임해야 한다.

주의해야 할 점은, 계약의 해제에 필요한 계약금은 실제 납부한 금액이 아니라 계약서 상에 명시된 금액이라는 것이다. 판례(2014다231378)에 따르면, 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 금원이 아니라 약정된 계약금이라고 보아야 한다라고 명시되어 있다. 만일 계약금이 100만원이고, 이 중 30만원을 먼저 임대인에게 지불했다면 이 계약을 해제하기 위해서는 30만원이 아닌 100만원을 포기해야 한다는 것이다. 마찬가지로 임대인이 계약을 파기하려면 먼저 받은 30만원의 두배인 60만원이 아니라 계약서 상 명시된 계약금인 100만원의 두배인 200만원을 지급하는 조건으로 계약 해제가 가능하다.

7. 입주 이후

잔금까지 치렀다면 이제 그 주택은 계약 기간동안 당신이 마음대로 사용, 수익할 수 있게 된다. 그러나 이제 당신의 자취 라이프에 꽃길만 있을 것이라고 생각하는 것은 금물. 법의 테두리 안에서 당신의 보증금을 보호받으려면 임차인보호제도를 적극 활용해야 한다.

우선변제권

임차권은 채권이다. 대한민국은 물권우선주의를 채택하고 있기에 만약 주택이 경매에 넘어가 버린다면 그 주택에 설정되어 있던 저당권을 비롯한 물권이 우선적으로 변제된다. 가령, 1억짜리 주택에 2천만원짜리 저당이 첫번째로 성립되고, 그 이후 당신이 1천만원짜리 보증금을 걸고 주택임대차계약을 한 뒤 마지막으로 7천5백만원짜리 저당이 성립되었다고 해 보자. 분명히 당신은 7천5백만원짜리 저당보다 우선해서 임대차계약을 체결했음에도 대한민국에서는 물권이 채권에 우선하기에 경매 대금인 1억으로 첫번째 저당 2천만원을 변제하고, 남은 8천만원으로 7천5백만원짜리 저당을 변제하고 나서야 나머지 500만원으로 당신의 보증금을 변제한다. 즉, 이 경우 당신은 500만원밖에 건지지 못하게 된다. 이것이 극단적인 상황이라고 생각하는가? 그렇다면 주택임대차보호법이라는 임차인보호제도 역시 생겨나지 않았을 것이다. 현실에선 한푼도 건지지 못하는 경우도 왕왕 발생한다는 것을 항상 염두에 두어야 한다.

이러한 폐해를 막기 위해, 법률상 채권의 지위에 있는 임차권을 후순위 물권보다 우선하여 보호하기 위해 우선변제권이라는 제도가 등장했다. 소정의 절차만 거치면 채권인 임차권을 물권처럼 간주하게 된다. 만약 우선변제권이 확보된다면, 위의 상황을 다시 예로 들 경우 1억으로 2천만원짜리 저당을 먼저 변제한 뒤 곧바로 당신의 1000만원짜리 보증금을 변제하게 된다. 당연히 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는 가능성이 높아지는 것이다.[33]

우선변제권을 확보하려면 '실제 거주 + 전입 신고 + 확정 일자' 의 조합을 완성시켜야 한다. 만일 저 중 하나라도 충족되지 않는다면 우선변제권이 인정되지 않는다. 우선변제권의 확보 일자는 저 조합이 완성되고 나서부터의 다음날 0시 부터이다. 조합이 완성된 당일이 아니라 다음날 0시부터라는 것에 유의하자.

대항력

제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 능력을 말한다. 가령, 주택이 정상적으로 매매된 경우 새로운 집주인이 기존 세입자에게 "내가 새로운 집주인이니 (이 집을 비워주셔야 겠습니다/재계약을 하려고 합니다)." 라고 말하는 경우가 있다. 그러나 대항력이 있다면 새로운 집주인에게 기존의 임차권이 유효하므로 계약 상 임대차 기간은 모두 채우고 나가겠다고 항변할 수 있고, 재계약을 통해 보증금이나 월세를 올리려는 새로운 집주인의 시도를 저지할 수 있다.

다만 경매의 경우엔 조금 까다로운데, 만약 대항력의 성립 일자가 말소기준권리(저당, 근저당, 압류 등)보다 앞서 있다면 해당 주택의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다. 이때 기존의 세입자는 낙찰자로부터 자신의 보증금을 온전히 받아낼 수 있고, 보증금을 온전히 받지 못했다면 온전히 받을 때 까지 해당 주택에서 거주할 수 있다. 그러나 말소기준권리보다 뒤에 대항력이 성립되었다면 대항력이 인정되지 않는다. 즉, 경매 과정을 통해 자신의 보증금을 전액 충당하느냐, 그렇지 못하느냐에 상관 없이 경매가 완료되면 기존의 임차권을 낙찰자에게 주장하지 못한다. 다시말하자면, 그 집으로부터 쫓겨나는 것이다.

