1. 다산 푸르지오와 '자연&'
1.1. 메이저건설사 브랜드와 '자연&' 브랜드
▪ 2012년 이후 GH공사가 시행한 '자연&' 단지를 시공한 건설사는 총 6개사인데, 이들 건설사의 면면을 살펴보면,시공능력평가 5위권이내 5개사(대우건설,삼성물산,현대건설,DL건설,GS건설:가나다순)와 6~10위권이내 1개사(롯데건설)이다.
메이저 건설사들은 각자의 브랜드기준에 준하는 엄격한 자체 품질기준을 가지고 있으므로 메이저 건설사와 협업한 '자연&' 브랜드는 민간참여형태로 공공주택의 품질을 높여 양질의 공공주택을 공급하려는 GH공사의 취지를 잘 반영하였다.
▪ 한편 '자연&' 브랜드 단지들을 포함한 '민간참여 공공주택 건설사업'으로 건축된 단지들이 일반적인 공공주택단지들과 구분되는 점은 단지명에 시공사의 브랜드를 공식적으로 사용할 수 있다는 점이다. 이는 단지의 건설과정에 시공사의 특화설계와 지정자재가 민간주택과 동일하게 적용되어 동일한 품질과 상품구성을 보여주기 때문이다.[1]
반면에 동일한 시공사가 건설했더라도 해당 시공사의 특화설계와 지정자재가 사용되지 않은 단순도급현장(대부분 LH공사가 설계/자재지정을 담당하고 건설사가 시공만 담당하는 현장)인 경우에는 시공사의 아파트 브랜드 사용을 허용하지 않는다.[2] 자체 아파트 브랜드의 품질관리에 막대한 비용을 투입하는 시공사 입장에서는 당연한 조치이다.
● 공공주택분양 단지 (단순도급/민간참여) 예시
- '민간참여 공공주택'현장에 한하여 건설사의 고유브랜드 사용이 허용되어있음을 확인할 수 있다.
1.2. 최근 공공주택부문의 경향과 '자연&' 브랜드
▪ 공공택지에 건설되는 '자연&' 단지의 특성상 상대적으로 저렴한 지가에 뛰어난 품질의 민영브랜드 주택을 공급받은 해당단지 입주민들의 평가도 높다.[3]▪ 하지만 안타깝게도 '자연&' 브랜드 사업장이 경기도권의 공공택지에만 국한되기때문에 발생하는 인지도의 한계, 비리와 부실로 얼룩진 LH공사 공공주택사태의 여파로 인한 '자연&' 브랜드의 부당한 이미지하락, 그리고 '자연&' 네이밍으로 인해 단지명이 과도하게 길어지는 단점등으로 인해 '자연&' 명칭을 배제하고 단지명을 변경하는 사례가 많아지고 있다.
'다산신도시 자연& 푸르지오'도 2023년 9월 ‘다산 푸르지오’로 단지명 변경을 완료하였다.
2. 다산 푸르지오와 다산 신도시
▪ ‘다산 푸르지오’를 종합적으로 이해하기 위해서는다산신도시의 히스토리에 대한 이해가 선행되어야 한다.
▼ 2007.12.31 : 국토부, 지금지구 택지개발예정지구 지정
- 지금지구는 진건지구보다 앞서 2007.12.에 국토부에 의해 택지개발예정지구 지정이 되었으나 서브프라임 금융위기, 건설경기 침체 등으로 인해 LH공사의 자금유동성이 악화되고 개발계획 승인과 토지보상 등이 지연되어 개발사업전체가 2년여 미뤄지게 되는등
어려움을 겪게 된다.[4][5]
어려움을 겪게 된다.[4][5]
▼ 2009.10. : 남양주 진건지구 보금자리주택사업지구로 선정
- 이명박정부의 공공주택사업인 보금자리주택사업이 2008년 발표되고 시범지구 선정에 이어 2009년 10월에 2차지구가 발표되는데
이때 남양주 진건지구가 포함되게 된다.(LH공사 시행)
(2차지구: 구리갈매, 남양주진건, 부천옥길, 서울내곡, 서울세곡2, 시흥은계)[6]
이때 남양주 진건지구가 포함되게 된다.(LH공사 시행)
(2차지구: 구리갈매, 남양주진건, 부천옥길, 서울내곡, 서울세곡2, 시흥은계)[6]
▼ 2010.01.~ 2010.03 : GH공사 진건지구/지금지구 통합개발계획수립하여 LH공사로부터 사업인수, 다산신도시 브랜드 확정
- 표류하던 지금지구 택지개발사업이 해당사업을 보금자리주택지구로 전환하고 LH공사 대신 GH공사가 진전/지금지구를 모두 개발하는 것으로 돌파구를 찾게 된다.[7]
- GH공사는 공모를 통해 진건지구/지금지구 통합브랜드로 다산신도시를 확정짓는다.[8]
- GH공사는 공모를 통해 진건지구/지금지구 통합브랜드로 다산신도시를 확정짓는다.[8]
▼ 2010.05. : 남양주 진건 보금자리주택사업지구 사전청약[9]
- 진건보금자리주택지구 B2,B3,B4,B5,S1블럭의 사전예약(청약)이 2010년 5월 실시되었다.(사전청약은 공공분양단지만 실시)[10]
따라서 진건보금자리주택지구 공공분양 모든블럭에는 사전청약자들이 있었으나 [11] 청약률이 저조한 사태가 벌어진다.
