韓文道
1963년 음력 6월 17일[1] ~ ([age(1963-06-17)]세)
1. 개요
대한민국의 교수이자 부동산 전문가.2013년 "부동산은 끝났어요."라는 영상으로 인해 자주 틀린다며 안티팬 또한 꽤나 존재한다.
부동산이 하락, 회복, 상승, 급등, 침체를 거치며 한 사이클을 돌았던 2013넌부터 2024년 현재까지 무려 10년이 넘게 집값 폭락만을 외치며 내집 마련은 다음으로 미룰 걸 권하기를 반복하고 있어 부동산 전문가라기보다는 '무주택자 심리치료사'로 불리기도 한다.
2. 생애
음력 1963년 6월 17일 서울특별시에서 태어났다. 고려고등학교와 고려대학교 원예학과(행정학 부전공)을 졸업했다. 2007년 2월 성균관대학교 대학원에서 부동산학 전공으로 경영학 석사 학위[2]를 취득하고, 2012년 동의대학교 대학원에서 부동산학 박사 학위[3]를 취득했다.2002년부터 2005년까지 창신대학교 부동산정보학과 외래교수를 역임했고 2005년부터 2012년까지 동의대학교 재무부동산학과 겸임교수를 역임했다. 또한 연세대학교 경영대학원 부동산학과(미래캠) 및 숭실사이버대학교 부동산학과에서도 겸임교수로 출강한 바 있고, (주)클리코 R.E 컨설팅 대표를 지내기도 했다.
현재 서울디지털대학교 부동산학과 초빙교수이며 또한 연세대학교 미래캠퍼스 정경대학원 금융·부동산 전공 겸임교수로 재직 중이다.
2010년대부터 부동산의 하락을 뚝심있게 주장하여 부동산에 관심있는 사람들에겐 하락론의 대표주자로 인식되어있다. 그러나 2013년에 부동산으로 돈버는 시대가 끝났다며 호언장담한 그의 예측과는 달리, 대한민국 부동산의 대표주자인 서울의 집값은 2년 후인 2015년에 꿈틀거리기 시작했다.[4] 그리고는 2016년에 서울의 집값과 청약 경쟁률이 본격적으로 상승.# 결국 꾸준히 다시 우상향하는데에 성공하고 만다. 거기에 코로나 정국을 지나면서 유래없는 자산가치 폭등까지 맞게되어 '부동산으로 돈버는 시대는 끝났다.'라는 2013년의 주장이 틀린 것이 되었다. 그리고 임대차3법에 관해서도 긍정적이고 낙관적인 자세로 몇개월 안에는 시장이 안정될 것이라고 점쳐왔고, 김어준의 방송에도 출연해 민주당의 부동산 정책을 한결같이 옹호 해왔다. 2022년 기준 임대차3법은 여전히 비판 대상으로 도마위에 오르고 있으며, 2020 ~ 2021년 시장을 과도하게 왜곡시켰던 주범으로 비판받고 있다. 이에 관해서는 임대차3법 문서 참고.
다만 2022년부터는 다르게 그동안 부동산 폭등을 부추긴 언론의 폐혜를 보여주는 좋은 사례가 될 정도로 부동산 시장은 하락 안정화 추세를 보이고 있다.오세훈 "집값 더 빠져도 된다" 이러한 분위기를 행정가들과 정치인들도 다소 반기는 분위기 속에 한 때 비판일색이던 분위기가 다소 반전되었다.[5] 2022년 하향안정화를 넘어 기존 시세대비 40% 정도의 구체적인 수치를 제시하여 집값의 급락을 주장하고 있어 다시 한 번 시험대에 서게 되었다.
하지만 이것도 이미 부동산이 최고점 대비 수도권 기준 10 ~ 20%쯤 하락한 2022년 10월말에 한 이야기이다. 그 기준으로 40% 추가하락을 예측한 것이라 그의 주장대로라면 2021년 가을 고점 대비 집값이 50~60% 하락하여 문재인 정부 초기 가격 수준으로 회귀한다는 이야기가 된다.
그러나 2023년 3월 기준 서울을 비롯한 수도권 아파트 거래량이 늘고 있고 둔촌주공 줍줍물량에 수만 명이 몰리는 등 일각에서는 집값이 바닥을 찍은 게 아니냐는 전망도 나오고 있어 고점 대비 50% 이상 하락할 것이라는 예측이 적중할지는 다소 회의적이다.
2024년은 연초부터 거래량이 점점 늘어나더니 강남3구와 마용성, 분당, 판교, 과천 등 서울과 수도권 주요 상급지에 매수 대기자들과 갈아타기 수요가 몰리면서 여름경 2021년 전고점을 돌파하는 단지가 대거 나왔다. 결국 2021년 대비 50% 이상 하락할 것이라던 그의 주장은 다시 한 번 공염불이 되고 말았다.
이후에도 여러 경제유튜브 채널에 부동산 전문가라는 타이틀로 출연하지만 정작 부동산 거래 현장에 대한 이야기는 없고 집값이 하락해야 한다는 당위론에만 집착한다는 비판이 있다.