다만 경매의 경우 경우에 따라[34] 기존 거주자에게 우선매수청구권이 주어진다. 경매가 열리기 전 살던 사람이 경매시작가에 우선 매수할 수 있는 제도인데, 대상이 되면 관련 안내사항이 있는 등기우편이 올 것이다. 보통 시작가는 공시지가의 절반~70% 정도로 형성되고 원룸방 1개호실의 공시지가는 서울이라고 해도 아무리 비싸봐야 1억을 넘지 않는 게 일반적이므로 수도권이나 광역시라면 어떻게든 사채를 끌어다 써서라도 서울 기준 대략 3~6천만원을 구해서 사버린 다음에 8천만원~1억 2천 정도에 세안는 조건으로 급매로 내놓으면 된다(세일 앤 리스백). 남는 시세차익은? 집주인이 된 임차인(낙찰자)이 다 먹는거다. 개꿀. 다만 매수하면 무조건 임대보증금은 못받게 됨[35]과 집이 팔리기 전까지 수 개월간 초고이율의 2~3금융권 사채 이자+신용등급 하락 크리+정신적 스트레스를 감안하면사실상 본전치기이긴 하다.

다세대의 경우(정확하게는 근린생활시설이나 단독주택으로 등기된 경우) 무조건 건물 전체를 사야 하므로 어렵지만 빌라나 오피스텔, 아파트(도시형생활주택 - 구. 원룸형 아파트 포함) 등 공동주택으로 등기된 건물이 넘어간 경우에는 살고있던 1개호실만 매입하면 되므로 부모님 지원과 각종 대출을 이용하면 생각보다 할만하다.[36] 극단적인 경우 3천만원으로 집주인 된 사람도 있다고 한다…

우선매수청구권이 해당되지 않는 주택(임대인이 일반 개인이고 임대사업자신고가 되어있지 아니한 경우)은 머리가 아파지기 시작하는데, 대략적인 경매 낙찰 예정 가격을 조사해보고 입찰에 참여하면 가능은 하지만 다른 매수자와 경쟁해야 한다. 손익계산을 철저히 하고 호가를 어디까지 부를 건지 정해두고 경매에 참여하면 된다.

하여간에 해당 건물의 부동산 시세와 공동주택(해당 호실만 매입할 수 있는가?) 여부, 본인의 자금 융통 여력, 경매시 본인의 임대보증금이 변제순위 내에 들어오는가, 변제순위 내에 들어오지 못하여 포기해야 한다면 포기해야할 금액이 얼마인가 등을 고려해서 신중히 매수 vs 보증금 변제받고 퇴거 vs 보증금 포기하고 퇴거 중에서 결정하면 된다. 보증금 변제받고 퇴거하려는 경우에도 “배당신청”을 해야 한다. 하지 않으면 경매대금으로 변제받을 수 있는 경우에도 돈을 받으려는 의사가 없는 것으로 간주되어 패스하고 다음 순위의 채권 변제로 넘어간다. 또한 배당신청과 입찰참여(or 우선매수청구권 행사)는 동시에 하지 못한다. 즉 상술했듯 매수하면 보증금은 무조건 포기해야 하고, 보증금을 일부라도 변제 받으면 입찰 참여 및 매수는 하지 못한다. 그리고 마지막 선택지인 “보증금 포기하고 퇴거”는 아무것도 안하고 가만 있다가 다음 집주인이랑 재계약하거나 빈손으로 방빼면 된다. 경우에 따라서는 이것밖에 선택지가 없는 상황도 생긴다. 그저 지못미… 이래서 가급적이면 월세가 더 들더라도 단독이나 다세대주택 쪼개놓은 방은 피하는게 정신건강에 좋다. ~~단독이라 건물 통으로 사야되어서 매수하려면 10억, 선순위채권 많아서 변제는 못받고, 그럼 빈손으로 쫒겨나네? ㅈ망 <- 이렇게 된다는 것이다.~~

대항력의 확보 요건은 '실제 거주 + 전입 신고' 이다. 위의 우선변제권에 비해 '확정 일자' 가 포함되어 있지 않기에 위의 우선변제권을 확보했다면 자동적으로 대항력 역시 갖추게 되는 셈이다.

임차권등기명령

계약 기간이 만료되어 짐을 빼려고 하는데, 갑자기 집주인이 다음 세입자가 구해지지 않아 보증금을 당장 돌려줄 수 없다고 할 때 사용할 수 있는 제도이다. 사실 다음 세입자를 구했는지의 여부와 집주인이 보증금을 돌려주는 것은 전혀 별개의 일이다. 집주인이 다음 세입자의 보증금으로 이전 세입자의 보증금을 충당~~돌려막기~~하는 것이 굳어져서 그렇지 본래는 임대차게약이 만료됨과 동시에 보증금을 돌려주는 것이 원칙이다.