따라서 진건보금자리주택지구 공공분양 모든블럭에는 사전청약자들이 있었으나 [11] 청약률이 저조한 사태가 벌어진다.
▼ 2015.04 ~ 2016.11 : 진건 B2,B4,B5,S1블럭 본청약 실시
- 청약률저조, 건설경기 악화, GH공사 공사채발행이 지체되는 등의 대내외적 상황의 악화로, 본청약이 5년~8년 밀리게 되는 결과는 낳게 된다.
사전청약자가 있었던 B2,B3,B5,S1블럭의 분양가는 당시 고분양가 논란을 의식해 사전청약당시의 추정분양가(평당 890만)를 크게 상회하지 않는 수준(평당 1천만 이하)로 책정되었다. B2,B4,B5,S1블럭의 주택건설사업시행계획신청&승인은 2010년에 이루어졌으므로 이 4개블럭은 2010년 당시의 건축법규를 적용받게 되었다.| 보금자리주택(2차) 남양주진건 토지이용계획도 |
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▼ 2018.하반기 : 진건 B3블럭의 사업시행계획승인이 취소되고 재신청/승인됨
- 사전청약을 실시한 진건지구 공공분양 5개 단지중 유일하게 본청약을 미실시한 B3블럭의 사업시행계획승인이 취소되고 재신청/승인되었다. B3블럭의 본청약을 앞두고 이뤄진 조치였다. B3블럭의 사전청약시점과 본청약시점간의 시간적 간격이 무려 8년이상 벌어져 주택의 성능을 높이고 분양가도 높이려는 목적을 가진 조치였다.
B3블럭은 나머지 4개블럭(B2,B4,B5,S1)과 마찬가지로 2010년에 주택건설사업 시행계획신청이 이루어졌으므로 법적으로는 2010년 건축법규기준으로 건축하면 되었지만 이미 높아진 소비자의 눈높이에 맞추지 않으면 분양경쟁력도 없을것이라는 것이 시행사인 GH공사의 판단이었다. 재신청/승인 새로운 사업시행계획으로 진건B3블럭은 2018년의 건축법규기준으로 건축되었다.[12] B3블럭은 본청약시점까지 남아있던 사전청약세대수가 54세대에 불과했다.
▼ 2019.01/2019.07 : 진건 B3블럭 청약일정 진행(1월)/ 지금 A4블럭 사업시행계획 승인(4월) 청약일정 진행(7월)B3블럭은 나머지 4개블럭(B2,B4,B5,S1)과 마찬가지로 2010년에 주택건설사업 시행계획신청이 이루어졌으므로 법적으로는 2010년 건축법규기준으로 건축하면 되었지만 이미 높아진 소비자의 눈높이에 맞추지 않으면 분양경쟁력도 없을것이라는 것이 시행사인 GH공사의 판단이었다. 재신청/승인 새로운 사업시행계획으로 진건B3블럭은 2018년의 건축법규기준으로 건축되었다.[12] B3블럭은 본청약시점까지 남아있던 사전청약세대수가 54세대에 불과했다.
- 1월과 7월에 각각 진건B3블럭과 지금A4블럭의 청약이 실시되었다.
진건B3블럭은 8년 8개월만의 본청약이었다.[13]지금A4블럭은 사전청약없이 바로 본청약이 실시되었다.
지금A4블럭은 2019년 4월에 사업시행계획이 승인되었으며 이는 다산신도시내 공공/민영 분양주택을 통틀어 가장 늦은 승인일자이다. 따라서 지금A4블럭은 2019년 4월시점의 건축법규를 기준으로 건축되었다.
지금A4블럭은 또한 다산신도시 공공분양단지중 유일하게 사전청약없이 바로 본청약이 실시되었는데 사전청약은 보금자리2차지구로 지정된 진건지구를 대상으로 한 것이기 때문이었다. 이러한 이유로 지금A4블럭은 다산신도시내에서 유일하게 공공분양 단지중 사전청약자가 없었다. 사전청약자가 없기에 GH공사는 사전청약자를 의식하지않고 자유롭게(?) 분양가를 책정하였다.
