생활숙박시설

1. 개요2. 상세3. 기타4. 개별 문서 목록

1. 개요

生活宿泊施設, Residence

숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻하는 말이다.[1]

일반적인 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고 바닥난방도 가능하다.

소형 생활숙박시설은 전용면적이 10평을 거의 넘지 않을 정도로 상당히 좁은 대신 시설이 상당히 깔끔하고 가구, 가전, 기본적인 취사도구 등이 갖춰진 풀옵션이며 가격이 저렴하다는 장점이 있는데 비수도권의 경우 분양가나 매매가가 1억을 안 넘기는 경우도 있다. 반대로 고급 생활숙박시설은 해운대 엘시티 더 레지던스 등이 있다.[2]

대한민국에서는 (주)코업이 2000년에 최초로 생활숙박시설을 도입했다.

2. 상세

호텔은 오피스텔이나 아파트처럼 구분등기가 안 되지만 생활형 숙박시설은 구분등기가 가능하며 오피스텔이나 아파트는 전세나 월세 등 장기로 세를 줄 수는 있어도 호텔처럼 며칠 정도의 단기 숙박이 불가능[3] 하지만 레지던스는 단기 숙박 대여가 가능하다.

겉보기에는 생활숙박시설(레지던스)과 오피스텔의 차이를 크게 느끼기 힘드나 오피스텔에서 운영하는 숙박시설은 100% 불법이라고 보면 된다. 오피스텔은 건축물 용도상으로 일반업무시설이기 때문에 숙박업 혹은 도시민박업 신고가 절대 불가능하기 때문이다. 오피스텔로 숙박을 운영하다가 민원이 들어와서 적발되면 무조건 벌금이 나온다. 이미 2010년 즈음에 불법 무신고 숙박업으로 판례가 나온 바 있다. 건축물 용도가 숙박시설인 곳에서 공중위생관리법 상 적합하게 생활형 숙박업을 신고하든지 아니면 아파트 같은 주택에서 민박업 등록하든지 둘 중 하나여야만 합법이다. 하지만 실제로는 개인이 30실 이상 혹은 영업면적 1/3을 소유하여 숙박업을 할 수 없으므로 위탁업체에 운용을 일임해야한다. 이러한 법조항은 생활 숙박 시설 운용 대행 업체의 난립을 부추기고 있으며 개인 재산권 행사를 침해하고 있다. 일부 몰지각한 운용 대행사가 화성시의 어느 생활숙박시설에 30실 이상의 호실에 대해 수분양자 동의 없이 임의로 숙박업 등록을 화성시에 하여, 수분양자와 지자체 사이에 분쟁이 생기기도 했다.

에어비엔비나 숙박 예약 사이트에다가 레지던스라고 해 놓고 오피스텔에서 영업하는 사람들은 사업자등록증부터 숙박업이라는 명칭을 못 쓴다. 이 정도면 본인들도 자기들이 하는 게 불법인 걸 알 수밖에 없다. 애초에 대한민국에서 에어비엔비에 올라온 곳들도 한 80% 이상은 불법이다. 민박업 등록 안 한 에어비엔비 영업자들은 100% 불법으로 운영하는 것이다. 또한 에어비엔비에 개인이 숙박업이 가능한 생활숙박시설을 임대하는 경우도 대부분 불법이라고 볼수 있다.

부동산 시장이 과열되며 건축법의 적용을 받아 부동산 규제에서 자유롭고 주택수에 포함되지도 않아 종부세 부과대상에서도 제외되고 대출이 쉬우며 좋은 입지에 건설되는 생활숙박시설이 엄청난 인기를 끌었다. 위에 상술됐다시피 2021년 이전에는 등기나 전입신고는 물론 전세자금대출도 가능하므로 사실상 주택과 차이가 없었기 때문이다. 아파트와 달리 청약에도 별다른 규제가 없어 분양가가 10억을 넘어가는 데도 경쟁률이 엄청날 정도로 큰 인기를 끌었다.

생활숙박시설 자체가 변종투자상품으로써 부동산 시장 과열을 부추기기도 하고 아파트와 달리 주거시설에 요구되는 주차장이나 학교 등 공공시설물 확보 등 여러 규제에서도 자유로워 인근 주민들의 주차난, 인근 학교의 학생 수 포화 등으로 민원이 많았다.

2021년 4월, 정부는 생활숙박시설을 주거 목적으로 사실상 전용하는 행위를 시행령 변경을 통해 막기로 했다. 문제는 기존에 분양을 마친 생활숙박시설에도 같은 규제를 적용하겠다는 점이다. 관련 기사

다만 기분양자 등 선의의 피해자 발생을 방지하고 기분양된 생활숙박시설을 법의 망 안으로 포함시키기 위해 추가 고시를 통해 오는 2023년 10월 14일까지 한시적으로 용도변경을 허용했다. 이미 사용승인을 받은 생활숙박시설은 발코니 설치, 바닥난방 규제 등에 완화된 규정을 적용해 주거용 오피스텔로 용도를 바꿀 수 있는 길을 열어준 것이다.