이유가 어떻건 간에 집주인이 보증금을 돌려 줄 수 없는 상황에서 당신이 거주를 이전할 경우, 앞서 설명한 우선변제권이 소멸된다. 만일 우선변제권이 소멸된 사이에 주택이 경매로 넘어가기라도 한다면 정말로 큰일이 난 것이다. 주택이 경매에 넘어가지 않더라도 차일피일 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인 입장으로선 짜증나기도 하거니와 혹시나 집주인이 보증금을 떼먹지는 않을까 불안해 하는 것이 현실이다. 이에 임차인은 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 법원이 임차권등기명령을 내린다면 법원이 직권으로 해당 주택의 등기부에 당신의 임차권을 등기하게 된다. 임차권이 등기됨에 따라 당신이 기존 주택에서 이사를 가더라도 우선변제권이 유지되고, 그 등기부를 뽑아본 예비 세입자는 당신의 임차권이 등기되어 있는 것을 발견해 계약을 회피하고, 만약 궁극적으로 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 당신이 직접 법원에 그 임차권을 근거로 하여 경매를 청구할 수 있다. 물론 경매 대금으로부터 변제되는 순서는 선순위 물권이 먼저이며, 그 이후에 당신의 임차권, 마지막으로 후순위 물권 순이다.

임차권등기명령은 임대차가 종료된 뒤에 신청이 가능하며, 신청으로부터 결정이 내려져 법원 직권으로 등기가 완료될 때 까지는 보통 2주가 소요된다. 만약 이 2주 사이에 다른 거주지로 이전해 우선변제권 성립 조합 중 '실제 거주' 가 사라진다면 말짱 도루묵이 되어 버린다. 따라서 임차권등기가 완료될 때('법원에서 결정문이 온 때'가 아니다)까지는 얌전히 그 주택에 있도록 하자. 판례상 임차인이 방을 빼는 것보다 임대인이 보증금을 지급하는 것이 우선이므로 임대인이 동시이행의 항변을 할 수도 없으며, 임대인이 보증금을 지급하기 이전까지는 임대차계약이 지속되고 있는 것으로 간주되기에 계약서상 임대차 기간이 끝났더라도 집에 그대로 있는 것이 문제되지는 않는다. 다만 해당 주택에 추가적으로 거주한 만큼의 월 차임은 납부하여야 한다.

묵시적 갱신(계약자동갱신)

가령 당신이 2년간의 주택임대차 계약을 체결한 뒤 계약 만료일로부터 6개월~1개월 이전까지 임대인으로부터 계약 갱신 거절 통지를 받지 못했거나 임차인인본인이 갱신 거절의 통지를 하지 않았다면 자동으로 임대차계약이 갱신된다. 이때 갱신된 계약기간은 2년으로 보며, 기존의 임대차계약과 동일한 임차보증금, 월 차임으로 갱신된다.

겉으로 보기에는 굉장히 세입자에게 편리한 제도처럼 보이지만, 이 묵시적 갱신이라는 제도를 모르고 있다가 뒷통수를 맞는 세입자도 많다. 2년간의 주택 임차를 끝내고 임대인에게 자신의 임차보증금을 돌려달라고 연락했는데, 임대인이 '계약이 묵시적으로 갱신되었으니 보증금을 못돌려주겠다.' 라는 답변을 받는 것이 대표적. 계약이 계속되고 있는 동안에는 임대인이 임차인에게 임차보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문에 임차인은 상당한 현금 유동성 위험에 빠질 위험이 있다. 물론 묵시적 갱신이 된 상태에서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있지만[37] 실제 계약 해지의 효력이 발생하는 것은 통고로부터 3개월 후 이다, 이 때문에 묵시적 갱신이 된 상태에서 집주인에게 방을 빼겠다고 하면 3개월치 방세는 납부해야 한다는 청천벽력같은 소식을 듣기도 한다.

따라서 최소한 계약 만료일 1개월 이전에 이 주택임대차 계약을 연장할 것인지 말 것인지 결정한 다음 빨리 집주인에게 통보하도록 하자.

주택수선의무

임대인은 임차인이 해당 부동산의 임차목적을 달성할 수 있도록 적절한 부동산의 상태를 유지할 의무가 있다. 따라서 해당 주택을 구성하는 주요부나 주택으로서의 기능, 생활에 있어 필수적인 부분의 유지, 보수는 임대인의 책임 하에 있다. 가령, 주택에서 비가 샌다든지, 수도관에 문제가 생겼다든지, 화장실 변기가 뽑혔다든지, 바닥이 꺼졌다든지, 벽에 구멍이 있다든지, 옵션 물품(냉장고, 세탁기, TV 등)의 고장 등은 임대인이 수리해 주어야 한다. 물론 이러한 문제 발생에 임차인의 고의나 과실이 없을 것을 요구한다. 즉, 주택의 본질적인 문제사항과 주택 노후로 인한 문제, 기타 시공 상 불량 등으로 인한 문제는 임대인이 보장하여야 한다는 뜻이다.

그러나 일반적으로 임차인이 스스로 수리할 수 있거나, 수리하는데 그렇게 큰 비용이 들지 않는 경우엔 임차인의 책임으로 분류하기도 한다. 실무상으로 5만원 이하는 임차인이 수리비를 부담하나, 그 이상의 수리비용이 발생한 때에는 임대인이 부담하는 것이 대부분. 보통 디지털 도어락의 배터리 교체, 형광등 교체와 같은 소모품 교체 또는 경첩과 같이 힘들이지 않고 손쉽게 수리 또는 교체할 수 있는 항목은 임차인의 책임 아래에 있다.