지금A4블럭은 공공/민영 분양을 통틀어 진건 주상-1블럭에 이어 단위면적당 분양가가 가장 높은 수준으로 공급되었다.[14] 단위면적당 분양가가 다른 블럭과 비교했을때 높아서 청약자들에게 부담이 되었으나 GH공사는 분양을 강행하였고 반발을 상쇄하기 위해 상대적으로 높은 수준의 조경,시설물들과 높은등급의 건축물수준으로 공급하였다.
파일:다산_사업시행계획2.png
▪ 2012년~2019년 사이 개정되어 시행된 주요건축관련 법규개정안의 내용은 다음과 같다.
개정안은 각 블럭의 건설사업시행계획신청 시점을 기준으로 적용된다.
3. 다산 푸르지오와 대우건설 컨소시엄
3.1. 다산 푸르지오의 대우건설 컨소시엄 선정과정
▪ 대우건설 컨소시엄이 지금A4블럭 시공사로 선정된 과정은 다소 드라마틱하다.▼ 2018.03.05.
GH공사가 '남양주 다산 지금 A-4블록, 진건 A-1블록 패키지형 민간참여 공공주택사업 민간사업자'를 공모하였다.
대우건설 컨소시엄(한신공영,대보건설 등),현대산업개발 컨소시엄(제일건설,지역건설사2개사 등),롯데건설 컨소시엄(금호산업, 신동아건설 등)등 총 24개사가 참여한 3개 컨소시엄이 경합을 벌였다.[15]
▼ 2018.05
2018.03.07 에 발생한 '다산신도시 택배 사건 '을 계기로, 시행사인 GH공사는 차후 분양단지의 B1주차장 층고를 일반택배차량이 통행할 수 있는 수준인 2.7m로 높일것으로 내부방침을 정한다. 이에 대한 후속조치로 GH공사는 당초 '남양주 다산 지금 A-4블록,진건 A-1블록'의 기존 공모(1차공모)를 취소하고 공모 심사수준을 높여 재공모(2차공모)한다.[16]
▼ 2018.06
재공모 결과 높아진 공모기준에 나머지 2개 컨소시엄은 공모를 포기, 특화설계&특화자재 적용을 제안한 대우건설 컨소시엄이 단독 응찰하여 해당사업의 시공사로 선정되었다.
| [ 다산 푸르지오 ] 다산지금A4블럭 1차공모 & 2차공모 |
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3.2. GH공사의 건설원가공개, 다산 푸르지오 고분양가 논란 그리고 착공
▼ 2018.09이재명 당시 경기도지사가 공공건설원가 공개를 천명, GH공사가 시행한 공공건설의 원가가 공개된다.[17] 이 조치는 추후 ‘다산 푸르지오’에 미치는 여파도 상당히 컸다. 공공주택의 원가가 공개[18]되면서 자재의 내역도 함께 공개되어서 비슷한 시기에 원가가 공개된 타단지와의 자세한 비교를 통해 건축물성능과 단지시설물의 상향이 가능해졌기 때문이다. 원가공개 이전까지의 입주예정자들은 공공주택과 민간주택을 막론하고 시공사 공무담당이 내어주는 자료만을 받을 수 있는 깜깜이 상황이었다. 공공주택 원가공개는 모든 공종에 걸쳐 사소한 자재의 내역까지 모두 열람이 가능했기때문에 ‘다산 푸르지오’ 입예협의 단지내 환경&시설물 상향에 소중한 자료가 되었다.
▼ 2019.04
'남양주 다산 지금 A-4블록,진건 A-1블록'의 주택건설사업계획에 대한 승인이 경기도청에 의해 최종적으로 이루어졌다.
▼ 2019.05
당초 2019년 5월로 예정된 GH공사 시행 공공분양주택 '다산신도시 자연& 푸르지오·광주역 자연& 자이'의 분양일정이 무기한 연기되었다.[19] 이는 당시 경제정의실천시민연합이 발표한 '위례신도시 3개 아파트 분양원가 공개'의 파장이었다.경실련은 현대건설이 분양한 ‘힐스테이트 북위례’의 3.3㎡당 건축비를 450만원으로 추산했으나, 현대건설의 실제 건축비는 912만원으로 가구당 약 2억원의 거품이 있다고 주장했다. GS건설의 ‘위례 포레자이’와 계룡건설산업의 ‘위례 리슈빌 퍼스트클래스’의 실제 건축비는 각각 952만원, 988만원으로 경실련이 추산한 건축비보다 높았다.
