1. 개요
개포주공아파트 1단지를 재건축하여 디에이치 퍼스티어 아이파크이 완공되기까지의 과정에 대해 정리한 문서.2. 연혁
2.1. 2010년대
2014년 5월 20일, 서울시 건축심의위원회 건축계획(안)이 통과되었다. 당시 계획 재건축 규모는 6,662세대[1], 건폐율 46.3%, 용적률 229.75%이었다. 이 당시에는 2015년 6월 착공을 시작해 2018년 10월 준공 예정이었다.이후 2016년 4월 28일 사업시행인가를 받았고 2016년 7월 4일부터 8월 31일까지 조합원 분양신청에 들어갔다.
2018년 4월 6일, 관리처분계획인가를 받았다. 관리처분인가 이후 바로 이주를 시작해 4월 7일부터 6개월간 이주기간이 지정됐다. 그러나 이주가 지연되어 2019년 3월 이주가 완료되었고 2019년 5월에 철거를 시작했다.
2.2. 2020년대
2020년 6월 2일, 착공에 들어갔다. 이후 2020년 7월 9일 일반분양 입주자모집공고를 내고 사이버 견본주택을 개관했다. 7월 20일부터 23일까지 일반분양을 모집했으며 총 6,702세대 중 1,235세대를 일반분양했다. 일반분양 당시 평균 22.89:1, 최대 경쟁률 156:1을 기록하였다.2020년 10월 16일부터 11월 7일까지 조합원 공급계약 및 옵션계약을 진행했다.
2021년 11월 22일, 보류지 입찰을 진행했다.
원래는 박원순 전 서울시장이 "재개발, 재건축 때 해당 마을의 옛 모습 일부를 남기는 걸 의무화하라"는 미래유산 보존 조건부승인 때문에 개포주공1단지 아파트 15동 1채가 기부채납 형식으로 남겨져있었다. 그러나 모종의 사건으로 인해 2021년 오세훈 시장이 취임했고, 이후 12월 서울시 도시계획위원회에 철거 안건이 올라왔다고 보류되었던 건이 2022년 3월 서울시-강남구-조합 3자 협의에 따라 전면 철거로 결정났다. 해당 부지에는 일종의 역사관처럼 공원을 기부채납하게 되었다.
2023년 10월 28일부터 10월 30일까지 사전점검을 진행하고. 한달 뒤인 2023년 11월 30일 입주가 시작되었다.
조합은 입주를 위해 2023년 10월 30일 준공 신청을 했으나, 입주 3주 전인 2023년 11월 6일, 강남구는 개포주공1단지 재건축 조합에 준공인가신청 불가를 통보했다. 강남구가 조합의 준공인가 신청을 받아들이지 않은 것은 현장의 공사가 미진하다는 판단 때문이었다. 강남구 관계자는 "통상 준공인가 신청이 들어오면 현장에 가서 공사 현황 등을 확인하고 준공인가를 내주는데 해당 단지의 경우 아파트 공동주택과 부대복리시설, 기반시설 등에 문제가 있어서 준공인가신청을 받아들이지 않았으며, "기반시설인 우수관로 공사가 70%밖에 진행되지 않아 현재로서는 준공인가를 할 수 없는 상황"이라고 덧붙였다.
이 외에 "공동주택의 경우 변기나 문짝이 설치되어 있지 않은 경우가 수십 세대에서 발견됐다며 시공사에서는 자재수급을 이유로 들었는데 이도 해결이 필요하다"고 말했다. 준공인가신청 불허로 인해 입주지연이 우려되는 상황이었다.
이후 조합은 11월 14일 입주를 정상적으로 진행하기 위해 임시사용승인을 신청했다. 이후 11월 29일 밤 10시 30분, 극적으로 임시사용승인이 났다. 조합은 "조합에선 지난 10월 30일 준공 신청을 했으나 공사가 미진해 준공 불가 통보된 후, 11월 14일 임시사용승인을 신청했다"며 "임시사용승인으로 입주 시 재산상불이익(등기불가로 인한 재산권 행사 제약)을 받을 수 있음을 알려드린다"라고 밝혔다. 또한 "임시사용승인과 관련해 현재도 공공청사, 학교, 도로, 공원 등 여러 공사가 진행중이며, 특히 사업시행인가 시 제시된 하수암거 공사는 강남구청에서 지난해 4월부터 10회 이상 독촉했으나 아직까지 이행하지 못했다"며 "현재 신탁방식으로 협약을 체결했고 올해 12월 공사계약 후 내년 2월부터 2026년 4월까지 공사진행·완료가 가능한 상황"이라고 덧붙였다.
이에 한 변호사는 "소송 등으로 승인이 미뤄진 게 아니라 공사 지연으로 인한 이런 사례는 이례적"이라며 "등기 지연에 따른 손해배상 청구도 가능한데, 법원에서는 통산 2년 정도 등기가 지연되면 손해배상이 가능하다고 판단하고 있다"고 부연했다.
재건축 사업과정에서 2020년 일반분양 분 중, 계약 취소분 3가구[2]가, 2024년 2월 무순위 청약으로 나왔다. 윤석열 대통령 집권 이후 실거주 의무와 전매제한이 완화된 상황에서 분양가와 시세의 차이가 최대 20억원에 육박하는 것으로 알려져 무려 101만 3456명이 무순위 청약을 신청한 것으로 알려졌다.