만일 주택을 임차하는 도중 임대차 상 중요한 문제가 발생했다면 빠르게 임대인에게 연락하여 수리를 요구하고, 임대인이 연락을 받지 않으나 상황이 긴급하여 즉시 수리를 요하는 경우에는 임차인 본인이 직접 수리 후 임대인에게 비용을 청구할 수 있다. 이를 '필요비/유익비 청구권' 이라 한다. 필요비 또는 유익비를 청구하기 위해선 반드시 수리비용이 명시된 영수증이 있어야 하며 주택임대차 만료 후 6개월 이내에 청구하여야 한다.

8. 조기 퇴실

일반적으로 월세 계약은 1년 내지 2년으로 이루어지지만, 간혹 계약 기간을 채우지 못하고 나가는 경우가 있다. 이유에는 여러가지가 있을 수 있지만, 입주할 때는 알지 못했으나 입주 후에 문제가 생기는 경우(예를 들면, 에어컨과 같은 옵션이 없는 집에 입주했다가 한여름에 고생한다든지)[38][39], 직장을 옮기는 경우, 해외로 출국하려는 경우, 그리고 단순히 다른 곳으로 이사를 가고 싶어서 등등 여러가지 이유가 있다. 이런 경우에는 임차인이 직접 부동산 중개업체나 부동산 직거래 커뮤니티를 통해 직접 다른 세입자를 찾아보아야 하며, 임대인에게는 이러한 의무가 없다. 왜냐하면 임차인의 의사에 따라 계약을 해지하려는 경우이기 때문이다. 일종의 위약금과 같다고 생각하면 된다. 그리고 임대계약서에 명시된 내용에 따라 다르긴 하지만, 확실히 명시되어 있는 한 중개보수 또한 임차인이 변제해야 하는 경우가 있으므로 절대로 섣불리 판단하지 말자.

세입자가 구해지기 전까지는 당연하지만 계약이 여전히 유효한 상태이므로 임차인은 퇴실 여부와 무관하게 여전히 매달 정해진 날짜에 월세를 지불해야 한다. 그게 아니라면 월세 두 달치를 보증금에서 차감한 다음에[40] 방을 빼 달라고 집주인에게 요구할 수도 있으나, 이 또한 금전적인 손실을 감안해야 하기 때문에 쉽게 결정할 문제가 아니다. 그리고 집주인 입장에서는 공실 리스크를 최대한 피하려고 하기 때문에 허락해주지 않는 경우도 많다.

아무튼, 계약 만기 전 퇴실을 결정할 경우 임차인은 반드시 세입자를 구해야만 하는데, 이 세입자를 구하는 게 상당히 어렵다. 특히 이사의 빈도가 상대적으로 높지 않은 여름철(5월 중~8월 말)에는 중개업자를 통해 매물로 내놓아도 문의도 안 오는 경우가 허다하다. 중개업체를 통해 매물을 보려는 고객들도 대개 공실을 보려고 하지 다른 사람이 거주하고 있는 집을 보는 것은 꺼리기 때문. 특히 에어컨, 냉장고 등을 임차인이 직접 구입하여 설치해야 하는 무옵션 원룸인 경우에는 인기가 없기 때문에 더더욱 빨리 빠지지 않는다.[41] 반지하와 옥탑방도 인기가 없는 매물에 속하는데, 이런 곳은 아무리 중개업자에게 문의를 해도 중개업자들은 대개 인기가 많고 많은 손님들이 보려고 하는 곳들을 위주로 손님에게 소개하려 하기 때문에 잘 도와주지 않는 경우가 많다. 빠른 경우에는, 특히 이사가 활발한 봄, 가을철에는 겨우 1달만에 세입자가 구해지기도 하지만, 운이 매우 나쁜 경우 5~6달이 걸리기도 하는데, 이렇게까지 오래 지속되는 경우 극단적인 경우가 아닌 이상 대부분 스트레스를 못 이겨 이사를 포기하고 계약 만기까지 거주하는 쪽을 택한다.

계약 만기 전에 꼭 퇴실을 해야하는 경우, 다음과 같은 방법이 도움이 될 순 있다. 물론, 어디까지나 도움이 된다는 것이지, 주변 중개업체들의 사정, 인근 지역의 매물 사정, 그리고 현재 주거하고 있는 집의 임대료 등 다른 많은 변수들의 영향을 받기도 하므로 맹신하지는 말자.

최대한 많은 부동산 중개 플랫폼에 자신이 퇴실하고자 하는 집의 매물을 등록시킨다. 물론, 사전에 집주인의 허락을 받아야 하는 것은 당연하다. 직방, 다방, 피터팬의 좋은방 구하기, 한방 등의 여러 부동산 중개 플랫폼에 사진, 그리고 집에 대한 상세 설명[42]을 자세히 올린다. 사진을 찍기 전에 집을 최대한 깔끔하게 청소하는 것은 기본이다.

많은 사람들이 인근의 가능한 많은 중개사무소에 매물을 등록하라고 말하긴 하지만, 근래에는 같은 지역의 중개업체끼리의 통신망이 발달하여 한 군데에 올리면 여러 다른 중개사무소에 정보가 공유되므로 그렇게까지 할 필요는 없다. 다만, 지속적으로 연락을 주고받으면서 도움을 받을 수 있는 중개업자 1명은 반드시 만들어두는 것이 좋다. 여러 다른 중개업체에 소개해 둔다고 해서 관련된 모든 중개업자들이 신경써서 도움을 주는 것은 아니기 때문이다.