경실련의 당시 발표는, 이재명 당시 경기도지사에 의해 앞서 실시된 공공건설원가 공개와 맞물려, 공공주택 고분양가논란을 촉발했다. 결국 분양가검토를 이유로 '다산 지금 A-4블록'의 청약이 3개월여 밀리게 되는 결과를 낳았다. 하지만 결과적으로는 분양가대비 더 고품질의 공공주택을 공급해야하는 시대적상황 자체가 오히려 '다산 지금 A-4블록'수분양자들에게는 유리하게 작용하는 계기가 되었다. 이는 ‘다산 푸르지오’의 건축물성능을 면면히 분석해보면 더욱 명확해진다.
▼ 2019.06
결국 청약일정(8월)에 앞서 착공이 먼저 6월에 이루어졌다.
3.3. 다산 푸르지오의 대우건설 컨소시엄 현장인력 인적구성
▪ 다산지금A4블럭의 지분비율은 대우건설 51%, 한신공영23%, 대보건설16%, 다원디자인10%였다.[20]▪ 주관사인 대우건설이 전공종(건축,토목,기계,전기 등)에 걸쳐 대부분의 공사를 진행하였으며 컨소시엄에 참여한 나머지 3개사는 지분투자와 간부급 인력을 소수 파견하는 방식으로 참여하였다.
▪ 현장간부급 인력구성을 보면 이를 확인할 수 있는데 완전편성기준으로 대우건설 79%, 한신공영7%, 대보건설7%, 다원디자인7%의 인적구성을 보여준다.
주관사인 대우건설을 제외한 나머지 3개사(한신,대보,다원)의 간부급인력 파견분야는 조경,안전보건,품질,환경 분야로 국한되었다.
공사팀전체는 컨소시엄 주관사인 대우건설인력으로 구성되었으며 단지전체가 대우건설의 푸르지오 품질기준으로 설계&마감이 되었다.
| [ 다산 푸르지오 ] 대우건설 컨소시엄 현장인력구성 |
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[1] 품질 편견은 그만! 브랜드 걸고 나오는 공공분양 #[2] 최근 철근누락사건으로 논란이 되고 있는 '인천검단AA13-2블럭'아파트의 정식명칭도 '검단 안단테 아파트'이다.시공사는 GS건설이지만 시공사의 특화설계&지정자재가 적용되지 않은 '단순도급현장'이기에 GS건설의 '자이'브랜드를 쓸 수 없다. 일부 언론에 '검단안단테자이' 혹은 '검단자이안단테'라고 표기되는 것은 상표법에 대한 무지에서 기인한 오기이다.[3] 실례로 동탄레이크 자연& 푸르지오의 경우 동일한 단지내에서 84타입은 공공분양주택으로, 99타입은 민간분양주택으로 각각 공급되었다.#[4] 지금동 일대 54만평 오는 2014년까지 개발#[5] 지금지구 택지개발사업 보상 적색경보#[6] 진건 그린벨트에 ‘보금자리’#[7] 이한준 경기도시公 사장 “남양주 보금자리는 포스트 광교”#[8] 남양주 보금자리지구 통합브랜드 나온다#[9] 남양주 진건 등 2차 보금자리 5월7일부터 사전예약#[10] 남양주 진건 등 보금자리 사전예약 ‘스타트’#[11] 2차 보금자리 청약 ‘양극화’ … 대거 ‘미분양’ 우려#[12] 지상공원형 아파트 B1주차장 층고 2.7m확보 규정은 2019년 1월부로 시행이고 진건B3블럭은 2018년 사업시행계획 신청블럭이므로 해당규정 미적용이나 당시 '다산신도시 택배사태'로 인한 논란을 의식한 시행사인 GH공사의 요청으로 B3블럭에 선반영되었다.[13] '사전 예약' 보금자리, 8년 만에 청약 받는다.#[14] 다산신도시 자연앤푸르지오, 평당 '1330만원대'#[15] ‘남양주 다산 지금 A-4블록’ 24개사 출사표 #[16] 국토부의 자체 자료에 따르면, 2021년 기준, 1000세대 규모단지에서 지하주차장 1층 층고만 2.3m→2.7m로 확대할 경우 약 9억원, 가구당 약 130만원의 추가 비용이 소요될것으로 나타났다. 각종 건축비용이 상승한 현재는 더욱 높은 건축비용이 추가될 것으로 추정된다.#[17] 공공건설원가 공개 약속한 이재명, 경기도시공사 건설원가 공개 #[18] 건설공사 원가 정보공개(GH공사)#[19] 다산신도시 자연앤푸르지오·광주역 자연앤자이, 분양일정 무기한 연기 #[20] 다산 지금 A-4블록 민간참여 공공주택 5일 평가 #