문제는 지자체와의 엇박자로, 지구단위계획상 해당 필지들에는 오피스텔이 들어설 수 없다는 이유로 지자체에서 허가가 나지 않고 있다. 일례로 한 생활숙박시설이 위치한 남양주시의 시청 관계자는 거주민들의 용도변경 요청에도 '해당 구역은 상업용지로 숙박시설이 들어서는 것은 가능하지만 오피스텔은 불가하다'며 '주변 기반시설 및 다른 시설들과의 형평성 등을 고려할 때 용도변경이 불가한 것으로 보고 있다'고 말했다. 가장 중요한 문제로 드는 게 주차장인데, 오피스텔로 용도변경을 하려고 해도 주차장 기준을 충족하지 못하는 경우가 많아서 문제가 된다.#

이에 입주민들이 국토부에 지자체 협조 단서조항 삽입 등 개선을 요청했으나 국토부 역시 어렵다는 입장을 보이고 있다. 국토부 관계자는 '현재 검토하는 사항은 없다'며 '지구단위계획 결정권자는 지자체장으로 중앙정부가 강제하기 힘든 측면이 있다'고 설명했다.

만약 규제완화기간 내 용도변환이 이루어지지 않는 경우 불법으로 거주용으로 사용하는 것으로 간주해 이행 강제금이 부과될 전망이다.

다만 이에도 파훼법은 있는 것이, 분양사는 장기숙박과 거주의 차이를 법적으로 정의하기 모호하므로 '소유주가 단순히 임시로 사용하는 것'이라고 둘러대거나 '1. 분양자가 숙박업으로 신고 2. 위탁운영업체 선정 3. 위탁업체를 통해 분양자 간 분양받은 생활숙박시설을 맞교환하고, 위탁운영업체에 숙박비 명목의 위탁수수료를 지급함' 을 통해 사실상 거주가 가능하다고 보고 있다. 다만 시행령 이후 생활숙박시설 분양에 실거주가 가능하다는 표현을 쓰면 제재가 가해지므로 이런 편법도 알음알음 공유되고 있다. 현재 이 외에도 여러 규제책이 대기 중이므로 생활숙박시설 분양 또는 입주 시에는 잘 알아보는 것이 좋다. 거주가 불가하거나 가능하다해도 절차가 번거롭고 이름 그대로 숙박시설로만 써야 한다면 서울, 제주, 강원도 해안지역[4], 부산, 여수 등 일부 지역을 제외하고는 큰 메리트가 없기 때문.

원칙적으로 생활숙박시설은 세입자의 전입신고가 불가능하며 주택 용도로는 쓰일 수 없도록 정해져 있다. 관련 기사

2022년 들어 편법이 막히면서 애물단지가 되자 일부 분양자들이 분양계약 해제를 요구하는 소송을 준비하고 있다고 한다.

생활숙박시설은 숙박업 시설로 사용이 가능하나 이는 호텔이나 숙박 시설 운용 업체에 국한 된 것으로 개인에게 분양이 가능하게 하고 숙박업을 법률상 제한 하는 것은 생활숙박시설의 인허가 및 분양에 대한 법률상 맹점이 존재하기 때문이다.

그럼에도 생활숙박시설에서 주거형 오피스텔로 용도변경을 완료한 생활숙박시설이 생겨나고 있다. 대표적인 사례가 안양시 '평촌푸르지오센트럴파크', 부산 해운대구 '에이치스위트해운대', 전남 여수 웅천지구 '골드클래스더마리나' 3개 단지는 최근 오피스텔로 용도를 변경했다. 안양시는 조례를 통해 주차장 기준을 완화하고 지구단위계획을 변경하였다. 웅천지구 골드 또한 지구단위계획 이후 오피스텔로 용도변경을 완료하였다. 이에 따라 자자체별 형평성 문제 또한 대두되고 있다.#

결국 정부는 기존에 지어진 생활숙박시설의 용도 변경 제약 조건을 완화하기로 하였다. 하지만 법령 개정 후 지어지는 생활숙박시설은 반드시 숙박업 용도로만 사용하여야 함을 못박았다.#

3. 기타

아래 개별 문단이 있는 대규모 시설들은 대다수가 숙박시설 보다는 아파트 같은 주거용으로 이용되고 있다.

4. 개별 문서 목록

[1] 건축법 제2조 제2항 제15호 '숙박시설' 중 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1\] 제15호 (가)목[2] 서울 잠실 롯데월드타워의 시그니엘 레지던스도 여기에 포함되는 것 같지만 여기는 오피스텔이다. 초대형 오피스텔에 호텔식 컨시어지 서비스가 결합되어 롯데 측에서 레지던스라고 명명한 것.[3] 물론 돈이면 안되는 것이 없듯이 이쪽도 공실로 있는 것보다는 단기라도 세를 주는 경우가 많다. 속칭 깡월세라고 하며 일정 기간의 월세를 선불로 지불하고 그 기간만큼 임대하는 것이다. 당연히 장기 계약에 비해 비싸고 보증금은 없으며, 최소 1~2달 정도는 되어야 하며, 하루이틀 정도의 단기 숙박은 불가능하다. 애초에 별도의 숙박업 신고 없이 아파트나 빌라 등 개인 주택을 돈을 받고 단기 숙박 영업을 하는 것은 불법에 해당한다.[4] 특히 강릉, 양양, 속초

생활숙박시설

1. 개요

2. 상세

3. 기타

4. 개별 문서 목록

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