중개사무소에서 손님을 데리고 집을 보여주려 한다면 사전에 전화 한 통 정도는 반드시 줄 것이다. 이 때 가급적이면 집에 있는 것이 가장 좋지만, 그렇지 않다면 적어도 도어락 비밀번호를 알려주어서 집을 그때그때 보여주는 것이 좋다. 하지만 이러한 경우에는 사생활 침해 등의 문제가 있기 때문에 가급적이면 근무 시간대가 아닌 이상 항상 집에 상주해 있는 것이 좋다.

중개보수를 2배로 올리는 방법도 도움이 될 수 있다. 중개업자들도 대개 자영업자 내지 영업 사원이기 때문에 중개보수를 통해 받는 수당이 높을수록 좋은 인센티브가 되기 때문. 단, 그만큼 지출이 커지기 때문에 이 또한 섣불리 결정할 문제는 아니고, 인근에 더 좋은 조건과 가격대의 매물이 많이 있을 경우에는 오히려 그 쪽에 더욱 관심을 가질 수밖에 없기 때문에 100% 장담하긴 어렵고, 되려 시간과 돈을 모두 날려버릴 수도 있기 때문에 권장하기 어렵다.

세입자에게 한 달치 월세를 지원해 준다고 약속한다면 도움이 조금 될 수 있다. 특히 무옵션 원룸에 사는 임차인이라면 아주 급한 경우 이런 방법을 중개업자가 권유하기도 한다. 그렇게 함으로써 세입자도 가전제품을 비롯한 몇몇 살림을 어느정도 구입할 수 있기 때문. 물론, 내 돈으로 남의 살림을 차려주는 꼴이기 때문에 잘 써먹는 방식은 아니다.

그냥 방을 비운다. 그리고 다른 곳에 월세 계약을 하고 이사를 하는 것. 물론, 쌩까도 된다는 뜻은 아니고, 월세는 그대로 빈 방의 집주인에게 지급해야 한다. 공실에 가까운 상태로 만들어 두면 아무래도 집주인이 드나들면서 청소도 조금 하고 필요한 부분은 수리를 하기에도 용이한 데다가, 손님에게 집을 보여주기도 좋은 상태가 된다. 다만, 집주인이 세입자를 구하는 데에 적극적이지 않는 이상 오히려 월세만 이중으로 나가므로 좋은 방법만은 아니다. 상술했지만, 집주인은 계약 종료 전에 집을 나가려는 세입자에게 호의적이어야 할 의무가 없다.

전술한 대로, 월세 석 달치(두 달치 + 중개료)를 지불하고 방을 빼 달라고 집주인에게 문의하는 방법이다. 아니면 월세 석 달치만큼을 보증금에서 차감하거나. 집주인이 허락만 한다면 사실 가장 빠르고 확실한 방법이긴 하다. 금전적인 부담이 매우 크기 때문에 해외로 나가야 하거나 다른 지역으로 이사를 가야하는 것이 아니라면 절대 권장하는 방법이 아니다.

전술했지만, 계약 전에 퇴실하기 위해서는 적지 않은 금전적인 손실을 각오해야 하는 데다가, 애초에 새로운 세입자를 구하는 데에 상당한 시간과 비용이 발생하므로 사실 계약 만기일까지 거주하고 만기일에 나가는 것이 가장 손해도 적고 좋다. 만약 그저 살다보니 집이 마음에 들지 않는다거나 감성적인 이유로 인해 이사를 계획하려는 경우 반드시 다시 생각해 보도록 하자. 돈을 조금이라도 아끼고 싶다면 말이다. 하지만 사람 일이 항상 마음대로 되는 것은 아닌지라 직장 문제 등을 이유로 방을 만기 전에 빼야 하는 경우도 생길 수 있기 때문에 월세 계약을 하기 전에 인근 지역의 다른 매물과 임대부동산 시장에 대한 정보를 충분히 습득해야 함은 물론, 해당 지역의 인구이동이 얼마나 활발한지에 대해서도[43] 사전에 충분히 조사해볼 필요가 있다. 급한 게 아니라면 그냥 중개사무소나 중개어플에 매물을 올려 놓고 여유를 갖고 기다리도록 하고, 굳이 돈을 써서라도 빨리 나가려고 하진 말자.

