압류/부동산

1. 개요

2. 통칙

• 부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 한다(민사집행법 제78조제1항).
• 강제집행은 다음 각호의 방법으로 한다(제2항).
• 1. 강제경매
• 2. 강제관리
• 채권자는 자기의 선택에 의하여 제2항 각호 가운데 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다(제3항).
• 강제관리는 가압류를 집행할 때에도 할 수 있다(제4항).

• 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할한다(제79조제1항).
• 부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있는 때에는 각 지방법원에 관할권이 있다. 이 경우 법원이 필요하다고 인정한 때에는 사건을 다른 관할 지방법원으로 이송할 수 있다(제2항).

3. 강제경매

• 강제경매신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다(제80조).
• 1. 채권자ㆍ채무자와 법원의 표시
• 2. 부동산의 표시
• 3. 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원[1]

• 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다(제81조제1항).
• 1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서
• 2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
• 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다(제2항).
• 제1항제2호 단서의 경우에 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다(제3항).
• 제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 한다(제4항).
• 강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다(제5항).

• 집행관은 제81조제4항의 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다(제82조제1항).
• 집행관은 제1항의 규정에 따라 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다(제2항).

• 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다(제84조제1항).
• 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다(제2항).
• 경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다(제3항).
• 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다(제4항).
• 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(제5항).

• 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때[2]에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다(제84조제1항).
• 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 제91조제4항 단서의 전세권자 및 법원에 알려진 제88조제1항의 채권자에게 이를 고지하여야 한다(제2항).
• 제1항의 배당요구의 종기결정 및 제2항의 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다(제3항).
• 법원사무관등은 제148조제3호 및 제4호의 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수[3]를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다(제4항).
• 제148조제3호 및 제4호의 채권자가 제4항의 최고에 대한 신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙(證憑)에 따라 계산한다. 이 경우 다시 채권액을 추가하지 못한다(제5항).
• 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다(제6항).
• 제6항의 경우에는 제2항 및 제4항의 규정을 준용한다. 다만, 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 같은 항의 고지 또는 최고를 하지 아니한다(제7항).

• 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다(제85조제1항).
• 집행관이 제1항의 규정에 따라 부동산을 조사할 때에는 그 부동산에 대하여 제82조에 규정된 조치를 할 수 있다(제2항).

• 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다(제1항).
• 제1항의 신청을 받은 법원은 제16조제2항에 준하는 결정을 할 수 있다(제2항).
• 제1항의 신청에 관한 재판에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(제3항).

• 강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다(제87조제1항).
• 먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 법원은 제91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도 안에서 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 한다(제2항).
• 제2항의 경우에 뒤의 경매개시결정이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 집행법원은 새로이 배당요구를 할 수 있는 종기를 정하여야 한다. 이 경우 이미 제84조제2항 또는 제4항의 규정에 따라 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 같은 항의 고지 또는 최고를 하지 아니한다(제3항).
• 먼저 경매개시결정을 한 경매절차가 정지된 때에는 법원은 신청에 따라 결정으로 뒤의 경매개시결정[4]에 기초하여 절차를 계속하여 진행할 수 있다. 다만, 먼저 경매개시결정을 한 경매절차가 취소되는 경우 제105조제1항제3호의 기재사항이 바뀔 때에는 그러하지 아니하다(제4항).
• 제4항의 신청에 대한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(제5항).

• 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다(제88조제1항).
• 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다(제2항).
• 법원은 제87조제1항 및 제88조제1항의 신청이 있는 때에는 그 사유를 이해관계인에게 통지하여야 한다(제89조).
• 제90조(경매절차의 이해관계인) 경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로한다.
• 1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
• 2. 채무자 및 소유자
• 3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
• 4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람