집값이 안정되는 것이 바람직 하다는 주장에 이견이 있는 사람은 거의 없다. 그러나 우리나라는 주기적인 인플레이션에 따라 화폐가치가 하락하고 있고, 좁은 국토에 인구 절반이 수도권에 몰려살기 때문에 만성적인 주택 공급 부족에 시달리고 있다. 따라서 중장기적으로는 주택 가격이 상승할 확률이 매우 높은 구조이다. 그럼에도 불구하고 현상에 대한 냉철한 분석 대신 집값은 내려야한다는 신념을 앞세워 10년이 넘게 부동산 하락만을 주장하여 그를 믿고 내집 마련을 하지 않은 사람들을 벼락거지로 만들었다.
실거주 집 한 채를 장만했던 수많은 주택구매자 중 시간이 흐른 뒤 손실을 봤을 확률은 얼마나 될까? 그런 경우는 별로 보지 못했을 것이다. 내집마련이 주거의 안정은 물론이고 재테크 관점에서도 성공 가능성이 높은 투자였음은 지난 수십 년간 축적된 데이터를 보면 너무도 쉽게 알 수 있다.
그가 부동산 하락을 주장하기 시작한 2013년에 서울 아파트 중에서 대충 아무거나 골라서 샀어도 최소 2.5배는 올랐을 것이다. 경제 유튜브를 구독하는 주목적이 경제적으로 보다 윤택한 삶을 누리려고 하는 데 있다면 그는 전문가라는 타이틀을 달고 방송에 나오는 것이 낯부끄러운 수준이다.
또한 특정 정파에 치우쳐 있다는 평가를 받고 있다. 부동산과 같은 실물자산을 다루는 전문가는 냉정한 관점에서 정책을 평가하고 궁극적으로 어떤 스탠스를 취해야 실리를 취할 수 있는지 방향을 잡아줘야 한다. 그러나 그는 문재인 집권기에 각종 진보 유튜브 방송에 출연해 당시 정부의 부동산 정책을 옹호하기에 급급했다. 때로는 강성 친문 계열의 민주당 국회의원이 이야기 하는 것인지 구분이 안될 때도 있었다. 같은 진영에서조차 최악의 정책으로 평가받던 임대차3법마저 쉴드를 쳤다. 구독자들의 경제적 유불리에는 큰 관심이 없다는 방증이다. 정파적, 이념적 관점에서 일관된 주장만을 반복할 거면 아예 정치쪽에 투신해야지 어설프게 부동산 전문가 행세를 하면서 애꿎은 무주택자들에게 피해를 주어서는 안된다는 비판이 있다.
2024년 11월 현재도 당연히(?) 집값 하락을 예측한다. 2024년 초부터 8월까지 서울 강남권과 수도권 신축 아파트를 중심으로 부동산이 뜨겁게 달아올랐다가 9월부터 거래가 줄어들기 시작하여 11월 이후에는 침체 분위기가 확산되고 있는데 그의 예측이 이번에는 적중할지 2025년이 기대된다.
3. 방송출연
jtbc맞장토론 9·13 부동산대책 시행 1년…시장 평가는?한문도 교수 “임대차 3법 부작용? 그렇지 않아…빠르면 2개월 內 안정” 긍정적 전망 ‘김어준의 뉴스공장’
2013년 뉴스타파 - '부동산 게임은 끝났다.'
4. 저서
* 2015 버블 붕괴 그날 이후(2011)* 임대주택사업 바이블(2003)
[1] 양력 8월 6일.[2] 석사 학위 논문 : 임대주택제도의 문제점과 활성화를 위한 개선방안에 관한 연구 : 임대주택 분양전화제도를 중심으로(2007. 2).[3] 박사 학위 논문 : 도시정비사업 공공관리제도의 개선방안에 관한 연구(2012).[4] 매매변동률이 2013년엔 -0.14, 2014년엔 0.09였으나 2015년에 접어들자 0.45를 찍으면서 상승으로 전환한다.[5] 그에 대한 평가가 완전히 반전을 하지는 못했다. 그의 예측이 적시에 적중을 했냐로 봤을 때, '적중을 한 것이다.'라고 보기 어렵기 때문에 그의 예측에 대한 평가가 여전히 갈리는 것. 당장 상술한 대로 2013년에 부동산을 어떤 투기자본으로서의 역할을 다했다고 보고 시장의 안정화를 전망했으나, 그 전망은 2015년에 집값이 상승으로 반전하며 적중은 2년에 그치고 말았고, 다시 집값이 상승을 시작했다. 이후 꾸준히 다시 하향안정화를 이야기 했으나 그것이 2022년이 적중한 모양새이므로, 이는 상승반전의 기점인 2015년을 기준 삼는다면 다시 7년을 적중에 실패한 모양새라 넉넉하게 봐준다고 해도 본인이 장담했던 타이밍에 비해 결과가 많이 늦었기 때문. 그래서 2022년의 하락을 그의 예측 적중이라고 보기엔 어렵다. 즉 그의 주장에 동의하는 자들은 2022년이 그의 예측에 따른 사필귀정이라고 보는 편이고, 비판하는 자들에게는 인디언 기우제로 보는 편이다.