[1] 뭐 본인이 자금만 충분하다면 평수 좁은 빌라나 오피스텔을 매매하는 경우도 있긴 하다 (다만 아파트는 논외다. 신축 아파트는 청약 문제가 있으며, 일반 매물은 알다시피 가격 감당이 안 되고, 구축 매물은 재건축 등의 문제로 시장에 잘 나오지도 않는다.). 잘 하면 담보대출 받고 매달 이자 내는 게 월세보다 훨씬 싸게 먹힌다. 다만 대학생은 이러는 경우가 잘 없고 잘 쳐줘야 대학원생 정도는 되어야 이런저런 사정이 좀 받혀주며, 보통은 해당 동네에서 오래 살 가능성이 높은 직장인들이 주로 이렇게 한다. 아니면 자기가 사뒀다가 나중에 월세/전세 받으려 하는 것일 수도 있다.[2] 2010년대 초반만 해도 월세 10만원으로 치환되었는데… 초저금리시대에 월세의 몸값이 높아졌다.[3] ~~그걸 우린 전세라고 부르기로 약속했어요~~ 틀린 말은 아니다. 전세-월세 전환 방정식은 '(월 임차료 X 200)+보증금' 이다. 그러나 이는 어디까지나 법령의 방정식에 의한 것이지 해당 주택의 권리 상태 및 기타 프리미엄, 임대인의 현금 흐름을 포함한 것은 아니므로 마치 1억원으로 자신이 전세를 살 수 있다고 집주인에게 자신의 권리인 양 주장해선 안 될 것이다. 그럴거면 차라리 전세를 구하는 것이 낫다. 전세를 놓는 경우는 보통 집주인이 이 돈을 계약기간동안 금융상품이든 다른 투자든 간에 굴리기 위한 것이고 세입자 입장에서도 언젠가 돌려받을 돈이라는 생각으로 심리적 방어선이 다소 낮아지기 때문에, 실제로는 이런 공식 대입결과보다는 조금 더 높은 금액을 부르게 된다.[4] 어플에서 잘 찾아보길 바란다. 이미 나간 매물일 수는 있더라도 허위매물 신고는 할 수 있다.[5] 사실 이정도로 목돈을 모았다면 전세대출을 받아 전세입주를 하는게 훨씬 낫다. 전세대출 이자를 납부하는게 월세보다는 훨씬 싸기 때문. 다만, 2022년 들어 시중금리가 크게 올라 월세가 더 싸게 먹힐 정도로 전세대출 이자가 비싸지는 현상이 발생하기도 한다.[6] 세간살이 기본만 해도 냉장고+세탁기+전기렌지+전자레인지 세트인데, 이만큼만 해도 150~200만원은 그냥 나간다. 반대로 오랜 자취생활로 세간살이가 많으면 깡통 아파트가 나을 수도 있긴 하지만 그런 경우가 얼마나 있겠는가.[7] 극단적인 예시로 본인이 5천만원이 있을 때 보증 2천~2천5백에 월세 20(광진구 다세대 원룸)이나 보증 4천~4천5백에 월세 35(광진구 풀옵션 원룸형 오피스텔 또는 중랑구 원룸형 아파트)나 2년 거주시 비용차이가 크게 안난다. 360만원만 더 얹으면 4평짜리 쪽방이 12평 아파트로 변하는 마법을 부리는 게 가능하다. 물론 깡통이란 건 둘째치고...[8] 만약 산업기능요원이나 입학 전 또는 휴학기간동안 알바 등 여러 경로로 악착같이 모은 돈을 쓰는 거라면 20대 중반에 금수저 아들 소리를 듣는 효과를 노릴 수도 있다.
대학생들 사이에서 금수저 자녀로 불리는 2가지 부류
1. 오피스텔 또는 아파트 자취생
2. 자기 소유 자동차 끌고 학교 오기
에 들 수 있는 것이다.[9] 부산, 울산 등[10] 예시로 든 두 학교를 기준으로 서술하자면, 동양대학교 영주캠퍼스는 부근에 풍기역이 있어서 저 역을 이용해서 서울로 어찌저찌 올라간다고 쳐도 중부대학교는 자가용 아니면 힘들다. 당장 대전버스부터가 일반이 수도권보다 50원 더 높은 1500원(일반 기준)인데...[11] 여담으로 아파트 월세도 있긴 하지만 이건 제외했다. 아파트 월세를 포함하면 300/30이 최고가로 들어간다.[12] 세종의 경우는 통근 수요가 어느 정도 있다.[13] 해도 된다. 화장실 콘센트는 원래 면도하라고 있는 거다. 프랑스제 초기형 KTX 열차의 경우 잘 보면 화장실 콘센트에 "면도기 전용" 이라는 문구가 붙어있다.[14] 그래서 공사현장 일용직 노동자 중에 강서 <-> 강동처럼 한 시간이 아니고 두시간 정도 되는 장거리 통근으로 다니는 사람들이 12월~3월 중순까지 쭉 쉬는 이유가 이 거이다. 대개 6시 50분에서 7시까지 출근하기 때문에 이들은 거의 버스나 전철 첫차를 타는 경우가 많다. 겨울은 면역력이 가장 떨어지기 좋은 계절인 관계로 부족한 수면시간을 집에서 3~4개월을 쉬면서 충전하기 때문이다. 사실 이 시기에는 고정직이 아니면 거의 일이 없는 시즌이기도 하고. 