2024년 11월 12일, 개포주공1단지재건축조합은 개포주공1단지 상가재건축위원회에 총 1494억을 지급하라는 내용의 1심 판결을 받았다. 재판부는 조합에 종전평가시 포함된 상가 땅값과 별도로 910억원을 더한 금액을 지급하라며 관련 관리처분계획을 취소하라는 등 원고일부승소 판결을 내렸다. 이 갈등은 2016년 협약이 시초였다. 당시 재건축 조합은 사업시행인가를 취득하면서 상가 면적 중 약 3098㎡에 대해 신축 아파트 부지로 활용하는 내용의 합의서를 상가위원회와 체결했다. 과거 1층에만 위치했던 상가들이 재건축 이후 1층 그리고 지하 등으로 옮겨지면서 상가가 필요로 하는 대지면적 자체가 줄었기 때문이다. 대신 상가가 기여한 대지의 개발이익에 대해서는 전부 상가 조합원들에게 돌려준다는 내용을 합의서에 포함시켰다. 그 후 2020년 2월 상가가 제공한 대지의 가치는 910억원으로 확정됐고, 상가위원회는 이 금액 전부를 상가조합원에 돌려달라며 소송을 제기했다.
조합은 상가조합원들의 종전자산을 평가할 때 상가 측 제공 대지(약 3098㎡)까지 포함해 액수를 정했다는 입장이다. 다시 말해, 상가에 지급해야 하는 910억원 가운데 584억원은 이미 종전평가액에 선반영됐으니 나머지 326억원만 지급하면되는데 이미 제공한 대지에 대한 개발이익금을 또 달라고 하는 것은 ‘이중이득’이라는 주장이다.
조합 측은 “재판부 판결 논리라면 584억원이 이중으로 계산돼 상가에 지급규모가 910억원에 아니라 1494억원이 된다”며 “1심 판결 결과에 불복해 항소 예정”이라고 조합원들에게 전했다.
2025년 5월 16일, 서울고등법원은 다음달 12일 상가 소유주가 조합을 상대로 제기한 총회결의무효확인 소송 항소심 1차 변론기일을 연다. 상가 갈등이 길어지자 디에이치 퍼스티어 아이파크 상가는 공실상태가 유지되고 있다. 총 8개 동, 최고 5층, 총 321실이 모두 비어있다. 이런 가운데 개포주공1단지 아파트 조합이 조합원을 상대로 추가 분담금 부과 계획을 고지하면서 또 다른 갈등이 터졌다. 이 단지 조합원에 따르면 개포주공1단지 조합은 이달 초 상가개발이익금에 따른 관리처분계획 변경과 분담금 부과 등을 안건으로 하는 총회를 13일 개최한다고 안내했다. 그러면서 "상가개발이익금 584억원 외200억원에 상당하는 추가분담금은 공사도급비증액 등 예기치 못한 사업비 발생"으로 인한 것이라고 했다.
업계에 따르면 개포주공1단지 조합원 5100여 명이 가구당 1500만원 정도를 부담해야한다고 보고 있다며, 입주 후 상가 분쟁으로 추가분담금을 내는 것은 이례적이라고 덧붙였다.
아파트 조합원들은 그간 조합이 소송이나 도급비 등에 제대로 설명을 하지 않았다며 황당하다는 입장을 보였다. 개포주공 1단지 조합원 김모씨는 “조합이 도급비 증가 이유를 비롯해 법무법인 선정 등 소송과 관련해 설명하거나 동의를 구한 적이 없다”며 2심 결과가 나오기 전에 ‘패소에 대비해 돈을 걷겠다’고 해서 너무 당황했다”고 말했다. 이어 “조합원이 조합을 상대로 문제 제기할 부분이 너무 많다”고 덧붙였다. 일부 조합원은 조합이 방만한 경영으로 인해 이러한 상황이 벌어졌다고 지적했다. 조합원 박모씨는 “개포주공 2·3·4단지 가구 수를 합해야 1단지와 비슷할 정도로 1단지 규모가 큰데, 규모가 제일 큰 1단지만 환급금을 받기는커녕 분담금을 내는 게 말이 되나”라고 반문했다. 이어 “1단지보다 사업성이 낮은 아파트도 환급금을 받았다”며 “조합이 사업비를 잘못 썼다는 생각밖에 안 든다”고 했다.
2025년 6월 19일, 강남구는 개포주공1단지를 재건축한 디에이치 퍼스티어 아이파크에 대해 부분 준공 인가를 승인했다. 강남구는 “이번 부분 준공은 주민 불편을 최소화하고자 구가 재량권을 발휘한 적극적 조치”라며 “주민 생활의 안정성이 크게 행상될 것”이라고 설명했다.
준공 인가된 토지는 정비사업 구역 전체인 39만9천741.70㎡이며, 건축물(시설물)은 아파트, 부대복리시설, 근린생활시설, 공공청사, 문화시설 및 체육시설 부지, 도로, 연결녹지, 중앙근린공원 등이다.
현재 공사를 마치지 못한 우수관로, 소공원 시설물 등은 이번 준공 범위에서 제외됐다. 잔여 공사는 2026년 12월 완공을 목표로 구와 조합 간 협약을 체결하고 공사대금을 예치한 상태에서 추진 중이다.
강남구청장은 "이번 부분 준공 승인으로 임시 사용에 따른 주민 불편이 해소되길 기대한다"며 "앞으로도 남은 기반 시설 공사가 조속히 마무리될 수 있도록 적극 행정을 이어가겠다"고 밝혔다.
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