실제로 공사현장 직영반장들이 이런 장거리 통근자들은 체력 문제를 감안해 잘 굴리지도 않는다. 공사현장 직영반장들도 출퇴근 거리가 꽤 되는 경우가 있다면 더더욱.[15] 학교 부근에 있으라는 상권은 없고 주택가가 있는 경우나 상권이 조그만하고 거기서 건물 하나만 건너가면 주택가인 경우, 아니면 애초에 상권이 없는 경우에는 집세가 약간 더 비싸다. 하지만 근처에 대학교가 있는 경우보다는 백배 싸다.[16] 운 좋게 그 부근에 편의점이나 지역마트가 있다면 거기 아르바이트는 할 생각을 하지 말자. 유사 상하차 알바가 되어 버리는 수 있다.[17] 다만 담배를 많이 핀다.[18] 대전이나 부산, 울산 등 광역시라면 모를까, 그런 데가 아니라면 자취생이 사는 동네 자체가 없을 수도 있다.[19] 게다가 공인중개사의 거래수수료는 법적으로 계약액수의 일정비율이상 받지 못하도록 하고 있기 때문에 기껏해야 보증금 몇백짜리 원룸 자취방 계약이라면 많아봐야 10~20만원선이다. 앞으로 1~2년 이상은 살 방인데 전문가의 도움을 받는것도 나쁘지 않다.[20] 이러한 어플리케이션을 이용한다고 해서 반드시 부동산 직거래를 하는 것은 아니다. 해당 업체로부터 인증받은 공인중개사가 직접 게시한 매물 역시 존재하고, 이런 매물을 계약할 경우엔 사실상 공인중개사를 통한 거래와 마찬가지이기 때문이다.[21] 같은 가격의 월세라도 아파트 월세(방2칸)와 원룸(방 한칸)월세는 생활수준에 있어 많은 차이가 있다. 환기가 잘 안되는것도 그렇고 이유는 알 수 없지만 면적이 좁아질수록 곰팡이가 있을 확률이 높아진다. 될 수 있다면 시간을 넉넉히 들여 가능한 모든 매물을 알아보고 신중하게 결정하도록 하자. 싼 매물은 존재하지 않는다. 지역매물을 샅샅이 다 뒤져봐도 이게 사람이 살 곳인가 싶은 생각이 드는 매물들뿐이고 그 중에 간혹 있는 정직한 매물이 있을뿐.[22] 신축이라 바퀴벌레가 없던 건물이라도 2~3년이 지나고 나면 바퀴벌레가 득실대는 경우도 흔하다. 하수관을 통해 유입되는 경우도 많지만, 세입자가 입주하는 과정에서 옮겨붙어 건물에 서식하게 되는 바퀴벌레도 생각보다 많다. 짐가방, 박스 등에 바퀴벌레가 알을 낳는다든지 하는 식으로 말이다. 한 집에서 바퀴벌레가 서식하기 시작한다면 옆집, 아니면 위아래층으로 퍼져 나가는 것도 순식간이다.[23] 원목으로 제작되는 수납형 침대는 이런 문제가 없지만 보통 원룸에 제공되는 수납형 침대들은 싸구려 MDF로 만들어지기 때문에 프레임 뒤틀림에 취약한 편이다. 특히 체중이 많이 나가는 남자들의 경우 더더욱 그렇다.[24] 대개 임차계약서에 임차인이 벽에 못질을 하는 것도 엄격히 금지시키며, 아파트에서도 대체로 눈을 감아주기는 하지만 엄밀히 말하면 금지되어 있다. 못질을 한다는 것 자체가 벽에 균열을 내는 것인데, 못질을 자주 하게 되면 벽재의 강도가 약해지는 것은 차치하더라도 벽의 균열 사이의 틈으로 습기나 곰팡이균이 생길 확률이 높아진다.[25] 깨워줄 사람 있는 본가에서는 느끼기 힘든 문제지만 혼자 살아보면 해가 짧아질수록 지각할 가능성과 빈도가 높아진다. 수치상으로는 일어나야 할 시간임을 알아도 주변이 어두우니 무의식적으로 더 자게 되기 일쑤다.[26] 서울의 도시가스 보급률은 2021년 기준 98.5%로, 6대 광역시와 같이 보급률이 매우 높다.[27] 2020년에 애월에 LNG기지가 건설되어 도시가스 공급 가구수는 계속 늘어나고 있는 상황이긴 하지만, 제주도 읍면지역까지 공급되기 위해서는 많은 시간이 소요될 것으로 보인다.[28] 이상적인 배치는 변기가 문에 가깝고 샤워기가 안쪽인 형태다. 그 반대라면 변기와 반대로 물을 맞자니 화장실 문틀이 물로 흥건할 것이고, 문 반대편에 서서 물을 맞자니 샤워 한 번 할 때마다 휴지가 흠뻑 젖을 것이다. 사실 조금만 생각해보면 알 수 있는 문제인데 이런 기본조차 못 지키는 건축주들이 널리고 널렸다. 물론 집에 따라 문의 각도라든가 하는 구조적인 이유로 변기를 안쪽에 배치해야 하는 경우가 없지는 않지만 이런 경우는 대부분 공간활용이 쉽지 않은 단독주택이나 구형 다가구주택의 세입자가구에나 해당되는 것이고 가구들을 찍어내는 요즘 원룸 건물에서 이렇게 나오면 NG다.[29] 실내를 아기자기하게 꾸밀 수 있다는 점 때문에 복층을 선호하는 사람도 있긴 하지만, 사실 복층 구조가 냉, 난방 측면에서 매우 비효율적인 구조이기는 하다. 바닥에서 천장까지의 높이가 대략 3.5미터 가량으로 높고, 주로 취침 공간으로 사용되는 윗층의 경우 난방이 돌아가지 않는 경우가 많으며, 냉방 또한 실내 공기의 부피가 커지기 때문에 냉방 효율이 매우 나쁘다.[30] 한국에서 복층원룸의 현실에 대해서는 원룸 항목의 애로사항편을 참고하기 바란다.[31] 주택이 경매되어 임차권이 소멸한 경우엔 해당 없음.[32] 민법 제565조[33] 우선변제권이 있다고 해서 100% 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 당신보다 먼저 성립한 물권이 이미 경매대금으로 갚을 수 없는 수준이라면 당신의 보증금 역시 안전하지 않다. 앞서 을구를 살펴 당신의 보증금과 기존의 (근)저당을 합쳐 70% 이하가 되는지 살펴보라고 한 이유가 이것 때문이다.[34] LH, SH, 또는 민간임대사의 임대주택이 부도난 경우. 일반 개인이 집주인이더라도 집주인이 임대사업자로 등록이 되어 있었다면 해당 된다.[35] 정확히는 매수자가 낸 경매대금으로 우선순위에 따라 물권과 채권을 변제하는건데 자기가 지불한 경매대금으로 자기 채권을 변제한 셈이 되므로 재정거래가 되어 무효가 된다.[36] 물론 잘 안팔리는 지역에 위치한 집이거나 집자체가 많이 망가져있는(하자가 있는) 경우라면 망했어요… 지만 대체적으로 광역시 제외한 지방지역이라면 매수하지 않고 보증금을 포기한 다음 퇴거하더라도 큰 손해는 되지 않을 것이다.[37] 임대인은 묵시적 갱신 중에 계약 해지의 통고를 할 수 없다.[38] 물론, 임대인의 책임이 아니며, 옵션에 관한 설명은 계약 시에 이미 이루어지므로 사실 몰랐다는 게 말이 되지 않는다. 이 경우는 에어컨을 자비로 설치하려고 해도 집주인이 벽면 타공을 허용하지 않아서 생기는 경우가 대다수이다.[39] 벽면 타공에 대한 허락이나 계약만료전 퇴실에 따른 보증금 반환에 관한 협의가 정 안된다면 문제점이 에어컨이 없다는 것 뿐이고 건물구조상 실외기 설치 등이 불가능하지 않다는 전제에서는 아래에 언급되는 상당한 비용이 수반되는 강행수단(보증금에서 3개월치 차감, 이중 계약, 세입자 월세 1개월분 지원, 중개보수 증액 등)을 통해 이사를 강행하는 것보다는 그냥 자비로 에어컨을 설치하지만 에어컨에 대한 소유권을 포기한다(=집주인한테 무상으로 양도한다)~~그러니 타공 좀 하게 해달라~~ 는 식으로 협의를 하는 게 더 나을 수도 있다. 기술의 발달과 국민소득의 증가로 벽걸이 에어컨 싼 거는 중소기업제 신품이나 대기업제 중고 기준으로 30~40만원 미만도 꽤 흔한 반면 월세는 천정부지로 올라버려서 집주인한테 에어컨 갖다 바치는 게 정말로 더 싸게 먹힐 수 있다. 아니면 이런저런 결점이 많지만 타공 없이도 쓸수있는 창문형 에어컨도 있긴 하다.[40] 대부분의 월세계약은 월세 2달치 미납 시 강제퇴거를 규정하고 있다. 그래서 월세 두 달치를 미납한 것으로 간주하고 계약을 해지해달라고 하는 것.[41] 가끔 이미 웬만큼 살림을 가지고 입주하려는 사람도 있는데, 이런 사람들은 풀옵션보다 무옵션을 선호하기도 한다. 그런데 아주 가까운 거리가 아닌 이상 이사 비용이나 살림을 새로 장만하는 비용이나 거의 차이가 없는 경우가 많기 때문에 그래도 풀옵션이 훨씬 선호된다. 만약 무옵션 원룸에 살고 있다면 빨리 빠지는 것은 기대하지 않는 게 좋다.[42] 집의 평수, 옵션 정보, 인근 교통 정보 등.[43] 역세권일수록 상대적으로 인구이동이 많은 경향이 있지만, 이도 항상 들어맞지 않는다. 예를 들면, 경인선 역세권의 경우, 급행 열차가 정차하는 역의 인근일수록 서울에 비해 상대적으로 월세가 저렴하면서 서울에 접근하기 쉽다는 이점, 그리고 역 인근을 중심으로 별도의 생활권이 형성되어 있다는 점(특히 부평역, 주안역, 부천역 일대 등) 때문에 꾸준한 임대 주택 수요가 있지만, 고양시 덕양구 지역의 경의중앙선 역세권은 서울에서 가깝다는 이점을 제외하면 편의시설이 많지 않기 때문에 선호되지 않는다. 애초에 인근에 매물이 많지 않은 편이기도 하고, 인구 이동도 상대적으로 적다.